番禺，这些年可谓话题不断。
地价拍出新记录，旧*火改**力全开……屡屡成为楼市焦点。
番禺也确实不负众望，作为中心区外溢最强板块，地铁、商业、学校都在规划兑现中。
广州楼市发布摄
前有“八大金刚”坐镇二手市场，后有以亚运城为首的大量新盘补给，万博CBD的向上发展更是带动了住宅需求的蓬勃发展。
作为交通担当的番禺广场，手握四条地铁，能直通海珠、天河，甚至通向大湾区核心南沙。
拥有如此强悍的轨道交通配置的番禺广场，却遭到不少网友诟病：
“没啥好房子”、“浪费了宇宙中心级的配置”、“老房子太多”......
凭啥说番禺广场没有好房子？一个能打的也没有？
楼市君果断实探一番，找好房！
靠马路、两梯八户、景观差
小区间各有各的bug
楼市君走访该片区，住宅分布位于亚运大道两侧，北侧多为散盘，南侧主要为东怡新区——该片区唯一一个成片的住宅区。
地铁上盖、与东怡新区一路之隔的，有永旺梦乐城、万科里，两个大型商业体。
楼市君摄
东怡新区位于地铁三号线番禺广场站上盖，由几个小区组成。包括东怡新地、东裕园、东雅园、东倩园、东景园、东豪园等。
东怡新区 楼市君摄
东怡新区多为2000-2003年建成的小区，整体均价约30089元/㎡。
楼市君表示要看好房子，中介向楼市君介绍了东怡心地、东景园，两个楼龄较新的盘。
最新的东怡新地为2015年建成，有6座住宅楼。
东怡新地 楼市君摄
中介介绍：东怡新地今年放盘和成交量都只有个位数，目前在售的盘源都位于靠近马路的5、6座。
东怡新地 楼市君摄
链家显示，东怡新地目前在售确实只有6套。
楼市君看了唯一一套在售的小面积单位，83㎡南向两房两厅，总价320万，挂牌已超过一年。
该单位通风采光不错，但由于距离公路较近，稍显吵杂。
另一个更大的bug，就是这里的梯户比，两梯八户，共17层。也就是说，超过120户只有两条电梯。
有业主吐槽“等电梯等到哭，还挤满了人”。看来，所言不虚......
而在另一个带电梯的组团——东景园，情况也不相上下。
该盘共11座，每座9层高，近400户。
在售房源只有15套，90-167㎡不等，均价在3万上下，但楼龄有近20年。
楼市君看的一套99㎡三室两厅单位，东南向，售价295万。
由于一梯四户，公摊面积不大，虽然房子保养一般，但三卧室空间都颇为阔绰，还带一个60㎡平台花园。
东景园为围合式布局，园景面积小、楼景欠佳。
从阳台往外看，能看到临近的清河市场，以及成片的老旧小区。
中介介绍：房子最新的东怡新地和东景园，买家多为东怡新区内有改善需求的住户，但放盘的不多，转手率也不高。
看了5个盘下来，楼市君发现，对刚需来说，准入门槛不算高；但对有置换需求的业主而言，同片区内改善空间不大。
放盘量少+同质房源多
零新盘 配套难提振
按理说，番禺广场手握4条地铁线直通天河、海珠、南沙，还坐拥人声鼎沸的商业中心。
一堆好牌在手，偏偏难以激起二手市场的波澜，还被诟病缺少好房子？
一方面，放盘量远比不上客源量，导致买家选择少，感觉没有好房子可买。
楼市君粗略估计，东怡新区的二手房有上万套，但放盘量目前只有区区79套。
东怡新区作为番禺广场二手房交易的领头羊，但放在整个番禺二手市场来看，成交量贡献不大。
北面的华南板块、西面的市桥板块仍然是番禺二手交易主力军。
加上今年大量新盘入市，包括东边的亚运城、中海左岸澜庭；市桥板块的大华紫悦府、龙光天璞……
楼市君摄
供应量大增，并且部分价格与二手相当，分流了番禺广场的购房客户。
尤其是今年二手平淡期，买家议价空间较大，番禺二手需求回落明显，番禺广场的成交量进一步减少。
另一方面，东怡新区周边有不少均价2.5-3万元/平左右的散盘。同质房源多，买家选择面广。
而整个东怡新区，只有一所东怡小学和一所东怡中学，算不上优质，优质公办学校缺失，业主很难叫得起价。
与此同时，改善客有更优的选择。
4公里之外、位于三号线东延段（在线）金光大道站上盖的尚东尚筑、东湖洲花园，走的是高端改善路线，单价在3.5万/平上下。
东湖洲花园 楼市君摄
园林绿化率高，楼栋密度更低，建筑风格更大气，承接了番禺广场改善客，妥妥地拉开了与番禺广场二手盘的产品差距。
没有对比，就没有伤害。
与其他地铁枢纽对比，番禺广场虽然坐拥核心位置，新盘几乎为零。
也就意味着，没有居住增量供应，该板块的配套难以有进一步的提振。
不得不说，番禺广场虽不如其他中心区交通枢纽夺眼球，二手房虽不如新盘高端上档次；
但其房价较为温和，生活配套成熟，对于自住型买家颇为友好。
你怎么看？欢迎留言告诉楼市君~