徐州东区的热度，不必多言。
云龙万达、新城区、甚至五山公园 都是炙手可热的改善板块； 高铁新城、大庙、潘安湖 也是鼎鼎有名的置业板块。
不过，在东区如此火热的楼市下，却有一个小透明板块，它悄然掉队了， 房价与潘安湖近乎无异，在市场上却鲜有人知。
今天，小淮就想跟大家聊一聊，这个占据有利位置却被遗忘的“灯下黑”板块—— 大吴新城。
01
镇级“头号选手”
却成了东区拖后腿的存在？
大吴新城是 徐州发展较好的一个镇， 也是徐州东区的房价洼地。
在绿地、弘阳入驻之前，这里还是徐州楼市中的一个小透明板块，主要原因在于，它处于贾汪与市区之间的“两不管”地带，短期内看不到长远的发展。
按理说，大吴距离市区不远，理应享受人流、交通带来的便利。
但事实上，这个板块存在很多老旧小区、周边有大量的自建房，以及一些产业，如 最早一批的造纸厂、最早的旗山矿、最早的沙子站…… 这些事物随着大吴的发展，曾经的辉煌早已不在。
退后的产业、大量的自建房，以至于整个板块的 发展界面至今仍然在优化中 。
其实在很多年前，大吴还有开发运河水资源的概念，但并没有很好的项目落地。大吴桥东侧的 滨河公园、普洛斯物流园 算是成功案例之一，西侧则荒废了很久。
大吴新城
整个大吴新城，目前来看是一个纯居住属性的板块，没有大型商业，没有便利的交通、 只有非常浓厚的居住氛围。
如果有机会，小淮建议可以到这个小镇去转一转，虽不及改善板块， 麻雀虽小但也五脏俱全。
02
天然的房价洼地
4年时间 2大品牌房企入驻
大吴新城多为新房，不存在 “一二手倒挂” 这个概念，因为板块内极少有二手房出售，房产网站上也没有板块的数据。
板块最早出现的楼盘是绿地运河小镇，鼎盛时期售价 高达9000元/ ㎡ 左右 ，如今四年过去，项目已卖到了8期。
之后出现了弘阳公园大道，房价虽不及运河小镇，但也有后来者居上的意思，最高时 约8000元/ ㎡左右。
去年，板块运河首府面世，开发商是徐州本地企业，楼盘的备案均价同样在 8000元/㎡左右。
运河小镇五期开盘图
对于大吴附近的买房人而言，绿地、弘阳的价格真不算高，如果和 大庙1.2万/㎡+，高铁新城1.4/㎡+ 以及其他一些板块相比，这个价格就真的算平易近人了。
2018年-2020年间，随着绿地的入驻，大吴新城也火爆了一阵子，运河小镇也接连售罄。但现在，因为一些原因， 运河小镇的去化成了“老大难”。
公园大道会好一些，来自南京口碑房企，且近一年来项目优惠活动较多，据说曾 降价至5000-6000 元/㎡左右 ，这样的价格，销量自然也不会差。
总的来看，大吴新城的房子或许更适合生活在附近的人购买，投资还需谨慎。
03
值不值得等待
大吴新城应该怎么买？
为什么在火热的东区，大吴却唯独是个例外呢？小淮认为有以下原因。
①、颇为尴尬的地理位置
大吴在贾汪南侧边缘，离市区约20公里左右， 颇有爹不亲娘不爱的意思。
地理位置的限制，也让大吴的发展一度缓慢，蹭不到贾汪的重点发展，也蹭不到经开区的红利。
当然，从路网来看，大吴距离市区并不算远，中间的城东快速路可以节省大量的通行时间。
大吴桥
②、交通短期内无法改善
1号线延长线遥遥无期。
距离大吴还不算太远的S1号线，在去年火爆之后也消失的无影无踪，十四五规划中 S1号线属于远期规划项目。
居民只能依靠大吴桥通行，但大吴桥南侧的贾汪路口却是个“通行黑点”，上下班时间堵车问题十分严重。
1号线2期规划路线
③、缺乏优质配套资源
如果是投资客户，可能很难能看中大吴的生活配套。
没有相对应的优质配套，在这种情况之下，大吴的房价很难涨幅，也吸引不到更多的买房人，只能依靠 周边的地缘客来去化房源。
这也是多年来，大吴新城逐渐消失在买房人视线的主要原因，就是 配套难，发展难。
大吴新城
当然，在运河一带，大吴已经做了大量的整改。
整个板块仍处于开发的初期阶段，板块位置虽有一定的优势，但就怕占着好位置就不怕发展不起来。
总的来说，大吴的面貌已经改进，能很明显的看到一些改进的地方。或许不久的将来，我们会迎来更好的大吴新城，但一切还是需要交给时间来呈现。