犹记得6年前，王健林开启一轮“卖卖卖”之旅。这让万达成功避开过去两年多行业下行周期。如今，万达商管开启新一轮资产变现。日前，该公司退出上海周浦万达广场项目，接盘方则是大家保险。
交易背后，有两个问题值得追问：其一，已经躲过行业下行周期的王健林，为何仍旧要处置资产？其二，曾经钟情于房企股权的险资，为何开始买入不动产物业？
王健林“开卖”
日前，上海万达广场置业有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团有限公司正式退出，上海家昇管理咨询合伙企业（有限合伙）和芜湖浦煜股权投资合伙企业（有限合伙）联手接盘该公司100%股权。
公开信息显示，成立于2007年11月的上海万达广场置业有限公司是周浦万达广场的项目公司。周浦万达于2009年9月开业，是万达在上海的第二个城市综合体项目。据悉，该项目总投资超25亿元，商业面积达15万平方米。
有数据显示，在万达众多广场中，周浦店一直都是现金“奶牛”。2019年到2020年，该店销售额分别为24.3亿、21亿元，位居万达广场销售额TOP10之列。
粗略统计显示，今年以来，万达至少转让了5个万达广场项目。值得一提的是，除了商业资产，万达还多次出售旗下资产。其中，最令市场关注的是出售万达电影及万达投资的股权。通过几次操作，上海儒意、陆丽丽、莘县融智成为直接或间接重要股东。
时隔6年，王健林为何再度开启“卖卖卖”之旅？有报道称，即将到期的巨额债务或是卖资产的主要催化。9月22日，万达商管发布公告称，发行总额20亿元的“20万达02”将于10月9日开始支付自2022年10月9日至2023年10月8日期间的利息。
据悉，截至2023年6月末，发行人合并口径有息负债1413亿元，其中一年内到期额为292.57亿元。同期，万达商管期末现金及现金等价物余额为146.92亿元，仅能覆盖一年内到期的有息负债的50%。
不仅债务压力较大，今年以来，大公国际、穆迪等评级机构纷纷调整对该公司的评级。对此，万达商管方面曾经表示，评级被下调，主要是由于发行人公开市场再融资渠道暂未恢复；子公司珠海商管上市进度不及预期；今年底可能存在对赌回购的压力；持有的部分股权被冻结，流动性压力有所增加等因素影响。
对王健林来说，出售万达广场项目，可以让资产实现从重到轻的转变。一方面，卖掉不动产的所有权，回笼资金；另一方面，仍有机会获得购物中心的运营权。
险资盯上不动产？
此次交易中的接盘方大家保险，并非第一次出手拿下万达的商业资产。
就在5月底，万达旗下3家万达广场的项目公司发生股权变更。上海松江万达、西宁海湖万达、江门台山万达三个购物中心，大股东均由万达商管变更为珠海稳昇。
成立于5月6日的珠海稳昇，本是万达商管新成立的一家公司。然而，6月1日，珠海稳昇股东由万达商管变更为上海家商管理咨询合伙企业（有限合伙）和苏州联家壹号股权投资合伙企业（有限合伙）。
股权穿透显示，上海家商由大家人寿保险100%持有，而联家壹号则由大家投资控股等5家公司持有。这意味着大家保险通过间接方式接管了王健林的三家万达广场。
其实，除了大家保险，还有不少险资也盯上不动产。9月底，中国邮政控股的中邮人寿，意向受让西单大悦城公开挂牌转让的北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，主要资产是位于东城区的中粮·置地广场项目，交易价格为42.56亿元。据悉，2020到2022年3年时间，中粮·置地广场租金收入分别为1.63亿元、1.76亿元、1.49亿元。
同样是在9月底，世茂股份发布公告称，拟出售珠海世茂新领域51%股权，总价为39.1亿元。受让方则有中国人寿背景。国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）受让50.99%，国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）受让0.01%。
大家保险多次充当王健林的“白衣骑士”，根本原因或许是看中不动产投资价值和回报空间。目前来看，购物中心、写字楼等不动产仍具有回报稳定等优势。在房企经营仍未稳定的状态下，险资不买上市公司股权反而直接入手不动产项目，或许意味着这一长线资金投资模式的转变。