有个观点，我认同：
你永远无法赚到超过你认知范围的钱，即使凭借运气赚到了，最后也会凭本事亏回去。
所以，一定要将投资思维升级、认知程度升级——
写这篇稿件，是被自己号称国内地产腕儿排名TOP4、正深耕沙田的开发商，其在2019年下半年时开盘，并为销售员小哥做的销售话术触动的。（别问房哥文件怎么来的，前两天房哥研究沙田时才看到。问了房哥也不会告诉你。）“按沙田近7年房价平均涨幅8%折算，7年后房价至少3.7万/㎡！”
Word大哥，你那么牛就收了小弟吧！我帮你提包!
弱弱问一句：放出去的话，你敢跟置业者或者投资人签合约，如果达不到让老板按此价格7年后回购吗？
当然，以上我只是驳斥那些把话说太满的说法，并不是对项目所在片区的否定，7年后的房价精准到小数点后一位数的说辞，那叫虾扯蛋！
同时，也算是给真爱粉一个说法，他们说“房哥，你老是讲道理，却不给结论。”
今天给个结论：沙田真的是房地产值得中线投资的推荐地。
房哥这次推文从投资角度给的逻辑是：
1、这里，真的是东莞继松山湖开发后第二个名副其实的蓝筹区域；
2、这里，真的是5月8日深圳深圳发文提高两倍体量住宅供应量后依然值得尽快挖掘的价格洼地；
3、滨海湾新区是有“红线”的，“真滨海湾区”目前并无新房，滨海片区临宝安的长安价格进入4万+、虎门3万+、厚街*绑捆**沙田2万+时代托举滨海新区沙田进入“东莞港+产业+南沙+交通+配套”10年期中线投资价值新贵！
4、不谈滨海新区，谈热点区：你所看到的东莞核心城区南城4万+、松湖5万+、个别6万+都是个别的，壕尽管入手，还有空间上升，但不大，别拿前5年逻辑期望升值空间。这仅仅阶段4月疫情多种原因的综合现象级个案！或者个别被放大价值。价格高企的逻辑是：万江那个新地块是靠近汽车总站和华南摩尔的，莞城那个楼盘是靠近R2线和莞中、万达的，西平那个板块和东莞国际商务区CBD那是遥相呼应的，松山湖142平卖760万的，都是某个绝版地段要么拥有湖景、大社区、成熟配套的几处房子而已，不代表大多数。都是被拿地成本高带动的节奏，备案价、二手楼在相互观望中走了一波高价，然后再循环一次。真懂了吗？别拿神盘当普遍。然而，事实上该区域的一公里内10年以上的“老破小”、没有太多金融功能的二手楼也就23000+。环松湖的新盘哪怕大岭山都3万了。你要入手吗？
5、那有人问了？房哥，深圳西部涨了30~50%，中部涨了15~30%，东部涨了10~20%，横盘四年的龙岗及东部都有人套现了，我要去深圳。好，东部真有3万多的，横盘几率也很大，别说没提前说。那全国是否会继续如4月一样普遍涨价，东莞也跟着猛涨？
——不是的。深圳大涨是全国投资客的史无前例的资本狂欢，以及地下产业链条利用“国家资金出笼放水”的群魔自嗨，也许还有小幅度的补涨，但是，火力应该只是以前的两成功力！中国城镇化率60.6%已经进入瓶颈，深圳2019年只有19万新增人口的流入和今年扩大一倍多的住宅供应地，以及2010~2015年消耗掉高达10.6过渡到6.9%GDP增幅的财富积累，如果能绕过地产真正涨价的基本面和底层逻辑，真的不科学！真的很难再涨，不可能还有2015年全国普涨的宴席再开。除非，真的有一批脑子烧坏的富二代继续炒一阵，或者中国大妈也参与进来。不信，你可以看，让时间证明。
所以，在楼市玩，别打3~5年短线投资套现的算盘了。
还有，房产投资的思维，至少要升级到2.0版，靠技术了！也靠看“区域、盘面”实施中线10年周期的逻辑了。理论上，25年期的房子才是“老破小”小，5年期属于准新房，10年期房子市场完全接受。
既然这样，你要会看基本面。投资的逻辑依然不变，短期看政策，中期看经济，长期看人口。
