9月3日，找房宝发布了“‘二手房’探秘1：13万套住宅是地雷还是福音？”，揭开了杭州市场上住宅巨量挂牌的帷幕。从时间线上看，2019年3月以后，每月1万+的新增量，使二手房“库存”加速上涨。这些二手房到底分布在哪里？经过找房宝大数据研究院对巨量房源数据的整理，带来13万套挂牌二手房的最新分布研究。

在剔除部分无效和错误房源后，按照8月底挂牌房源的情况，在杭州城区（不含临安）范围内，挂牌房源总量129821套，足足杭州一年的住宅销售套数！在新房频繁流摇，市场观望情绪日益严重的背景下，巨量二手房的出现，犹如砸盘。从房地产行业政策、金融政策、宏观经济多个方面，房地产市场行业似乎越来越挣扎。二手房挂牌量的激增，是否成为扭转市场趋势的最后一根稻草？

老城区“腾笼换鸟”，城市更新是杭州发展的新动能

从房源热力图的挂牌房源分布看，供应量最为集中的，居然是杭州老城区！虽然老城区配套成熟、生活便利，但以大关、翠苑、朝晖等老社区为代表的社区，在居住品质方面，确实无法与新建的商品房社区相比。在这轮房价上涨之后，充分享受了资产溢价效应后，改善居住环境，似乎成为了老社区居民的普遍想法。

老城区居民的改善需求释放，是城市发展活力的充分体现。户枢不蠹，资源合理的流动，才能实现最优质的配置。把主城区配套齐全，但居住条件一般的老旧小房源，腾给对生活配套需求更高、对环境要求不高的人群；完成资产溢价的原住民，改善到生活环境更好的城市外围，既为各类人群提供了适合的房源，又促进了城市的发展。

“西湖”情节，挡不住新杭州的发展

主城核心区中，房源挂牌集中区域，居然是环西湖的区域，老杭州们的“西湖”情节，正受到跨江发展、城西科创大走廊的现实冲击。“离西湖近“似乎已经不是人们需要固守的居住理念，居住舒适，逐步成为老杭州们的新选择。

另外，西湖的IP，也是重要的房价支撑，这些距离西湖近的区域，亦是房价上涨最大的收益者之一，资产溢价效应，让守着西湖的老杭州们，感受到身价暴涨的兴奋，套现也许是精明的老杭州们比较一致的想法。

余杭区仍是二手房供应大户

沿绕城高速，临平和闲林、老余杭沿线，是房源供应的主力，作为杭州外围发展相对成熟的两个城市组团，大量二手房的挂牌，对于正在人口导入的外围板块，是一个泡沫挤压的过程。将早期的投资人群购置的房屋，替换为以居住为目的的产业人口，这个过程注定漫长且痛苦。这两个区域房源量一直比较充足，在市场出现调整、波动的时候，这些区域总是成为最早、幅度最大的调整区域。毕竟退潮之后，才知道谁在裸泳。

主要供应量的余杭区，无疑是这一轮行情最大的受益者，15年，闲林、老余杭地区还有6、7千的楼盘，在搭上未来科技城发展顺风车之后，闲林、老余杭价格已经飙升到2.5w+的水平，是这轮行情中，上涨幅度最大的区域。巨大的获利回吐盘，势必会造成对市场的冲击，这些区域未来的走势，还是些许令人担忧。

钱塘新区大江东还在建设初期，市场还不活跃

钱塘新区作为最年轻的行政区，刚刚站上城市舞台不久，之前作为萧山远郊，房地产开发并不活跃。江东区域与同为钱塘新区的下沙，在房源量上，完全不在一个数量级，虽然今年土地供应加大，大量新盘建设如火如荼，后期房源可以得到补充，但当前二手房挂牌量还不算大，除了几个零星区域，该板块还在襁褓之中，区域发展还需要时间。未来随着大批新房的交付，大江东的真实需求，能否承接这一轮“*跃进大**”，还需要时间来证明。

抽丝剥茧，后续找房宝大数据研究院，会对各热点区域房源进行分析，敬请关注！

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文|百晓生

编辑|鹅与羊

统筹|首席研究员

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