北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥您好，我在丰台区三环新城有个两居室，经适房。三环新城小区规模比较大，居住环境、交通条件一般，我在考虑换房。另外，我也有个疑问，现在的高层楼房一般都20多层，使用年限70年。我觉得这房子一般撑不到70年，可能就要拆掉了，20多层的高层，*迁拆**的可能性不大，成本太高。
如果换一套低密度小区住宅，哪怕添点钱，周边环境好点的，万一将来*迁拆**，还有可能回迁。我觉得如果用了50多年的时候，估计这房就没人买了，那么，高层楼房大概在使用年限多少年的时候卖出去价值合适一些呢？
回答：
1、 这种事儿在地产界已经辩论了很多年了，没有统一的标准。你的考虑是有道理的，高层楼房确实有可能撑不到70年。不过这倒不是因为楼会塌，而是设备老化。
2、 但所谓的70年指的是土地的租赁期，与房子无关。房子的设计年限一般是50年，意思是，确保50年主体结构不出问题。其实呢，如果以钢筋水泥的寿命来说，只要维护的好，至少可以保证一万年，甚至是天长地久。水泥就是石头，就算没人维护，千年万年的风化也不过是小意思。去意大利罗马看看，什么斗兽场万神殿，都是2000多年前的原始水泥了，照样矗立，那会儿还没有增强拉力的钢筋呢。所以从理论上讲，如果维护的好，只要钢筋不被渗水腐蚀，大楼是可以永久存续下去的。
3、 但是，主体建筑可以存续，但各种配件却不行，尤其那些管线一类的，基本上20-30年就出毛病，50年就是绝对极限了。现在的老旧小区主要解决的就是这些问题，主体结构容易维护，内部管线的更换才是难题。而多层建筑容易维护，更换起来也相对容易。而高层建筑可就难办多了，多年之后，很有可能因为成本过高，难度过大而无法维护，最终被遗弃成贫民窟。
4、 在欧美等发展的早的国家，都出现了高层建筑被遗弃的现象，就是成本太高，居民们住不起了，索性逃离。这大楼就成了流浪者的乐园，真正的贫民窟。还有个例子就是香港的重庆大厦，很著名的探险景点。当年也是著名的豪宅，但短短20多年，大厦就明显老旧。于是业主们纷纷搬离，把房子租了出去。随着大厦越来越老，租户的档次也就越来越低，后来干脆成了亚洲移民们的天下，中国人倒成了少数民族。
5、 中国是否会出现这种状况一直在争论，谁也说不好。但从今年开始的大规模老旧小区改造来看，中国政府是很为百姓着想的。*迁拆**确实拆不起，那就维护，甭管怎么着，又能再凑合个十年八年的，以后的事情以后再说吧。高层建筑估计以后也会这样，等业主们维护不起的时候，就只能等着政府用财政税收来维护了。相关部门肯定能承担起这个责任，否则指着一团散沙的百姓是不可能的。那点儿维修基金也起不到什么作用，过几年没准儿贬值的连部电梯都换不起了。*迁拆**也别指望着，拆不起。甭说什么翻建的成本了，就连这垃圾清运就是天价数字。如何处理这些建筑垃圾也是现在无解的难题，只能盼着以后科技发展来解决吧。
6、 总之，从现在来说，到还不必考虑三环新城的未来，毕竟还不到20年。这何时应该置换的年限也没法说，没有标准。但如果是为了升级改善，到可以置换，毕竟经适房小区不如商品房。像附近的万年花城，同时期的商品房，其品质就比三环新城强得多。