无论是前段时间披露的礼嘉龙湖天街规划图的“卖家秀”和“买家秀”，还是前段时间山姆会员商店正式签约龙湖礼嘉天街……
礼嘉的簇拥们隐隐地在心里又燃起了让礼嘉成为“重庆第二个观音桥”的雄心壮志！
今天我们就来谈一谈这个礼嘉板块到底怎么样。
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从商业规划上来说：
理想很丰满，现实很骨感
1、商业，越大规模的前期规划越避免不了调规：
从规划上来讲，礼嘉一开始的规划格局是很高的：首先定位为国际商务旅游区、是未来重庆十大开发片区和五大新兴商圈之一，是北部新区"二次创业"的重要载体，另规划有10平方公里的礼嘉智慧城、60万方的滨水商圈、8万方体育演艺中心、约1.5万方音乐艺术中心，总共规划的商务商业体量为340万方，相当于再造3个观音桥商圈！
从这个规划上来说，何止是成为“下一个观音桥”的资格，简直是要一举超越，取而代之的节奏！
但是规划总归是规划，在落地之前说变就会变的。
在2018年11月，该区域的商业就出现了调规：
2、规模和比例保持不变，也难免规格降级：
根据调规公示介绍，此次调规将A52的商业体量纳入A49-1一起打造，而把地块里原来的部分住宅面积甩到了A52，平衡后五个地块的总计容建筑规模和总商住比例保持不变。
也就是说由于A52地块原来有的商业被分布到了A49-1、A45-3、A47-1和A47-4四个块。所以这些地块的商业密度变高了，那么开放式、低密度的街区形态购物中心变得有些渺茫了。
因此曾经宣传中“类太古里”的滨水商业圈也许不会再存在了……即使仍然有滨水商业，但是商业密度的提高使得“类太古里”的模式就有点难了，从这个角度来说此次调规导致礼嘉商业降级也是有一定道理的。
PS：这次调规据说是因为开发商拟在A49-1地块引进某品牌大型主力店（应该就是山姆会员商店），结果地块的商业面积满足不了主力店落位需求和规模的需求，只得将A52的商业体量纳入A49-1一起打造，而把地块里原来的部分住宅面积甩到了A52。
但是这个也只是龙湖对于该地块商改住的理由，毕竟一块纯商业用地变成一块纯居住用地是不争的事实！未来这块商业是否还有改动就不得而知了，不过还好那个大型主力店（山姆会员商店）已经来了。
如果说调规导致了人们对于该地块商业规划的担忧，其实就算没有调规，一切维持不变，我也不觉得礼嘉未来的商圈真能达到预期的效果！
扫一扫，别走丢
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从地理位置上来看：
四面楚歌，凭什么说礼嘉可以脱颖而出？
我们先来看看礼嘉商圈的地理位置以及周围情况：
从地图上我们可以看到，礼嘉龙湖天街几乎是被各种各样大大小小的商圈所包围，各个方向都会面临人口分流的问题！
仅仅依靠本区域人口能否撑起一个310万方的商务商业体量？
有的人说礼嘉商业足够好，会虹吸周边的消费人群。好吧，我不知道所谓的虹吸效应到底能有多少效果，可能除了蔡家板块的社区底商，其他位置能有少人被吸过来还真不好说。
换位思考如果家门口有一个“麻雀虽小，但五脏俱全”的商圈可以满足日常消费的话，你会选择开车或者坐车到更远的地方逛街吗？毕竟堵车和挤轻轨都不是让人喜欢的运动项目。
3、从人口上来看：“低密度宜居区”和“繁华商业中心”原本就是个悖论！
1）容积率低，礼嘉区域人口太少！我们都知道礼嘉定位是高品质居住区，所以近几年礼嘉出让的地块容积率低，平均容积率仅为1.8；2018年出让的平均容积率更低，仅有1.4！低容积率带来的不仅仅是高品质的改善型楼盘，还带来了人口流量偏少的问题。
（数据来源：明腾机构）
我们都知道，一个成功的商业最重要的就是人气，但是按照礼嘉各楼盘的低容积率带来的少量人群能不能支撑起一个庞大的、号称“下一个观音桥”的商圈？
