端午节前一日，栖霞鲁能公馆距拿地近4年之后首开，销售均价3.2w/㎡。
不过对于这个板块，栖霞鲁能公馆到底值不值这个价钱呢？
笔者以此文来谈谈自己的个人看法。
01
栖霞鲁能公馆项目规划
栖霞鲁能公馆位于城北尧化门板块，栖霞区尧化街道翠林北路西，紧邻栖霞大道、仙新路等主干道；于2016年9月23日拿地，前身为尧化门G52地块，楼面地价20171元/㎡，也是尧化门地价最高的项目，现房销售。
项目规划建设8栋16-18层住宅，户型建筑面积89-143㎡，精装现房，2梯2户，配备鲁能物业。
拿地近4年后，项目本月首开，推了1、4号楼，共213套精装房，均价3.2万/㎡，户型89-143㎡，今年年底前交付。
项目实拍
栖霞鲁能公馆本次户型共有4种，分别为89㎡、115㎡、129㎡、143㎡。
A1户型约89㎡：分布于此次即将首开的1号楼和4号楼，为三房两厅一卫设计，户型整体较为狭长，两开间朝南；此外，首开的89㎡户型中，还有A2、A3两种户型；
B1户型约115㎡：此次即将首开的1、4号楼均有该户型，为三房两厅两卫设计，两开间朝南，南侧主卧带有独立卫生间；
C户型约129㎡：分布于此次即将首开1号楼的西边户，为三房两厅两卫设计，三开间朝南；
D户型约143㎡：分布于此次即将首开4号楼的东西边户。该户型为三开间朝南，南侧两间卧室带有飘窗，主卧带有独立卫生间。
户型图一览
02
栖霞鲁能公馆，值不值3.2w/㎡？
断供已久的尧化门板块，新房源从毛坯过渡到精装修，想必是想努力摆脱刚需标签，朝着刚改或改善房发展，一路上涨的新房房价则是证明。
而结束了尧化门板块长久房荒的栖霞鲁能公馆，一上市就标出了3.2w/㎡的均价，在价格上显然已经不属于刚需范围。但是首开3.2w/㎡的均价，市场会不会接受买单？栖霞鲁能公馆会不会改变尧化门板块一直以来给人们的刚需置业印象？
这是笔者对这个楼盘的疑问。
这里也暂时不下结论，先列出一些数据，用市场的真实反应来说明这个问题。
项目此次共吸引591组购房者参与摇号，其中人才房源共计57组有效买房人报名，中签率100%；普通房源共计534组有效买房人报名，中签率27.9%。
据现场传回的消息称，在57组人才房中，前40号人才进去不到10个，11~20号、31~40号人才甚至全部都弃号了。
有位100多号的阿姨表示，今天就是来抢小户型的，并且已经做好了只能“捡漏”的准备，但没想到还能选到楼层不错的小户型。
还有一位刚选完房的购房者表示，89㎡卖得最好，还说：“我就住这旁边，本来以为抢不到没来了，结果听朋友说前面弃号的特别多赶快开车来到现场，还选到了理想的5楼。”
115、143㎡的大户型去化率只能用惨淡来形容······
图源环球房产江苏
市场的反应和数据不会作假。
89㎡卖得最好、大户型去化率惨淡、人才房中签率100%，上述数据信息以及开盘现场情况速报我们可以得到一个基本判断——对于栖霞鲁能公馆对自己的刚需改善房定位与平均3.2w/㎡的价格，市场并不买单。
人才房中签率100%完全说明了这个楼盘其实并不抢手，本来出于购房公平而设置的购房摇号，在这里更像是一种形式，而至于栖霞鲁能官方给出的首开当日去化7成一说，可信度为0。
据笔者查询到的数据来看，从开盘6.24截至今日（6.28），真实认购率为46%。
数据来源：南京网上房地产
总的来说，栖霞鲁能公馆对于买房人来说，更大程度上是奔着刚需置业去的，跟它对自己的刚改或者改善定位压根不沾边；可对于刚需购房者来说，栖霞鲁能公馆是一个好的选择吗？
03
栖霞鲁能公馆的现有优势，与潜在客户群体
我与读者一起来分析下哪些群体有可能会来尧化门板块购房。
笔者认为，目前阶段会来尧化门板块购房的人群只有两类：
一是想在尧化门板块购置改善用房的原住民；
二是被其他板块的高房价挤压到此处的刚需购房客。
而栖霞鲁能公馆对于这两类人群来说，都不太友好。
对尧化门板块原住民而言，如果是奔着改善住房去的，3.2w/㎡的价位其实有更多的选择，譬如燕子矶板块的销许均价31990元/㎡燕熙台，不论是公共交通还是周边配套，甚至是未来发展的规划，都比栖霞鲁能公馆强太多，户型上也更方正。
燕熙台区位图
燕熙台户型图
而对于那些被别的板块的高房价挤压过来的刚需购房客，这个3.2w/㎡的价格根本不“刚需”，甚至可以在更好的地段购买更好的楼房，在价格的设置上，栖霞鲁能公馆就已经失去了这一类人群。
对于栖霞鲁能公馆来说，目前的优势可能就在于两点：
①它是当下尧化门板块内为数不多的精装新房源之一；
②栖霞鲁能公馆是现房销售，预计年底交房。
项目实拍
除去这两点之外，不论是价格、项目设计、周边配套上来说，对刚需和外来购房的朋友来说，几乎没什么优势。
价格
栖霞鲁能公馆毫无疑问是目前板块内房价最高的一处楼盘，对于周边二手房的价格的2.2w~2.7w/㎡来说，可以说是高得突出。
周边二手房
经过笔者实探，除去栖霞鲁能公馆，价格最高的楼盘是紧邻金地广场的金尧华府，楼盘品质也比较好，二手房挂牌均价仅2.9万/㎡，比栖霞鲁能公馆低了约3000元/㎡。
金尧华府
此外，尧化门板块的另一处新楼盘紫樾府距离栖霞鲁能公馆也不远，而紫樾府前期精装均价约2.8万/㎡，较之栖霞鲁能公馆的价格低了约4000元/㎡。
紫樾府沙盘
对比之下，栖霞鲁能公馆的价格实在不占优势。
项目设计
栖霞鲁能公馆在户型上的设计也是有瑕疵的。
例如，89㎡的A户型分为了A1、A2、A3三种，其中A2户型就做成了两房，虽然在价格上也比A1、A3便宜，可从30460-33860元/㎡的价格区间看来，再便宜也至少需要30460/㎡，性价比非常一般。
此外，据去过项目样板间的朋友称，几个户型的卫生间都比较小；115㎡的厨房更是小的可怜，甚至给出了除非平时不做饭，不然很不方便的评价。
这是一个定位“改善”的楼盘该有的样子？
112㎡户型厨房（图源见水印）
周边配套
尧化门板块是一个成熟的板块，但也是一个老化的板块。
如今的尧化门地铁尚未通、大型商业要依靠隔壁燕子矶的招商花园城、新房长期断供……
而纯居住属性的栖霞鲁能公馆，它的周边生活配套完全由周边底商和小店来支撑，同样的疑问，这是一个定位刚改的楼盘该有的样子吗？
周边底商
总结
从长远来看，随着今年年底前开业的峯汇中心和预计于2021年年底的通车的7号线，的确是会改善这一片区人们生活的便捷性。
在笔者的眼中，栖霞鲁能公馆的价格与其自身的价值是不匹配的，或许在未来它会随着区域发展的利好而升值，能够匹配得上它的价格，不过就目前而言，3.2w/㎡的价格，我想还是可以再考虑考虑。