来自 环线房产咨询
普陀一直广受诟病，想找普陀的槽点非常简单：资源匮乏、道路拥堵、产业薄弱等等等等。
不过普陀有两项指标非常亮眼，或许能改变你对普陀的认知。
01
大家经常吐槽普陀房价万年不涨，其实恰恰相反，2006年至今普陀的房价远远跑赢大盘。
如上图， 普陀大部分小区都跑赢了平均涨幅， 除了刘翔住的“准豪宅”苏堤春晓。环二讲过多次，房价涨跌的本质是经济， 普陀近十几年的经济增速也跑赢了“大盘”。
2004-2021年，普陀区的经济增速仅次于徐汇、长宁、静安、黄浦，高居全市第五。 所以你可以说普陀比较差，不能说普陀不发展。 普陀之所以取得了这些成绩，不是因为优秀，反而是因为起点实在是太低了。2004年普陀GDP仅有65.32亿元，几乎与虹口区并列倒数第一。 这是因为普陀其实是一个“边角料”集合体， 或者说草台班子。环二之前讲过普陀居民整体认同感不高，普陀是一个相当割裂的区域。浦东毫无疑问以陆家嘴为凝结核，张江、金桥等作为产业中心，联洋、唐镇等等是居民区，分工明确，内部协调。而普陀呢？长寿路武宁路一带与静安结合得很好，一贯的将自己视为静安区小跟班。这里的居民，与普陀其他区域几乎没有交集。
长征镇、长风街道距离长宁很近，现在又开通了15号线，基本上成为了长宁的延伸。这两个片区有多独立呢？几乎连公交车都不走曹杨新村，而是直插长宁。桃浦合并过来最晚，许多居民与嘉定还是藕断丝连，现在南翔商业兴起，服务着大量的桃浦居民。这个现象的出现是因为普陀凝结核实在太弱了，又合并了太多郊区。普陀原先只有苏州河以南部分，即现在长寿路区域，面积只有2.65平方公里。建国后合并了中山北路以南部分，即，内环内。
1952年上海地图
后来普陀不断合并宝山、嘉定的土地，直到1984年成长为20平方公里的巨无霸。
这还不算完，1984年合并了真如镇、长征乡以及桃浦部分区域，一次扩张10平方公里。
1992年，更是将桃浦、长征全部合并，一次增长24.23平方公里。
也就是说直到1984年，普陀也只有现在的三分之一大小。
而且普陀合并的大部分区域，都是农田、农村、落后的工业区。
宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤再差，起点是上海周边的县城。众所周知建国后这些县城发展的都不错，全部都是全国百强县。
这些新城有足够的产业、人口基础，起点并不低。
划给普陀的可都是赤裸裸的农村，大片的农田，最好的地段也就是桃浦工业区。
所以普陀并没有像嘉定县城一样的凝结核，即使是最老的长寿路原来也只是市区附属工业区，居民还都陆续迁走。
能把这样一些“边角料”的农村区域发展为城市，普陀其实做出了相当贡献。
这些区域原先地位不如五大新城，甚至与五大新城其他农村区域差别也不大。
上海市区就四号线里面那点地方，其他都是农村区域，有什么厚此薄彼的。
不过改革开放后开始了分化——上海要扩容了。
随着交通方式的不断转变，上海已经扩张至外环线，外环内全部成为“市区”。
这时普陀的优势才真正体现出来：毕竟大部分区域都在外环内，凭借城市化的东风翻身为主。
而其他远郊的农村至今仍是荒地，与普陀的差距瞬间拉开。
普陀距离市区实在太近了，以至于现在我们称浦西七区，普陀与徐汇、静安、黄浦都是市区。
身份发生这样的变化，普陀区无论是经济还是房价自然翻天覆地。
02
不过普陀的资源依旧非常匮乏。
