哈尔滨一季度“报复性买房”，
但，量在价先，引起“涨价潮”。
4月楼市转凉，成交量下滑。
根据《龙江楼市》4月27个典型楼盘市调显示，
哈尔滨4月的楼市成交量有三大特点：
1、改善量稳价升。
2、东南板块涨价，价升量降。
3、新区学区落地，带动成交。
一、改善量稳价升
刚需只是阶段性的，改善才是趋势性。
根据4月27家典型楼盘市调统计，
改善13盘4月成交套数814套，占27家典型楼盘成交套数的57.6%。
其中哈西板块成交量位列第一。
哈西板块一直是哈尔滨的“新中心”，学区效应明显。
哈西板块 3所名校 ，需严格执行以出生证明佐证的 “两证一致”和“五年一学位锁定” 政策。
共 10所学校 执行适龄儿童入学 提前两年及两年以上购买住宅并落户政策 。
哈西成熟教育，吸引了学区购房需求。
鲁商·悦未来， 对口铁岭小学鲁商分校和四十七中，
4月认购套数130套，认购金额达1.6亿，
量在价先，4月认购均价达到1.25万元/㎡。
中海云麓公馆， 作为改善楼盘的代表，一直以改善产品力为特色。
对口学校为继红小学哈西二校区。
4月认购套数145套，认购金额高达2.5亿 ，认购均价达到1.66万元/㎡。
哈西板块是优质教育资源的聚集地，
城市“新中心”的配套，也是敢于叫涨的底气。
二、东南板块涨价，价升量降
东南板块的房价有了上涨的趋势。
绿城杨柳郡， 均价10000元/㎡，较2021年最低点9288元/㎡，有7.66%的涨幅。
万科智慧未来城， 均价达到10500万元/㎡，比最低点1月上涨12.31%。
万科金域悦府， 均价达到10570元/㎡。
但是哈尔滨房价的底层逻辑没变：
成交量高→房价上涨→需求外溢→抑制成交→价格回调。
东南涨价的结果就是：
4月认购套数较3月下滑55%。
万科智慧未来城最为明显，4月认购套数仅有41套，下滑70%，
库存见底，调控流速，也是销量下滑的原因之一。
当下楼市，不足以支撑价格上涨。
1、楼市目前没有可以支撑需求释放的大行情。
2、需求不足，价格无法进行调整。
一旦涨价超过购房者的心理预期，就会导致成交量下滑。
三、新区学区落地，带动成交
1月12日，哈尔滨新区深化基础教育综合改革试验区建设成果汇报会召开。
将建设7所学校、1.6万个学位、1440个幼儿园学位。
学区的落地促进了新区教育资源的完善，也带来了新的购房需求。
根据《龙江楼市》4月27家典型楼盘市调统计，
松北区9家楼盘4月认购套数300套，较3月下滑41%。
受到学区落地优先性的影响，
各板块楼盘成交量出现明显差异：
松浦板块4月平均认购套数56套，虽然较3月下滑25%，
但是仍然排在松北成交量的第一位。
绿地·东北亚国博城，4月29日3#地开盘，认购金额1.27亿元，
是松浦板块掌握定价权的楼盘，3#地是“配套王”，
项目对口学校为新区十七中，是唯一已竣工，已招生并投入使用的名校。
中国铁建·江语时代 ，4月认购套数80套，认购金额达0.7亿元，
市调排名位列松浦板块第一。
对口经纬小学和113中学已有新动向：
预计2023年开建，2024年招生上学 。
有底子在自然成绩斐然。
汇智环球金茂城，对口学校为新区风华校，2023年有望推进建设。
学区加持，为成交量提供了一定的保障。
4月楼市呈现两大特点：
1、改善趋稳
哈西板块市调典型楼盘4月成交量515套，位居成交排名第一。
由于学区和配套的加成，使哈西板块一直是改善的成交主力军。
2、量价博弈明显
受量价博弈影响明显的两大板块分别是东南板块和深哈板块。
东南板块受4月涨价抑制销量影响明显，成交量下滑55%，
而深哈板块则因为房票热度消散，成交量下滑64%。
如今楼市博弈正值关键期，
刚需量价博弈，下滑明显，
改善替换博弈，稳步回升，
楼市走出深“V”曲线。
5月的楼市又会如何？
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