要说前些年中国最赚钱的行业是什么，房地产绝对是头牌的有力竞争选手。
房地产也确实如大家想象的那样，在九行八业中长成最亮眼的“摇钱树”。众所周知，树大了就容易招引鸟儿。
房地产也是这样，吸引了各路神仙疯狂涌入地产行业。比如前两天分析的ST舍得的大股东天洋控股，其实控人周政作为资本游戏“老油条”，必然不会放过房地产这一“香馍馍”。
不过成也地产败也地产，房地产虽然给天洋控股带来了丰厚的利润，但是天洋控股最终的资金链断裂也是因为房地产。
连和房地产八竿子打不着的人都挤破脑袋要入行，那么和房地产深度绑定的家用电器行业肯定也不甘心在一旁看着。据了解，美的、海尔、海信、长虹、奥克斯等知名家电企业都涉足了房地产领域。
可能因为美的旗下经营房地产业务的子公司美的置业在港股上市，又或是美的电器给人的印象太深刻，内地有不少人还不知道美的还有房地产业务。
那么作为国内家电龙头的美的，在房地产领域的成就能达到其家电行业成绩的几成呢？
美的置业的股权结构很简单，公司的实际控制人就是美的集团的实控人何享健和他的儿媳妇卢德燕，二者通过美的发展控制、美恒、美域合计持有公司84.27的股权。
美的置业半年报显示，今年上半年，美的置业实现销售额482亿元，同比微增2.1%；实现营业收入209.37亿元，同比上升47.5%；核心净利润23.57亿，同比增长24.7%；归母净利润20.24亿，同比上涨14.4%。
这里给大家解释下房企销售额和营业收入区别：由于房地产商品的特殊性，我们买房时买的都是期房，房企在签订购销合同时取得的收入，计入预付账款（现已转到合同负债），这是销售额；只有房屋交到住户手上之后才能确认收入，将合同负债转为营业收入。
疯狂拿地
在国家喊出“房住不炒”的口号时，各房企纷纷点头表示同意。从今年各房企手上的动作来看，大多数房企确实说到做到，放慢了拿地节奏，然而有些房企只是口头答应，嘴上喊着“房住不炒”，拿地的手伸的比谁都快，比如美的置业。
美的置业在半年报中是这样回应“房住不炒”的。
坚持“房住不炒”和“房企拿地积极性较高”，恕在下见少识浅，看不出二者的有啥逻辑。
当然，公司的拿地积极性确实比较高，2017-2019年，公司的拿地金额分别为464亿、489亿、649亿元，一年比一年积极
2019年，公司新增土储建筑面积1710万平方米，主要集中在一二线城市，占比高达64%。截至2020年6月30日，公司土储总面积达到5431万平方米，其中，一二线城市占比为54%。
在公司的半年报中，公司对下半年是这样展望的。
总结一下，就是继续拿地呗，只有拿地这事，公司是说到做到。
9月24日，宁波江北区一宗宅地出让，美的置业经过123轮竞价以24.37亿元的总价夺下该地，溢价率为25.87%。
10月30日，美的置业又以22.4亿元竞得佛山市南海区一宗地块，溢价率为2.75%。
财务方面不算乐观
10月29日，上交所披露信息显示，债券名称为“美的置业集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券”获得上交所受理。
此次发行的公司债券为小公募，发行金额为79亿元，美的置业称，本次债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司债券。
看来公司的手头有点紧啊，都过上举新债还旧债的日子了。
事实上，这已经是公司今年第五次发债了，前四次分别募资14.4亿、10亿、10亿、30.76亿元。
现金流作为反映公司当前健康与否最直观的指标，对房企来说尤为甚之，咱们就来看看美的置业的现金流情况。
除了2019年5.96亿元的净流入，其他年份都是巨额流出，2020年上半年的净流出就达到66.95亿元了，足以看出公司拿地有多疯狂。
2017-2019年，美的置业的现金及现金等价物为199.17亿、154.39亿、190.97亿；同期的短期借款为90.71亿、131.02亿、66.98亿，现金及现金等价物覆盖短期借款绰绰有余。
值得一提的是，公司的财务费率一直接近于0，是因为公司对利息进行了全额资本化处理，尽管利息高资本化率在房企当中很常见 ，但是能做到100%资本化处理的并不多，从这个角度看，公司的利润水平也因此润色不少。
三道红线，黄牌警告
现在分析哪家房地产企业，首先要做的就是看这家房企踩中房地产“三条红线”中的几条。
所谓“三条红线”，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍。
根据踩中红线数，可以划分四挡：“踩三条”为红色档，有息负债不得增加；“踩两条”为橙色档，有息负债年增速不得超过5%；“踩一条”为黄色档，有息负债年增速不得超过10%；“一条没踩”为绿色档，有息负债年增速放宽至15%。
根据美的置业的半年报业绩来看，公司剔除预收款的资产负债率为78.61%，净负债率为86.82%，现金短债比为2.26，仅踩中一道线。
值得一提的是净负债率，2015-2019年，公司的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%、97.4%、89%，到2020年6月底降至86.8%，净负债率的计算公式是有息负债减去现金再除以总权益减去永续债。
可见，公司近些年逐渐降低对有息负债的依赖，转为更“实惠”的无息负债，但是，无息负债作为企业的“隐形债务”，同样影响公司的偿债能力和营运能力。