京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问: 京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和*款贷**筹集100-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。
方案1：换为双井首城 a派公寓 苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾 润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高 预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑等盘两居或小三居。
主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的便利性、可租性、 保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1. 出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域 、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢
A:回答: 您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理 ,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;
2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏 16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本身小户型面积有限,如果分割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图 ;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 请问，预算1200到1600，保值增值考虑，买清河橡树湾，世华龙樾，领袖新硅谷，还是考虑望京这边上京新航线，澳洲康都或者融科橄榄城，或者有其他的推荐？
A:回答: 您好,感谢信任,如果上1500建议选商圈内主打改善的楼盘,清河的莱圳家园、西二旗的领袖新硅谷、望京的澳洲康都这三个盘属于刚需盘,主要承接区域内的上车群体,如果总价过高布局到这三个盘流通性会打折,即便是在核心板块,房子流通性价值同样大于其他价值,我在星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理,关于同区域选盘有过详细分析,建议认真阅读,
清河和望京这两个板块都有价值支撑，称得上核心区，清河主要是靠周围的产业支撑，望京最大的优势是产住结合发展最好的区，一个朝阳，一个海淀，清河的这两个盘在周围的竞争优势比较明显，望京的上京新航线、融科橄榄城属于区域内的高端置换盘,两地相比价值同等配套也相对均衡,不一样的是海淀的教育要比朝阳更有优势;商业资源是共享的，教育资源是独享的，这是本质的区别，家住海淀去趟SKP开车也就一个小时，而家住朝阳，去海淀上学是没机会的，这也是朝阳和海淀两区房产的价值逻辑;关于板块选筹上看个人的喜欢程度,整体这四个盘保值增值性都可,可通过星球精华栏 16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 京总好！读了您不少文章，很受启发！现在卖房加首房首贷，大概有1000到1100，想在国图这边换房子，主要考虑孩子上班方便。想向您请教;一，这附近保值加自住，最值得选的盘是哪个？目前看了韦伯豪和人济山庄，您更推荐哪个？或者是否还有其他更好的盘？二，目前的资金，买这两个盘都有点尴尬，买两居还行，好的三居都够不着。家里还有一个龙湖时代天街的三居，是否有必要做个抵押，提高资金量？
A:回答; 您好,感谢信任!1、韦伯豪和人济山庄从中长期看韦伯豪更有稀缺价值,韦伯豪属于魏公村板块,在区域内一直处于领涨的状态,魏公村除了韦伯豪和悦园是2000之后的楼盘,其他盘多为80、90年代建成,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有少量楼盘的品质还可，那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的可上升空间就越大;这个是微观市场逻辑,
而人济山庄属于紫竹桥板块,像紫竹花园、中海雅园、中海紫金苑、主语家园都是人济山庄的竞品,从房屋的成长性韦伯豪可上升的空间更大,如果论居住品质主语家园、中海紫金苑的品质更高,可通过星球精华栏 16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;2、关于加杠杆有很多种方式,抵押其他房产或者以新买入的房子做都可,成交价X0.95X0.7=可*款贷**总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前*款贷**额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可参考精华栏文章 07#巧用杠杆，*款贷**的利用, 有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问： 京总好！通州运河铭著两居这几年没有任何上涨，中间换手过，得明年3月才能卖（无增值税）。现在一直在看房，爱人玉渊潭地铁通勤，我通州开车通勤，现在主要有两个方案，只考虑居住体验，还没有孩子。方案一：在双井朝青附近选盘，最近看到金都杭城东区两居很心动，通勤尚可，小区环境没的说。可以上手不？明年3月是否太迟？
方案二：丰台高品质楼盘，郭公庄万科蓝、西华府等，或者万年花城两居，居住舒适交通方便，但是担心丰台整体不行，而且郭公庄还有垃圾填埋场。综上，我该怎么选？明年3月换房是不是太迟了？又赶不上这一波行情了。
A:回答： 您好,1、我在星球精华栏文章 87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;百子湾不如大望路、朝青,朝青的区域价值在于配套成熟，品质商品房扎堆，可以说是东部承接国贸最优质的刚需兼改善板块，购买力不缺，这个区域属于朝阳的龙头板块，常年处于领涨的趋势。
2、百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因，这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏，如果您计划置换的话可以根据资金情况往热门板块换，换房的逻辑是次级板块换核心板块或热门板块;
3、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城;这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;这三个商圈朝青更稳健一些,从目前的政策看明年3月份是有点迟,可通过星球精华栏 16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利！
Q:提问: 京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）
家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。
问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？
考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以*款贷**一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。
考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。
总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。
A:回答: 您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章 11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;
这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;
2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;可参考星球精华栏文章 13#学区宝典：东西海学区房选筹导图; 城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,
首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收;怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;祝一切顺利
Q:提问: 京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章 11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中 已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章 87#朝阳跑赢大盘选筹导图 中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
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