01
拿地
2022年3月11日，长沙2022年首批集中供地挂牌公告，共出让22宗地块，土地总面积约119.23公顷（合计1788.48亩），起始价总额约169.54亿元，所有地块将于4月12日集中成交。
其中[2022]长沙市010号地块位于雨花区武广片区，规划用途为医疗(A5)、住宅（R2），住宅毛坯限价14000元/㎡，最高限价110550万元。
在土地出让条件中，除了第6条是对于房价、地价的双限条件外，其它5条都是量身定制出让的条件。
1.项目接受联合竞买，但联合竞买企业不得多于2家。
2.项目重点围绕医疗健康和核特*医色**疗导入产业资源，在N04-H18地块建设1家三级甲等医院标准的肿瘤专科医院，床位数量不少于800张。
3.项目须引进至少1家世界500强企业（以2021年《财富》杂志公布排名为准）旗下独立法人注册的一、二级全资子公司（房地产公司除外）。
4.竞买人须引入具备核药生产、核素医疗、综合性医疗等核特*医色**疗产业的能力，具备运营及管理综合三级医院经验，且名下实际控制医院不少于5家的企业（包括该企业下属子公司）。
5.竞买人须引入1家符合《湖南军民融合产业发展规划》中的国防科技工业企业（包括该企业下属子公司）。
4月12日，中交地产、中核健康投资联合体以10.05亿元底价成交，折合楼面价2917元/平米。
02
高铁南
项目一路之隔的就是去年12月22日建发地产摘得的[2021]长沙市144号地块，案名建发玖洲观澜，同样限价14000元/平米，折合楼面价4502元/平米，项目还将在N04-I12-2地块内配建36班中学，未来哥以配套入读。
从香樟路到黎托路交叉口右转过来，一路可以看到恒大都汇广场，目前已经停工；
佳兆业云顶都汇，铝模爬架的立面上，大大的写着6字头起准现场，主城LOFT办公楼；
云顶都汇的对面是绿地长沙之门项目，在香樟路与黎托路的交汇处围档上，还写着大大的宣传语：与世界绿地会晤世界。这个项目也已经停工，世界什么的估计看不到了，裸露的工地倒是提醒我们，想看世界什么样不是一件容易的事。
与长沙之门隔路挨着的就是绿地之窗项目，这个项目的商业还有绿地的城市品牌馆，当年绿地城际空间站的公寓也是在这里销售的，城际空间站的售楼处只卖住宅。
绿地想在长沙开个窗，更想留个门，但现实是，只剩下窗望着天了，他的牛皮吹破天了。
几个商业项目都陷入了困境，张玉良那个一心想操政府的心的做法，并不是市场的做法，也必然被市场抛弃。
对面的黎郡商业街虽然比起绿地之窗的城市界面差远了，可是人气明显比这里好多了，平民老百姓的商业需求并不要那么高大上，贴合生活需求才有生机。
绿地之窗南边就是建发玖洲观澜，依然是卖个光鲜亮丽的大门，不过和对过不是太好看的黎郡小区来说，这个大门似乎比起其他地方的门矮了一些。
给建发提个建议，出点钱，把对面小区的立面全部粉饰装修一下，类似于城市出新的工程，是不是可以提升一下自己项目的档次。
黎郡小区对面就是黎郡小学，现在已经挂了砂子塘小学的牌子。
和小学一墙之隔的是雅礼雨花中学。
这两个学校再往南走一下，就是建发的另一个项目玖洲和玺要配建的小学，同样要挂砂子塘小学的牌子。开句玩笑话，这个可以是黎郡小学南校区，和原有的黎郡小学挂一个总校长就可以了，北校区专招1－3年级，南校区专招4－6年级，其乐融融。
隔着京港澳高速，是这个片区最好的学校，南雅中学，原来长沙之门地块对面就是南雅中学配套入读的雅致名园。
原来高速入地下之前，香樟路在万里时代那里就断头了，现在路通了之后，才发觉这个区域交通还是挺便利的，可惜的是恒大与绿地都在拖片区的后腿。
03
产品
查了一下金轮星光名座的二手房价格，目前在售6套，均价9050元/平米。住宅价格过了1万，小公寓都是8、9千。
在佳兆业打出6字头的公寓后，估计金轮的公寓也难得出手呢。
明昇壹城的二手房挂了140套，均价达到19631元/平米，这个是因为带了枫树山小学和长郡双语雨花中学双学位。这个应该是片区的天花板了。
恒大绿洲在售128套，均价12643元/平米，绿地之窗在售72套，均价11200元/平米。
恒大绿洲相对于这里有地铁的优势，而项目距离地铁杜花路站要走2公里，差不多半小时。
所以这个项目卖14000元/平米的均价，在目前的市场情形下，是比较难的。
项目的产品定位全部是刚需，说到刚需，估计大家都会想到做两梯四户，将每户的公摊尽可能做小一些。
然后拿出一个房间去做成阳台，只计一半面积。
113平米
126平米
143平米
基本上就是这个样子了。
为了控总价，这个项目把户型面积做得比较紧凑，三房是113平米，四房是126平米和143平米。
四房的户型亮点是把客厅的面宽尽可能做大，达到6米4和6米7，让公共空间尽可能看起来大一些。
因为做的是假飘窗，所以飘窗全部可以打掉，来拓展卧室视觉空间。
也是因为没有做空调机位，所以这个项目也是需要做中央空调的，看起来，这个项目最初的定位也是全部做精装修，但是因为市场下行，为了促销去化，将精装改成了毛坯对外销售。
北面的设备平台都做得比较大，后期可以改一部分做成小阳台。
比较夸张的是143平米的户型是三梯五户的楼栋才有的，就是正常的两梯四户本来是126+113+113+126的构成，将两个电梯分开，中间通过连廊连接起来，一般这样的一个单元整体面宽是48米，是做不成两个单元的（长沙整体楼栋面宽不超过70米）。
这个项目的设计时，单独给这个单元加了一套房子，面积143平米，为这套房子单独增加了一个电梯，整体面宽大约在60米左右。
