二手房全面逼近4万/平！
房东降价急售房源开始增多？
新房何时补仓？库存怎么样？
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9月份以来，自板块几大纯新盘接连开盘，青剑湖一度成为苏州楼市关注度最高区域。就在近日，又有朋友跟阿度聊天说，最近老接到区域某项目的下叠的推销电话....
青剑湖市场究竟怎么样了？说走就走，近日，阿度暴走青剑湖，给大家带来了区域新房、二手房最新情况！
二手房挂牌价全面逼近4万！
青剑湖改善大格局形成！
踩盘过程中，最为感慨的还是青剑湖的二手房价格：
曾几何时！
青剑湖也已全面迈入4万行列！
青剑湖大格局
根据阿度走访几大中介机构，发现：
区域老牌品质小区，均已全面逼近4万、甚至4万+，主要分布在青剑湖正东、正西两片区域。
数据来自链家网站（挂牌价非成交价）
青剑湖西侧中信森林湖、景悦星湖、金色湖滨、雍景湾、观澜丽宫等小区已全面逼近4万、甚至4万+。
观澜丽宫小区
数据来自链家网站（挂牌价非成交价）
青剑湖东侧建屋恒业天著、金辉优步花园、朗诗未来街区、置地青湖语城等也逼近4万，阿卡迪亚、旭辉芭堤兰湾等小区更是超过4万+。
这个价格形势在阿度踩盘过程中也得到了进一步印证。
中介挂牌房源实拍
大部分中介朋友介绍说，现在青剑湖除了个别*迁拆**安置小区、公寓房，二手房价格已经普遍接近4万了，在青剑湖买二手房不如买新房，但新房却又抢不到，所以比较尴尬。
降价急售房源开始增多！
新房限价，二手房难卖！
虽然二手房挂牌价格全面逼近4万，但在阿度踩盘过程中明显感觉到，当前青剑湖的二手房成交并不是那么乐观： 二手房降价急售房源开始增多！
部分降价急售房源
据某个中介朋友介绍说，青湖语城一套89平精装修小三房，只卖260万，均价仅2.9万/平，而该小区链家网均价为3.5万/平，每平降价近6000元。
据了解，房东降价这么多，是因为之前买了区域某个新房，本打算卖掉自住的再买的，结果发现二手房并不是那么好卖，目前由于需要资金周转，所以才选择降价急售。
而据中介介绍，像这位房东一样的人不在少数。此外，新房限价也是区域二手房难卖的一个重要原因。
区域内部置换多
如今库存大、成交难！
但从目前青剑湖二手房成交情况来看，即便是降价出售，也并不是那么好卖。
根据链家数据，目前青剑湖最新成交的一套房源还是11月24日，近一个月没有成交了？！（具体可查证链家网站）
青剑湖最近成交房源（12月17日截图）
就在近日，阿度还曾做过一个苏州库存盘点（相关链接：二手房5w套+、新房4w套+！苏州新房二手房库存全盘点）。根据数据，青剑湖二手房库存竟然是园区最多的，有近1700套房源，其中仅金辉优步花园一个小区就有100余套二手房挂牌出让。
数据来自链家网站
据中介介绍，青剑湖二手房库存量大，很大原因是由于 区域内部置换比较“狂热”。 不少房东选择区域内部置换，所以才将老房子挂牌卖掉。这也是导致二手房存量增多的一个原因。
价格高、库存大，已经使得区域二手房成交步入一个比较尴尬的境地，阿度在走访过程中也发现，很多中介机构都开始主推青剑湖以外的新房，常熟、湖州等房源广告更是被放在店门口很明显的位置。
各大外地房源推介
青剑湖！
二手房！
真的卖不动了吗？
仅两个纯新盘在售（待售）
今年或将入市！
踩盘过程中，中介朋友不止一次地提到： 青剑湖二手房卖得贵，新房限价买不到！ 真实情况如何，阿度走访了二手房之后，也一并了解了区域几个新盘的情况。
首先来看一下两个纯新盘：天阅湖滨雅苑、颐和公馆。
01、天阅湖滨雅苑
天阅湖滨雅苑，目前该项目售楼处还没修好，据阿度实地走访，项目预计本月底售楼处正式公开，最快年底将会迎来首次开盘（预计将推200多套房源）。
售楼处施工场景
2019 年 1 月 4 日，首创置业拿下苏地 2018-WG-37 号青剑湖地块，首次进入苏州，地块楼面价 23202.21 元 /㎡，溢价率 49.69%。项目规划 21 幢楼，产品为 8-11 层的小高层。主力户型包括：4 室 2 厅 2 卫、3+1 室 2 厅 3 卫。
天阅湖滨雅苑
02、颐和公馆
颐和公馆，纯洋房住宅小区。项目已于12月12日领取预售，192套房源（其中116套人才优购房源），备案均价33683元/㎡，总价385万起。
颐和公馆效果图
颐和公馆实景图
项目认筹时间：12月13日-12月27日，预计月底会开盘。
参考户型图如下：
03、中海上园湾
中海上园湾一二期实景图
中海上园湾，一期已售罄。二期，均价34922元/平，总价487万起，根据苏州市区商品房销售网上管理系统数据显示，二期目前还有10余套可售房源，多为底层。
（数据仅作参考，可能包含部分网签中房源，详询项目售楼处）
据阿度现场踩盘得知，项目三期将于明年四五月份开盘，也是项目最后一批房源。
中海上园湾实景图
04、龙湖星湖天街、龙湖熙上
这次阿度踩盘，也为大家带来了未来青剑湖的核心商业——龙湖星湖天街的最新情况。龙湖星湖天街目前正在加紧施工，预计将于明年中秋节前后开始营业。今后逛龙湖，又有新去处了~
龙湖星湖天街效果
龙湖星湖天街实景图
项目住宅部分——龙湖熙上，高层早已全部售罄。根据苏州市区商品房销售网上管理系统数据显示，项目目前还有十几套下叠可售。
（数据仅作参考，可能包含部分网签中房源，详询项目售楼处）
项目高层带装修交房。阿度踩盘中发现不少高层房间里已亮灯，大门上还有“xx装饰”的字样，应该正在进行内部装修工作。
龙湖熙上高层实景图
05、云栖安缦
云栖安缦，项目共规划14栋住宅楼，为6-8层的复式产品。9月，项目一次性领取252套叠墅预售，均为精装，均价31514元/平，总价463万起。
云栖安缦效果图
根据苏州市区商品房销售网上管理系统数据显示，项目目前还有20余套可售房源。
最后来一组青剑湖环境组图
环境还是蛮好的~
/青剑湖步行道实景/
/星湖街主干道/
以上就是阿度实探青剑湖带来的信息，
最大的感受还是前面所说的：
二手房，贵，但又难卖！
新房，不算贵，但难买！
中介朋友们，挺难的~
对于青剑湖楼市
你有什么想说的
可以留言一起探讨~
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