近两年，长沙楼市跌宕起伏，楼市限购以来，不限购不限贷的公寓产品迎来大利好。一方面在于住宅限购倒逼的效应，另一方面，公寓确实有总价低等很多吸引购房者的特性。
春哥身边有不少朋友买了公寓，或者正打算买公寓，可是，让我吃惊的是，不管是买了的，或者打算买的，他们压根对公寓知之甚少，大部分人跳进了坑里还浑然不知。
我们先看2018年长沙的公寓行情：
根据克而瑞长沙机构的数据显示，2018年，长沙六区一县公寓月均成交量稳定在15万方。上半年公寓成交稳步上扬，表现抢眼，自7月以后，成交放缓。
数据来自克尔瑞
在价格方面，亦呈现稳步上涨的态势，从2018年1月至12月，长沙公寓价格上涨了49.1%。
数据来自克尔瑞
为什么近两年长沙市场上公寓产品这么火呢？
1、公寓是一种极具迷惑性的产品，因为它和其他商业地产项目相比，兼具居住功能，位置也处在居住板块、城市中心、商业区，所以大多数人比较容易接受。
2、公寓产品一般都是小户型，面积小，总价低，首付相应也比较低，再加上开发商经产会以复式、精装修、返租包租等形式做营销。最重要的是，公寓不限购不限贷，这无疑是最打动购房者的一个环节。
但是对于公寓有很多隐藏的坑，大部分人并不知道：
1、土地使用年限短，到期有续交土地使用费的风险。
比起住宅，公寓土地使用性质上大多属于商业性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类土地使用年限仅为40年。现阶段根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期满的，将自动续期，而对于商业性质用地没有明确免费续租，到期很有可能需要续交土地使用费。
2、房贷利率高年限短
商用性质物业，只能获批最高5成、最长10年期的*款贷**，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，长沙市场上公寓*款贷**利率一般要在基准利率的基础上上浮30%-40%，相对住宅来说，公寓的利息支出就高了很多。
3、水电物业都是按照商业标准收取
住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。商业用水用电的收费差不多是民用的2倍左右。物业费更是住宅的两倍都不止。
4、居住体验比较差
大部分公寓不通燃气，所以做饭只能用电磁炉。没有阳台，所以没法晒衣服。
公寓大部分都是投资者买来租给租客住，公寓入住的人员非常复杂，一般都是什么样的人喜欢租公寓住呢？年轻的上班族、单身青年、待业人员，一位租公寓的朋友告诉我，还有一个喜欢租公寓的群体，就是夜场小姐！这几类人群都是非常不稳定，作息时间非常不规律。
另外，大部分公寓里还有很多办公的，一般都是美容的、按摩的、教育培训的、皮包公司等等一类的小型公司，如果你在里面办公，走出办公室，对面出来一位大姐拎着菜篮子，你可以想象，那是一种什么样的场景。
5、交易税费很高
购买新公寓，你要交的契税是4%，而住宅的是1%-1.5%，而当你要出手公寓时，你要交的税费差不多是差价的20%-45%，比如你50万买的，100万卖出，你要你要交的税费是10多万到20多万。
6、出租难，升值慢，出手更难
目前长沙市场上绝大部分新盘都会带一栋公寓，公寓产品严重过剩，大部分不容易出租，市场空置率非常高。
开发商所谓的包租，你要明白一个道理，正是因为不容易出租，才用包租吸引购房者，一般前三年抵放款，背后的套路是先把价格提高，再给你返三年的租金抵扣，这样前三年开发商就不用再给你钱了。至于三年以后，不确定因素太多，什么都不好说。
以一线城市的公寓价格和住宅价格来看，公寓的价格上涨远远赶不上住宅的上涨速度，同样位置的公寓基本都比住宅低20%以上，严重的甚至低50%。
更加要命的是，二手公寓有价无市，根本卖不出去，请你思考下，你自己身边买二手住宅的人很多很多，可是买二手公寓的有吗？答案是：没有！
我一个朋友多年前买的公寓，现在表面上价格比以前涨了一些，可是当他挂在中介公司要卖的时候傻眼了，挂了一年，中介无带看，问，答曰：“无人询盘！”降价多次了，依然无人问津。
综上所述，一句话总结，公寓市场坑多洼地少，水浅王八多。如果不懂行的话，建议请远离。
当然，也不能一棒子打死，公寓也不是完全不能碰。我们买房子的时候不要因为限购，为了买房子而买房子，首先要搞清楚为什么要买，买房子无非两种原因，一是自住，二是投资。
自住的话，如果你真的有这个需求，对公寓的居住环境清楚，而且能接受，比如长期单身自住的，打算自己创业开个小公司的，老年人打算养老的，买公寓是没有问题的。
投资的话，首先要搞清楚，公寓的投资和住宅完全是两个概念，住宅是中短期投资，看的是涨幅，公寓投资是长期投资，看的是租金。如果手里有闲钱，公寓的价格低，容易出租，租金回报比较高，也是可以的，不过目前市场上这样的产品并不多。