Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
从094期天翔花园开始，我们对天河北板块的楼盘展开了详评；未来，会继续介绍天河北板块的各大优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（天河北）
在珠江新城还没发展起来的时候，天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD，曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。
时至今日，天河北依然是广州较重要的商务区之一，详见我们之前的文章《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》。
商务区是天河北的一个重要角色，但了解天河楼市的人都知道，天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。
小学方面，这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学和华康小学，均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学，这两所小学主要招收举办方（高校）的教职工子女，我们暂不讨论。
中学方面，上文提及的3所知名小学，按现行政策全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
居住在天河北是一种什么体验？在义务教育阶段，优势明显比天河其他区域强：小学对口的是天河区一梯队小学，小升初既有省一级广州中学保底，更可以稳中求进，参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河和华颖外国语这5间优质中学的摇号。
注：
（1）华阳小学为省一级学校，在天河区乃至全广州的口碑都不错。
（2）龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”，属天河区第一梯队小学。
（3）华康小学，硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错，是一所英语特色学校。
小区简介（金海花园）
上期文章为大家介绍了希尔顿阳光，下图是天河北板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的金海花园。
金海花园 地处天河北繁华成熟商业居住旺地，周边楼盘云集，小区是由6栋小高层和2栋高层电梯房合围成长方形空间，带封闭式花园、健身设施和幼儿园等。
小区户型涵盖65平方2房~125平方米3房，适合刚需和改善型自住家庭， 推荐指数：3.5星 。
金海花园基本信息：
小区地址：天河区天河北路614号
当前均价：79244 元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：1998
开发商：粤海地产
物业：粤海物业
物业费用：高层2.5元/小高层2元
总户数：747
总车位：350
容积率： 2.83
绿化率：30 %
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（金海花园）
金海花园 位于天河区天河辫路614号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
天河北板块没有大型市政公园，但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内，这里也是盛极一时的恒大足球队主场，很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。
金海花园距体育中心东北角约950米，观看体育赛事或演唱会非常方便，时间充足的时候也可以到这里进行休闲锻炼。
（2）交通
金海花园 北临天河北路/广园快速，南临天河路/中山大道，东临华南快速干线，西临广州大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号华师 距 小区南侧 约 700米 ，通过地铁换乘到达广州各区域，出行方便快捷。
另外，在建的 地铁11号线天河东站 距小区北侧仅100米，传闻该线路将于2023年底开通。
●自驾
小区停车场出入口 距华南快速干线最近入口的最短线路为2100米，不堵车的情况下6分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园： 小区自带幼儿园， 金海艺术幼儿园 就在小区内花园旁，家长接送非常方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1500米内有帝景苑幼儿园、广州幼儿师范学校附属幼儿园和岭南中英文幼儿园等，如上图所示。
对口小学： 地段对应的公立小学为 天河区龙口西小学，帝景苑校区 位于龙口中路2号， 距小区约150米 ，家长接送非常方便。
该校为天河北板块的巨无霸小学，办公成绩和口碑都不错，共有瑞安、帝景和龙口三个校区，每个校区开设的年级不同，但距地段内的住宅小区距离很近。
对口中学：龙口西小学 对应直升初中为 广州中学 （名雅校区），距小区约 1200米 ，初中学生自行上学放学完全没问题。
因广州中学近两年报名人数超过招生计划，因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读， 天润校区 位于天寿路20号 ， 距小区约 710米 ，上学放学更方便。
PS. 据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式， 届时中学学位或存在不确定性 ，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
（4）医疗
●社区医院：石牌街社区卫生服务中心位于天河北路571号1楼，距小区约50米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院： 离小区最近的三甲医院是 中山大学附属第三医院 ，距小区约 800米 ；此外，附近几公里内还有广州华侨医院、天河区妇幼保健院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区地处天河北商圈，天河北路沿街商铺林林总总，距小区北侧100米处的华标广场内有华润万家超市，日常消费非常方便。
（6）文化资源