2）人口增加难如预期！商业规划或许要改变方向！
来自礼嘉街道的数据显示，截止到2017年7月1日，礼嘉常住人口28000人左右，等到了2020年，礼嘉常住人口的数字，将达到30万人左右，也就是说在这4年时间要翻将近11倍！一个字：难！
没有人气的支撑，商业规模如何成型？即使按照原规划修好了其运营也难以为继，所以富人区、宜居低密度楼盘和商业中心、繁华商圈本来就是一个悖论！
“礼嘉，下一个观音桥？太难了”
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从产业上：低端制造业工厂环绕的也算“富人区”？
如果礼嘉真的是定位为低密度富人区，我就不知道为什么有这么多厂房环绕：长安福特发动机厂和变速箱厂、中船重工海装风电有限公司，上汽依维柯红岩商用车有限公司、力帆汽车发动机有限公司、普洛斯物流园、卡斯马星乔汽车系统重庆有限公司、康师傅方便食品有限公司、汽车研发技术与测试基地……
说实话，我是真没看出来这些汽车配件厂、物流园等等相关的企业对于礼嘉板块的价值提升有什么帮助，如果是金融、高科技等相关企业或许还有些效果，但是以汽车制造业为主的产业园相反只会拉低该区域的价值。
据我所知，国内似乎没有什么“富人区”是被制造业的工厂所环绕吧。大量的低端制造业工厂带来的问题除了环境污染、人员结构复杂以及消费水平低以外外，最重要的是会影响该区域未来的土地开发规划，并且隔断与其他区域间的联系，在我看来这是非常不利的。
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最后要说的就是：礼嘉曾经最大的噱头
——教育资源上画的饼已经不够吃了！
我们都知道，礼嘉有名校：两江巴蜀中学、星光小学！这两所名校一度成为了礼嘉卖房的金字招牌！
但是现实却是很残酷：作为素质教育名校的星光小学于2016年9月建成开学，主要功能是作为龙湖悠山郡的配套小学，所以其学校建设规模大概也就能满足该楼盘的需求，附近的其他楼盘想要读这所学校就要根据学校的承载力能力来决定了！毫无疑问，现在已经超载了！
星光小学已超负荷运行：就目前看来，星光小学的学位非常紧张，其一年级据称已经达到了14个班！实在是不能再接受更多的学生了，再考虑到附近楼盘共有上万户业主的现实情况来说，除了悠山郡外的其他楼盘业主未来能就读的可能性也非常小。
巴蜀未来也可能不叫巴蜀：另外据称两江巴蜀中学与巴蜀集团的合作模式也仅仅是签约数年而已，并不是真正意义的巴蜀中学，所以2026年以后还叫不叫巴蜀也是个问题了。
难道这些问题各开发商卖房的时候不知道吗？但是在近几年内，某些开发商也一直以这些名校作为卖房的噱头，是揣着明白装糊涂还是什么，我想大家都心知肚明了。
花着名校学区房的钱，买了没有学位的房，可想而知其心情是如何的糟糕！
除了这两所名校以外，礼嘉的其他教育配套并不算多么突出，短期内也没有引进新学校之类的改善计划，所以也只能这样了。
总归一句话：学区有风险，买房需谨慎！
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总 结
对于礼嘉，儿童医疗、交通利好、龙湖天街等利好非常明显，但不得不承认因为过度炒作，该区域的房价已经透支了部分未来的涨价空间。礼嘉很美，但目前的销售价格是否匹配目前的实际呢？也许，它会是一个新的“富人区”，但也可能未来两年的上涨空间已经被透支了，毕竟商业前景的不明朗、周围产业配套的不匹配以及教育资源的紧缺等等问题让我们担忧。
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主编丨熙依 编辑丨子鱼