【敲黑板！加大字号】截止今天，重要资讯和政策是：
- M1（现金和活期存款）增速不超过M2（广义货币），意味着整个社会的投资意愿都不高，那想上涨的希望是不大的。
- 央行5月9日发布2020年第一季度货币政策执行报告，继续明确了房住不炒，而“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
- 楼市限购限贷也很难放松，所以想普涨的可能性很低很低。
- 对于消费*款贷**，银保监会5月9日发布意见稿，指出单户用于消费的*款贷**不超过20万元，这也是防止投资者用信用*款贷**、消费*款贷**去炒房。
据《中指研究院》（如下图）数据显示：上周二线城市成交环比下降13.7%，同比下降25.7%，其中青岛、温州降幅均近五成；三线城市成交环比下降47.7%，其中东莞降幅超60%。
这标志着：
疫情后全国投资客巨量资本流入深圳，以及朝向东莞核心城区的洗牌后，以及投资客经过2016年在深圳东部高位入手后横盘4年的教训，早就不是当年的懵懂小白领了！对政策、市场、区域、楼盘的选择也谨慎、精明多了。
当然，观望不代表不投入，自有资金足够，且不影响家庭生活规划好偿还房贷来源款项，磨刀霍霍准备在楼市上狩猎的敏锐的猎人依然目光如炬！
这里，或许会是他们的新猎物！
那，就这把以上1~3的先做的结论，房哥给出论据。算作对真爱粉的回馈，东莞临近惠州那，这几年不涨吗？涨，但跑不过通胀啊。所以，看：
一、这里，真的是东莞继松山湖开发后第二个名副其实的蓝筹区域
7年前，房哥操盘沙田 · 保利入莞的红珊瑚之后第二个项目“未来城市”项目广告策略案，原文这么写——这里，北接洪梅、东邻厚街、南靠虎门，是一个新兴港口物流重镇、全国首个龙舟之乡，东莞58公里海岸线它独占近一半的28公里。
挖掘过城镇和产业价值：当时人口只有13万，GDP71亿元，以塑料、电子、五金、制衣的加工制造产业为主，产业没有显著特征，所以，城市要发展必须依托和融入大虎门。当时还没有滨海湾新区概念。
期间，有4年暂别地产小玩一下互联网项目和实业运营，不太了解这个项目最近如何了。
可是，还是看到了沙田的发展轨迹：
不是说中期看经济，长期看人口吗？
深圳的产业外溢由来已久。
数据显示，2015年东莞引进的内资项目，34%源于深圳。
滨海湾新区，已经将沙田的东莞港作为前海的辅助港口，与深圳西进无缝连接。
沙田，2018年GDP152亿元，比2013年翻一番，2019年达167亿元，成为全国百强镇排名第96，当年招商引资总额突破100亿元，项目含：大型产业平台信鸿湾区智谷、特种高性能陶瓷板材项目东唯新材料、自动化+智能化精密加工设备的创群精密机械、产品研发+采购+仓储的宜家华南总部、成品油+化工品仓储的宏川化工仓储、现代物流的嘉华物流中心、物流仓储的联想增益供应链华南总部、电子产品的华复实业等，这些项目最快投产时间为今年9月，最晚为2024年10月。
沙田，如今全市综合实力排名第14，发展步伐好快。最新可以可采集到的人口数据为2017年，比4年前常驻人口增长5万，达到17万，完全超出东莞人口吸附的平均数。
现在，沙田的占位是“海洋产业与先进制造业创新聚集区”。
5月8日召开的市经济运行监测调度指导服务工作推进会上获得的消息：将38个项目增补为2020年市重大预备项目总投资超227亿元现代服务业工程（与沙田有关的，见下图序号27）
2021年将建设阿里巴巴集团的菜鸟网络智能物流骨干网华南核心节点项目，投入10亿元。占地211亩。预计3年后建成。
小姐姐们，这不是表示有机会和马爸爸握手吗？
可惜，王石居然去养猪了。母猪的催乳方法不止练到第九层了没？
