Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲、珠江新城板块以及天河北的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州其他板块的改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
截至上周五，天河北板块的36个优选楼盘已经详评结束；从本期开始，我们将逐一介绍滨江东板块的部分优选小区，敬请追看后续详评文章。
板块优势（滨江东）
从1994年海珠半岛开盘起，滨江东豪宅区开始走上快速发展的道路，至广州塔的落成到达巅峰时刻，尔后板块回归低调和平静。
滨江东板块稀缺的一线江景资源，是当前板块的重要价值支撑；未来，随着地铁10号线、12号线和28号线的开通，或将再次推动板块价值回归。
小区简介（中海锦苑）
上期文章为大家介绍了天河新作，下图是滨江东板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的中海锦苑。
中海锦苑 地处滨江东路，环境优美，景色优雅；小区拥有立体化的园林设计，为住户带来多层次的江景享受。
小区户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，适合 改善型家庭，推荐指数：4.5星 。
中海锦苑基本信息：
小区地址：海珠区滨江东路957-961号
当前均价：94379元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2004年
开发商：中海集团
物业：中海物业
物业费用：4.2元/月/平方
总户数：420
总车位：650
容积率：4.66
绿化率：38.6 %
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（中海锦苑）
中海锦苑 于海珠区滨江东路957-961号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。
（1）公园
滨江东板块北临珠江，长达3公里的人行休闲步道沿珠江南岸往东西方向延伸，这里有无敌的一线江景以及大片的草坪。
中海锦苑为一线江景楼盘，小区北门一出来就是江边人行道，无论是休闲散步，还是进行体育锻炼都很合适。
（2）交通
中海锦苑 南临滨江东路，东临广州大道，西临东晓路--东晓南路，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁3号广州塔站距小区约900米 ，在建的 12号线岭南广场站距小区约1000米 ，通过地铁换乘到达广州各区域。
●自驾
小区停车场出入口 距广园快速路最近入口的最短线路为 4.9公里 ，不堵车的情况下 17分钟 左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园： 距小区最近的幼儿园为旁边汇美景台小区内的 童乐幼儿园汇美景台分园 ，位于小区西侧150米内，家长接送非常方便。
此外，小区附近幼儿园非常多，1000米内还有贝恩幼儿园、米兰幼儿园和雅智幼儿园等，如上图所示。
对口小学： 地段对应的公立小学为天河区 绿翠小学， 学校位于雅蕙街16号，距 小区约1200米 ，家长接送方便。
绿翠小学 是海珠区的优质公立小学之一，创办于1999年9月，位于珠江南岸上渡路；学校的服务地段为江丽社区、江景社区、下渡社区和海康社区的一部分。
对口中学：2022年，绿翠小学被分配到海珠区小升初电脑派位第6组 ，原则上在 6中、97中、聚德中学、景中实验、六中珠江、绿翠现代实验、晓园中学 和 执信琶洲 这几所中学里随机指派一所作为对口中学，但 近年绿翠小学的毕业生也可以选择直升广州市绿翠现代实验学校 。
广州市绿翠现代实验学校是海珠区口碑较好的一所中学， 位于滨江东路810号 ，距小区仅300米 ，上学放学非常方便。
注：更多海珠区学位攻略，详见我们之前的文章《海珠区学位房大盘点：低调、高性价比的潜力股》。
（4）医疗
●社区医院：赤岗街侨雅社区卫生服务站位于赤岗北路18号，距小区1800米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院： 离小区最近的三甲医院有 广东省第二人民医院 ，距小区约 3100米 ；此外，附近几公里内还有陆军七十四集团军医院、南方医科大学中西结合医院和广东省中医院二沙岛分院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区为封闭式管理，不带底商，但马路对面沿街店铺业态丰富，日常消费非常方便。
（6）文化资源
广州美术馆(新馆) 目前正在建设中，计划于2023年3月落成开放；馆址位于新港中路397号， 距小区仅1.4公里 ， 5分钟车程 即可饱览文化艺术大餐。
小区详评（中海锦苑）
01小区实景
上图为小区的牌匾，位于南门（正门）进门处A1与A2栋中间。
从小区牌匾门楣处往小区正门看，花园中央是一处圆形花坛，往左为A2A3栋，往右为A1栋，见上图。
牌匾后方（北）是小区的游泳池，上图为成人泳池区域。
游泳池的另一侧，还设置有儿童浅水区，见上图。
小区西侧A1栋会所门前，有一处儿童游乐设施，周边绿树成荫，孩童夏天玩耍也能感受到清凉，见上图。
上图为A1栋一楼大堂，公共区域装修用料坚实，18年楼龄依然保养得不错。
