2023年已过半，
“M型”行情已显现，
楼市又进入了一个振荡期。
截止目前，根据【龙江楼市】市调显示：
华润置地·九里芳华，6月认购金额达5000万左右，
认购套数仅40套左右，环比5月降幅达55.5%。
金地峯范，6月认购金额达5000万左右，
认购套数仅30套左右，环比5月降幅达70.5%。
中海·云麓公馆，6月认购金额仅6000万左右。
各家楼盘销量明显减少，环比降幅增大。
不仅如此，楼盘降价现象明显，
深哈·万科城，6月认购金额达2000万左右，认购套数仅30套左右，
近期，打出惊爆价——6188元/㎡起的单价。
中国铁建·江语时代， 也是如此，
6月认购金额仅3500万左右，认购套数30套左右，
洋房特价9500元/㎡。
一面是销量大幅下滑，一面是刚需房价跳水。
现在，百姓最大的疑问就是，
哪个板块的房价能“稳”住？
核心地段的房价能稳住，环城的房价被拉低。
一、看配套成熟度
为什么环城房价下跌？
深哈板块卖产业，松浦板块卖教育，
一个板块刚“面世”时，房价并不等于地段价值，而是等于地段价值的预期。
例如深哈板块，产业较多，但生活配套不成熟，兑现力差，买房共识度低。
松浦板块，商业配套不完善，兑现力不足。
所以松北的整体配套无法支撑房价，近5年的房价“打折式”下降。
配套兑现了是价值，配套没兑现就是泡沫。
那么为什么板块预期会出现兑现慢的情况呢？
因为土地不好卖了。
当土地出让的面积减少，市政配套资金就少，
也就意味着配套的建设出现阻碍，导致速度变慢。
配套跟不上，价格自然要跳水，
连带导致板块成熟期延长。
房价稳得住需要有成熟的配套。
对于现在哈尔滨，房价“稳”住的三个板块是，哈西、群力东、世茂板块，已经形成共识。
哈西板块是城市的新中心，房价稳定。
例如中海·云麓公馆，价格稳定维持在16000-17000元/㎡，
行情好的时候还能“见涨”。
群力东板块，是生态宜居的板块，自然资源得天独厚。
板块内多为豪宅，走的是独立行情。
例如招商·天玺，目前大平层顶底参考均价17000元/㎡，
世茂板块位于市府政务板块，是松北唯一的改善板块，
比如板块内的南益·松江春晓，目前参考均价11500元/㎡。
但是，有成熟配套房价就不跌了吗？还要看城市界面。
二、看城市界面
老城区的配套成熟，但房价依旧下跌，
复华小区挂牌均价为12483元/㎡，较去年下降了6.5%
哈尔滨楼市，已出现“二环空心化”的现象。
二环空心化：哈尔滨二环内的房子多为老破小、老破大，受限于使用年限、折旧率、没有电梯等问题，居住感较差，已经让越来越多的人望而却步。
老城区城市界面过于老旧，
低质的居住感迫使人们选择更优质的住区。
改善型居住者多集中于新城。
主要建筑的年龄，不超过15年，没有大量老旧建筑的拖拽。
尤其是二环和三环之间，如哈西板块、群力东板块、世贸板块。
哈西，作为城市的新中心，
地段的升值，同时产生就影响是房价的升值，
而房价升值，将吸引中高收入阶层前来置业。
哈西已经形成“七星连珠”的商业格局，商业配套醇熟。
拥有凯盛源广场，万达广场，西城红场，金爵万象等丰富的商业资源,
是高消费的业态，人流量较大，活力充足。
世贸板块作为哈尔滨新区唯一的改善板块，是市政府所在地，
世茂大道沿线是新区发展最成熟的地段，
作为纽带连接多个地标建筑，形成商圈相连的现状。
群力东板块的松花江岸，现已成为豪宅的聚集地，根本原因就在于江景赋予的潜力价值。
基于高端业态，群力东聚集了大量高消费人群，逐渐形成了富人区。
众所周知，群力东最吸引人的地方就是生态宜居，区域内遍地是公园，是城区边缘仅有的一块置业宝地。
包括金河公园、丁香公园、体育公园、哈尔滨音乐公园、群力国家城市湿地公园、建国公园、顾乡公园......
稀缺的自然资源已经不仅仅决定了板块的宜居程度，同时也成为了城市发展的机遇之地。
房价水平，决定消费水平。
高消费能力，能支撑起高端的业态。
而房价相对高的改善住宅，可以汇集最具活力的高端人群。
三、成片的改善住区
哈西板块就有很多成片的改善住宅，
比如，哈西悦城、辰能·溪树庭院，等二手房，
还有，中海·云麓公馆、金地峯范、华润置地·九里芳华等新房。
世茂板块的改善住区则是，
江御府、华润置地·悦府、南益松江春晓等改善楼盘。
群力东板块，作为哈尔滨知名的“富人区”，就是一个高端消费的集群地，
比如盛和天下、盛和世纪、汇锦庄园等高端豪宅。
价格一直如此，走出了独立行情。
改善楼区，不仅形成了一定规模化的楼群，还有足够的人口基数支撑。
新城人口，从哪里来——“外溢”。
四、距离主城的距离
人口 外溢遵循着城市安全边界 ，
哈尔滨是典型的环状发展城市，
对于哈尔滨来说，城市安全边界大致在城心向外辐射的10-15km范围内。
主城六区13个板块，它们与一环的距离如下：
哈西板块、群力东板块、松浦板块、新一板块＜10km；
10km≤哈东板块、群力西板块、东南板块、世茂板块＜15km；
深哈板块、避暑城板块、利民东板块、利民西板块、平房新区板块≥15km。
当板块处于安全边界内时，
既能吃到城市建设的红利，又可以承接到市区人口外溢。
这是“市场经济”+“计划经济”的产物。
市场经济：有自然的扩容，有人口外溢的属于市场经济。
计划经济：靠政府规划导向拔起来的区域，属于计划经济。
而在市区之内，改善板块多是“标杆”选手。
成熟板块有群力东板块、哈西板块、世茂板块，
群力东、世茂板块承接着道里的人口外溢，
哈西板块承接着南岗的人口外溢。
“计划经济”与“市场经济”相结合，“上拔下托”的作用下，
成为了最适合安家置业之地了。
哈西、群力东、世茂板块，
是人气最旺的板块，房价能稳住。
人气，对于改善人群来说，至关重要。
买房逻辑逐渐从买预期，变为买现实，
回归住宅，回归生活，成为买房人的追求，
高品质自然成了第一要素。
人气，一个最能阐释高品质的词。
人气就是改善的高阶生产力，它是板块发展的软实力。
这样的人气，将不断承接人口外溢，
人气一旦形成，将会成为楼盘价值的一部分。
以上正文，来自@龙江楼市
欢迎留言、私信，有问必答，谢谢各位~
龙江楼市原创稿件，未经授权禁止转载，否则后果自负