NO. 1｜壹
今天帝封江片区的旭辉融信时代江来（对外推广名）取得预售许可证，其备案名为清逸华庭，听起来有点绕口，该项目地处仓山区南三环路北侧，算是三环内的楼盘。
查询福州土拍记录，在2020年6月24日，融信地产以8.85亿元竞得宗地2020-29号帝封江出让地块五，溢价率1%，平均楼面地价7932元/㎡。
地块面积76.08亩，容积率2.2，限高50米。根据土拍规定，地块安置型商品房建设比例为80%，销售均价14000元/㎡。所以该项目为混合型安置型商品房，即安置房和商品房在同一个社区中，不分彼此！
从推广名称，可以知道该楼盘是融信和旭辉合作开发，物业为融信。
从区位来看，该项目为城乡结合部，周边配套比较缺乏，未来配套主要靠帝封江和恒大两个楼盘来提供。至于学校为村小和村中，无特别之处。项目离义序机场比较近，未来的噪音污染是避免不了，唯一优点就是路网通畅，距离地铁5号线义序站250米，属于近地铁房。
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NO. 2｜贰
学校：尚保小学、义序中心小学、福州二十一中都是城南板块典型村中村小！老八所录取率比较低。
从定位看，既然是混合型安置型商品房，以强刚需为主，主打户型60-75平米，典型的刚需户型，所以开发商定位非常清晰，在地段和社区都没优势的情况，打造刚需产品，成为唯一出路。
我们也注意到：中介等分销已经开始为楼盘预热多时，据了解旭辉融信时代江来项目首推187套折后均价2万/平（一房一价），所以该项目会在备案价格上打折，所以备案价就蛮看看，大家参考而已。这个也是现在很多楼盘套路，虽然给了个高备案价，但是自身品质一般，采取的是备案价折扣卖房。
我们看看户型图：
60平米两房两厅一个卫生间，卫生间对着厨房，这个刚需户型也无可厚非，但是进来的过道空间就浪费，从图上看空间利用率一般。从图上看不出这个卫生间是不是明卫？
75平米，两房朝南一房朝北，卫生间是明卫，客厅和餐厅分列，餐厅采光比较差，属于市面上主流刚需户型，要求太多也不现实，按照2万均价，就是150万！亮点是阳台够长。
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NO. 3｜叁
总的来说，这个户型比较普通，没有太多亮点，那么对于中介预热的2万，它有性价比吗？之前城南低于2万的楼盘，一个是2018年的三江口下洋世茂理想城，一个是城门排下的纯商品房滨海橙里，还有一个江南cbd的世茂云潮的混合安置商品房，均价也就2万出头。
作为地铁5号线地铁房，这个项目与他们对比，明显偏高，但是今时不同往日，今年房价涨幅明显，所以这种对比也没啥意思。
我们看看它的备案价：看看就好！
所以我们认为对于刚需来说，按照时代江来2万均价，那么120万和150万总价预算，到底是选哪里？可以买闽侯的纯商品房地铁房吗？
按照上街地铁1.8万均价来看，150万还是有可能，如果按照苏洋1.5万，那么120万更是绰绰有余。这是我们第一个思路。
如果是买房人是仓山客户，特别是城南，那么这个150万和120万买哪里地铁房？目前滨海橙里虽然有二手房在售，但是首付对于刚需来说有点困难，我们认为或者可以选择城门几个安置房项目，他们均价在1.5万，重度刚需可以接受首付，而且城门配套设施也相应齐全，虽然安置房不咋地，但是既然是重度刚需，有些还是需要舍弃。
我们认为这个时代江来在1.7-1.8万价格区间，可能对刚需会更友好一些。