上图为高楼层的电梯厅，整体外观比一层大堂更新更光亮。
上图为A1栋高层的西北向景观，无敌江景、二沙岛全貌以及远处的越秀区一览无遗。
往正北方向望去，近处是开阔的江面，不远处为五羊新城和珠江新城，见上图。
同一楼层往东北看去，分别是珠江江面、广州大桥、海心桥以及珠江新城商务楼群，见上图。
高楼层往东看，还能看到小蛮腰的大部分（上图），一河两岸+小蛮腰，美不胜收。
上图为小区住宅外立面，墙砖以米黄色为主基调，中层以上为土黄色和浅蓝色，整体呈现代建筑风格，外观新净。
02房源展示
中海锦苑 户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，本期为大家介绍的是296平方北向江景复式4房户型，请欣赏。
▼户型图▼
▼入户门及玄间▼
▼餐厅及梯间▼
▼一层客厅▼
▼厨房▼
▼生活阳台及保姆间▼
▼一层公卫▼
▼二层公卫▼
▼一层主卫▼
▼二层主卫▼
▼一层卧室套间▼
▼二层过道及会客厅▼
▼二层卧室套间▼
▼卧室3▼
▼卧室4▼
房源点评：
户型优点： 全屋4房3卫2套间设计，私密性和舒适度高，适合多人家庭；客餐厅及3间卧房均为一线江景，景观一流。
户型缺点： 户型为北向，夏天通风一般；户型较多圆角和斜边设计，会影响空间利用；无阳台设计，需要考验买家的接受度。
03户型楼栋
（1）楼栋户型简介
中海锦苑 由3栋37层塔楼组成，三栋住宅之间以艺术观景长廊相连，首二层架空，为各具特色的主题园林。
配套方面，小区带地下停车场、豪华住客会所、健身室、园林游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑拿室和蒸汽浴室和儿童游乐场等，业主活动空间充足。
（2）户型详解
小区户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，具体的户型图和户型汇总表见下文。
▼A1/A2栋楼层平面图▼
▼A3栋楼层平面图▼
▼108平方户型图▼
▼137平方户型图▼
▼142平方户型图▼
▼148平方户型图▼
▼296平方户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼栋/楼层会有些许偏差。
04户型小结及买家预算
优点方面： 2梯4户设计，住宅密度较低；户户望江，坐拥稀缺的一线江景资源；常规户型带阳台，且以108平方起步，舒适度较高。
缺点方面： 户户北向，夏天通风一般，且均带圆弧和斜边，部分特殊户型不带阳台。
市场方面：当前市场成交均价为9.4万左右，正常挂牌价在9.5~10万之间；因不同楼栋不同朝向参差较大，部分2房户型，当前挂牌价高达11万。
想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？请扫文末二维码，添加客服/助理详细沟通。
▼含税价格预算▼
小区2房户型购买预算在1100~1200万之间，3房户型购买预算在1400~1500万之间，4房户型购买预算在3000~3100万之间，各区间预算详见下方表格。
注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
升值潜力
中海锦苑 于2002年开盘，2004年建成，2002年的开盘价约为 9400元/平方米 ，当前二手成交均价为 94379元/平方米。
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！
从下方图表可看出， 中海锦苑2002年 以来的年均增值速度为 12.22%，20年 间增值 9.04倍。
看好滨江东江景小区，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？
欢迎继续追看本公众号，后续将不断为大家详评滨江东板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，请联系文末助理预约VIP服务。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请扫文末二维码添加工作人员进行咨询。
总结
本期主要介绍了天河北板块的 中海锦苑 ，小区户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，适合 改善型家庭 。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）户户北向望江， 坐拥一线江景资源。
（2）对口的 绿翠小学 和 广州市绿翠现代实验学校 在海珠区均有较好的口碑，上学放学接送相对方便。
（3） 区位优势明显 ，南临滨江东路，东临广州大道，自驾车5分钟内能上主干道，交通便利。
（4）邻近 广州美术馆（新馆） 等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好， 生活便利度高 。
（6） 物业管理优秀 ，小区公共区域和花园保养如新，安保工作到位。
（7）小区住宅部分仅 2梯4户 设计，密度较低，舒适高度。
（8） 车位充足 ，配比超过1:1，能满足一户一位的停车需求。
缺点方面：
（1）小区自2004年交房至今18年，楼龄偏长。
（2）A3栋临近广州大道（广州大桥），东侧AB单元住户易受噪音影响。
（3）户户北向，夏天通风一般。
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