福州融侨悦城一平方多少钱 (福州融侨悦城房价走势图)

融侨悦城：

项目由16栋29-32层的高层住宅商品房，以及北区3栋公租房组成，商品房住宅总计1803户，并于19年全面交付使用，所有楼栋整体均是坐北朝南，采光通风和观景距离均适宜，融侨打造的“悦”系、品质、精致居住产品。

刚需户型，豪宅价格，福州东二环板块，融侨悦城与周边新房以及二手房的价值对比。

一、针对融侨悦城的16栋楼商品房的分析，不含北区的公租房：

①社区规划，商品房部分，分为两期开发，其中，一期6栋楼，二期10栋楼，朝向均坐北朝南，楼栋即社区功能分布如下图：

②楼栋面积分布，商品房1-18号楼的详细面积楼栋分布如下图：

③、户型占比

二、主力户型分析

①67-68㎡的两居室户型，两梯六户，主要分布13#、15#、16#、18#号楼，均为中间户；

②83㎡-99-108㎡ 的三居室，83㎡两梯六户，主要分布13#、15#、16#、18#号楼， 83㎡均为中间户，99㎡与108㎡为边户；

③95-114㎡的三居室或3.5居室户型，两梯三户，主要分布于1#、2#、6#号楼，其中6#楼为双拼式的两梯三户，以及分布在8#、9#、17#号楼与复式产品混合的其他楼栋为两梯四户，同时分布13#、15#、16#、18#号楼的边户；

④90-110-136㎡复式，两梯四户、主要分布于3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、17#号楼，均为中间户型；

⑤133-162㎡，两梯两户、两梯四户，133平方米主要分布于7#、8#、9#、12#号楼，162㎡仅10#号楼一栋；

三、配套分析：

① 社区外部：毗邻150万方综合体东二环泰禾广场，紧邻地铁4号线的地铁房，同时二环、三环便捷的道路交通，生态方面则是晋安湖公园、金鸡山公园、牛岗山公园，三大公园环绕其周边，以及晋安体育运动馆等，同时东二环板块优质小学、榕博小学， 54班高等中学、福州第三中学晋安校区更是近在咫尺。

② 社区内部：拥有2万平法式皇家园林，运动配套设施齐全，社区内带有泳池、儿童活动场地、综合活动场地500米黄金有氧跑道等，社区功能分布如下图；

四、与周边二手房楼盘的价值对比分析

① 以容积率力压周边楼盘，如：对比紧邻的保利香槟国际，都是位于横屿路以北，同样也是出门即地铁的社区，同时还是直击商圈核心地段更近的社区，但在建筑密度和地块因素上却是差强人意；

② 以社区规划，如：对比融信后海，其产品主力户型与建筑年代最为相近，并且毗邻的楼盘，但在建筑规划、社区内部配套设施规划、以及外部的地铁房属性等方面都略逊一筹；

③ 以品牌优势，如：对比以高端产品著称的泰禾金尊府、金府大院，却也因泰禾集团自身的品牌危机，品牌价值降低，虽说二手房市场短期受开发商影响的力度不大，但后续也或将逐步渐入下风。

评：从产品的定位上来说，不是自身有多优秀，而是全靠周边的竞品来衬托。

五、与周边新房方面的对比，以环湖、近地铁的楼盘以及待入市的地块进行对比。

① 公园左岸，主力户型89—145㎡产品包含平层、叠墅，均价32000-36000元/㎡，目前已售罄；

② 联发君樾府，主力户型97-137㎡，产品分为毛坯与非毛坯，均价30000-33000元/㎡目前在售中；

③ 蓝光里、蓝光新珀，主力户型76-89㎡的刚需产品，均为毛坯交付，均价2.8万、2.9万，目前在在售中；

④ 榕发观湖郡，主力户型为73-128㎡，均价30000-35000元/㎡，毛坯交付；

⑤ 建发养云，主力户型147-175-205㎡的大平层豪宅产品，价格40000元/㎡以上。

⑥ 地块，待入市地块 ①宗地2022-01号商品住宅销售指导均价为45000元/平方米；

⑦ 地块，待入市 地块②宗地2022-05号商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

评：周边新房价格不及二手房价格的主要原因，更多还是体现在产品、品质、以及地段价值上。

最后，对于东二环板块的购房话题是分裂的，一边是新兴且成熟的商圈，一边是购房者最为关心的“二化地块”及周边的土壤污染问题，虽然据评检测报告是可以用于住宅用地开发利用的，同时商圈价值也日益增长，但依旧还是有不少人持观望的态度。