这没关系，这完全吻合房地产投资规律，能及时满足你需求就行。
二、这里，真的是5月8日深圳深圳发文提高两倍体量住宅供应量后依然值得尽快挖掘的价格洼地
近期深圳房价暴涨引发央行紧急彻查房抵经营贷事件把深圳这座城市推上了舆论风暴眼。也让深圳市政府不得不想办法进一步解决这个由来已久的问题。
房地产业界有这样一个比喻，房子（房价）与土地就如同“面包”与“面粉”的关系。只有处理好两者关系，解决源头（土地供给）问题，高房价问题才能得到有效解决。
深圳开始从源头端发力。5月8日下午，深圳市规划和国土资源委员会召开新闻通气会，在会上印发的《深圳市2020年度建设用地供应计划》披露了一则对于“寸土寸金”深圳而言的重大利好消息：深圳计划今年内加大居住用地供地规模至293.2公顷,较2016年计划供地增加143.2公顷。这一数字创2016年以来新高。
但没关系，100万深圳人至少70万人往返东莞，融城生活，占深圳总人口的1/30，而在惠州的只有30万。
必定，这里均价真的是深圳均价的三分之一啊！
新增的教育配套也列入东莞2020重大项目，小学60个班，幼儿园18个班！过3个月就能用哦。看图：
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深圳有多少投资客入莞？在东莞有过买房经历都知道……
先行区过来的人，脑子不会比你差。跟着他们学！他们不教你，你只要跟……
三、滨海湾新区是有“红线”的，“真滨海湾新区”目前并无新房，滨海片区临宝安的长安价格进入4万+、虎门3万+、厚街*绑捆**沙田2万+时代托举滨海湾新区之沙田进入“东莞港+产业+南沙+交通+配套”10年期中线投资价值新贵！
政府斥资千亿打造的滨海湾，将与东莞中心城区、松山湖共同构筑东莞市三位一体的都市核心区。前十年看松山湖，三十年后看滨海湾！
例如湾区1号建成了，长这样：
➢ 目前已引入思贝克、联想、沃尔玛、紫光、平安、华润、天安等一批知名企业，总投资超2800亿元，未来将有70万高端人才涌入。
1、你以为滨海湾新区是什么？“沙田+厚街+虎门+长安”整体领土与对岸广州的河流对半分？
不，你看。她长这样。沙田南沙大桥以下和虎门大桥中间，以沿江高速作为分割线直到长安与深圳接壤部分的面积。
仔细看图，十个功能分区。
虎门现在的金湾长堤1号旁边将建设宜居生活区；TOD城市中心区就在现在虎门路东广场那，将建设滨海湾站，绝对的中心的中心。
2、交通长啥样？
轨道交错，2号线、3号线、9号线、10号线、14号线纵横绵延。
喂喂喂，沙田的交通呢？好！
2大桥：虎门大桥、南沙大桥（已于2019年4月开通）
5高速：广深沿江高速、港口大道、广深高速、莞番高速公路、常虎高速东莞港延长线，
4大轨道：广深港高铁、穗莞深城轨、莞穗城轨、佛莞城轨
江湖人称“中介的嘴，骗人的鬼”，房哥就持批判态度。很多做中介的朋友就很诚信，而且专业度、解决问题的实操能力在“房事”这块，一个顶十个光说不练的自媒体大V！而且真能淘到价格和价值匹配的好房子，从找房、金融配套跟你一条龙下来，舒舒服服、每个细胞都熨熨贴贴。当然，不是所有带看小哥都算在内，必定整套流程下来，比你读211/985也难度低不到哪儿……个别坑，中介或者经纪人看不到，你自己也看不到不是中介的事情。
比如这图就梳理很清晰，产业结构就分析很到位：
什么？避坑避不了是房哥的事情？
好吧。关键是，你到菜地跟房哥聊过天吗？
你散了一根鹤舞白沙给房哥了吗？
买不买是你的事，有没有道理是房哥的事
楼探的图不错，只是时间问题，凑合一下用。买的话，自己看：
觉得还不过瘾？要房哥带看？
帮你叫朋友可以。看图也可以！喏！