天河区少年宫 创建于1988年，多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万，每年学位数为5000个，其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。
现馆址位于龙口西路8号，距小区约500米，步行用时约5分钟，自驾车约3分钟车程。
据悉，天河区少年宫新馆将选址金融城，但建成后当前的旧馆依然会正常使用。
小区详评（金海花园）
01小区实景
上图为小区正门，位于小区东侧，图片前方为汽车通道，图片后方为人行通道。
高层地下停车场出入口位于楼栋南侧（上图），因此汽车进出需要穿越小区的中部通道，人车不分流是小区的痛点，也是所有早期小区的通病。
中部通道往前西走50米就能看到金海艺术幼儿园，幼儿园的西侧是小区的独立花园，见上图。
小区花园就像一个大型花坛，面积大约三四百平方米，花坛内有小径，汽车不能进来，见上图。
上图为花园中排和南排之间的小径，介于中排和南排小高层之间，当前是人车分流状态，孩童在此花园很安全。
高层金灏阁的入口位于小区东侧的人行通道上，图片后方还有一道门禁（未拍出），需要业主卡才能进入，见上图。
两栋高层为3梯8户设计，楼高30层，上图为高层的电梯间，梯间中部有窗口通风和采光。
从北侧的金灏阁低楼层往南观看，对面建筑为小高层--金满阁，视野不够开阔，但幸亏花园内的绿树够养眼，见上图。
往东南方俯视，图片左侧为省社科中心，也能看到高层的空中花园，位于裙楼的楼顶，见上图。
往北面俯视，天河北路离高层楼栋非常低，受噪音和灰尘的影响很大，见上图。
上图为小高层的外立面，粉丝红色的墙砖搭配绿色玻璃窗，整体比其他1998年的住宅稍新一点。
02房源展示
金海花园户型从65平方2房到125平米3房不等，本期为大家介绍一套入门级的125平方最大面积房源，请欣赏。
↓↓↓
▲户型图▲
▲景观阳台▲
▲客厅▲
▲餐厅▲
▲公卫▲
▲主人套间▲
▲卧室2▲
▲卧室3（书房）▲
房源点评：
这套房源主要缺点是北向通风不好，偏改善的面积仅有一个阳台，生活的便利度稍差。优点方面，一是5户仅1梯，公摊少，实用率高；二是户型非常方正，整体很实用；三是带套间，这在早期住宅里是较为少见的；四是望花园，不受噪音影响。
金海花园是一个偏刚需的小区，这也是早年市场喜好所决定的，因此小区最大户型仅125平方左右，上文介绍的房源就是北向的最大面积户型，另有南向镜像户型本文未介绍，喜欢该户型的买家建议等南向镜像户型放盘。
与该房源相同的户型均位于金沣阁/金润阁，这两栋楼位于小区中部，南北望花园，相对安静，因此单价比其他楼栋稍高。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
金海花园是是天河北早期的花园式小区，共8栋住宅楼；其中，2栋为3梯8户30层电梯房，分别为金灏阁和金瀚阁；6栋为1梯5~8户的9层电梯房，分别为金沣阁、金润阁、金源阁、金泽阁、金涛阁和金满阁。
小区较早开发的是南面6栋小高层，大部分户型带厅出阳台；后于1998年推出了北面临天河北路的两栋30层高楼，这两栋高层住宅为纯港式无厅出阳台设计。
小区自带幼儿园，即金海艺术幼儿园，位于小区花园旁；仅2栋30层住宅设地下停车场，故车位较紧张。
（2）户型详解
金海花园 小区户型涵盖65平方2房~125平方米3房，具体的楼栋平面户型图和面积汇总表见下文。
▼金瀚阁标准层平面图▼
▼金灏阁标准层平面图▼
▼金源阁/金泽阁/金涛阁平面图▼
▼金沣阁/金润阁标准层平面图▼
▼金瀚阁标准层平面图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上户型汇总仅为标准楼层标准户型，不同楼层会有些许偏差。
04户型小结及买家预算
金海花园的楼栋有高层和小高层之分，那么不同的买家应该怎么选呢？只能说，各有优缺点。
高层的主要优点就是比小高层楼龄新和电梯配置多一点，每栋楼3台； 主要的缺点也有2点。一是临近天河北路，北侧住户容易受噪音和灰尘影响； 二是户型方面，全为早期不讨喜的港式设计，均不带厅出阳台。
小高层的主要优点是位于小区后排，相对高层的2栋安静，大部分户型带厅出阳台，在舒适性上要高于前排的高层楼栋。反映在价格上，小高层的单价也较前排要高。当然，缺点也很明显，主要的缺点是楼龄相对旧，其次是每栋楼只有一台电梯，高峰期会拥挤。
关于选择：如果预算稍低的，且但求学位，可以接受居住品质打折的买家，可以选择前排两栋高层住宅；如果预算达到1000万左右，喜欢天河北的学位属性，但够不着同地段其他更优质的花园式小区，那么也可以考虑本小区的小高层。在好学位加持的情况下，低密度小高层电梯房，也有着不错的居住品质。
以下预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
▼含税价格预算▼
升值潜力
金海花园 于1996年开盘，1998年交房，开盘均价为 6000元/平方米 ，当前二手成交均价为 79244元/平方米； 那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出， 金海花园 开盘以来的年均增值速度为 10.44%，26年 间增值 12.20倍。
看好天河北学位房，但不知道哪个盘增幅最大？哪个盘增值率最高？哪个盘最适合自己？ 欢迎继续追后续文章。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
总结
本期主要介绍了天河北板块的 金海花园 小区，户型涵盖65平米2房~123平方3房，适合刚需和改善型自住买家。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1） 义务教育资源突出 。小学对口天河北的后起之秀-- 龙口西小学 ， 中学直升广州中学 ，9年义务教育均为 天河区口碑佳 的学校；按现行政策，上述学位具有较高的确定性。
（2） 小区靠近帝景苑幼儿园和小学 ，口碑不错，接送方便。
（3） 区位优势明显 ，南临天河路-中山大道，东临华南快速干线，北临临天河北路/广园快速，西临广州大道中，自驾出行非常方便； 地铁3号华师站距小区约700米，在建的11号线天河东站距小区不到100米，公共交通方便快捷 。
（4）邻近 天河区少年宫 和 龙口少年宫 等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好， 生活便利度高 。
缺点方面：
（1）1998年交房至今已24年，楼龄偏长。
（2）仅2栋高层有地下停车场，停车问题较为突出。
（3）两栋高层的户数较多（3梯8户），高峰时段电梯会拥挤。
（4）小区主干道人车不分流。
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