上海好的学校、医院都有几十年甚至上百年的沉淀，瑞金医院建于1907年，中山医院建于1937年，华山医院建于1907年。
那个年代普陀的大部分土地还属于江苏省， 自然是一穷二白。
嘉定、宝山合并到上海后进行过开发，不过资源转移速度明显没那么迅速。
虹口、杨浦的大部分地段自始至终都是上海，而且是上海市区，自然有不少历史遗留的教育、医疗资源。
所以同属“下只角”，杨浦甚至是闸北的资源都好过普陀，因为大家记忆中的普陀只有长寿路那2平方公里。
历史上长寿路也繁华过，不能说比杨浦差。
无论如何，现在普陀被戴上了“市区”的高帽，与徐汇、静安这样的区域比，当然是资源匮乏。
如果看历史起点，普陀应当与五大新城相比，大家都是“农村出身”，这时普陀的优势就显现出来。
普陀目前有两家三甲医院，五大新城基本都是各有一家，青浦新城还没有。
普陀商业虽然并不发达，排在市区末尾，不过与郊区相比还是高高在上。更重要的是，由于靠近市区，普陀的地铁密度相当高，真的是郊区望尘莫及。
当然普陀人口结构固化后，学区上劣势渐渐显现出来，有些被闵行超过的趋势。
总体而言，普陀过去发展还算顺利，能带领一群难兄难弟发展为市区，并且与五大新城拉开差距。
普陀真正让人担忧的是未来。
03
回到文初的话题，普陀明明房价增幅很高，大家却觉得涨不动？
因为我们拉的周期是2006年至今，大家的感觉指的却是近三四年。
普陀经历过一段时间高速发展，近期已经开始陷入瓶颈期。
如果我们拉取2004-2015年的数据，普陀增速高居第三；如果我们拉取2015年至今的数据，普陀已经倒数。
普陀的好运用完了。经过二十多年的发展，普陀已经全面城市化，再进一步空间不大。当然桃浦、真如还有一些空地，与郊区沃野千里相比，并没有优势。桃浦智创城核心区号称4.2平方公里，包含了已建成项目、道路、很大一片绿地等等，可开发面积估计3平方公里都不到。而一个华为青浦项目就要1.6平方公里，普陀拿得出吗？ 不仅普陀拿不出，就是“闵大荒”闵行都拿不出。 闵行能拿出这么大空地，华为就不去青浦了。与市区比，核心的第三产业普陀又没优势。真如高尚领寓2号项目已经开始招商，租金低至4.5-5.3元每平。
现在大虹桥比较好的办公楼都能租到7块左右，真如降到这个水平可见招商有多难。更重要的是，普陀财力相当匮乏。普陀底子太薄了，即使经过了高速发展，现在财政收入依旧全市倒数第一。现在到处都是园区、到处都是项目，招商需要大量的资金投入，租金减免也好、税收减免也好，都需要大把的现金。特斯拉选址临港，不仅是因为当地有大片的土地，还因为临港提供了200亿无息*款贷**。普陀拿得出来吗？其实普陀的财力下滑也是近期的事情，高歌猛进那些年还过得去。2018年之前，普陀区级税收中一半以上来自房地产开发。长风开发完毕后，普陀土拍不多，房地产提供的收入降到三分之一。好在现在桃浦又启动大量土拍，区里钱多了，可能其他方面发展会有优化。总体而言，高速发展时期已经过去，普陀区域上限不高。其实想想这三十年，普陀基本是躺收。即使普陀什么都不做，市里地铁通过来了、内环外环中环建好了、大批动迁房建好了、大量市区人口导入过来了。现在这个红利到期，该真刀真枪的实战了，普陀的劣势就显现出来。当然普陀也不是完全没有优势，这里距离市区近、地铁密度高，依旧可以获得不少市区客户。而且普陀房价总体不高，是一处难得的落脚之地。不过市区的辐射最远就到中环附近，中环外的地方，风险依旧比较高。