我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1,2,3,7任意一号线)买哪里合适呢？

回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类；龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸；龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月；龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛A\D区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等；川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项；四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源；最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。

提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答：450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。

提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答：怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出：1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。

回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。

提问：雕叔你好，最近又有新的买房计划，麻烦雕叔给些建议。买二套房，想通过法拍房来买，中学学区考虑在前，兼顾投资自住，麻烦分析一下，三圣乡蓝润锦江春天和天府新区滨江新城，谢谢。

回答：蓝润锦江春天对口的是三圣小学，中学对口的是成都市七中育才学校银杏校区，单一划片，就只能读这个了，和三圣乡大名鼎鼎的盐道街小学卓锦分校是一样的出口，就算小学质量不咋的，基础打不牢，但是中学是一样的，算是捡漏了。滨江和城在梓州大道东侧，所以属于D片区，而不是B片区，辖区内的什么天府二小、六小、万安、白沙，都是村小级别的，对口初中是万安中学和天府三中，这两所中学完全比不上七中育才学校银杏校区了。所以教育上，蓝润是赢的。蓝润目前单价2万多，和滨江差不多（滨江指导价1.9万），滨江偏极度刚需，但是无脑人士太多了，所以价格居高不下，性价比反而不高的，整体更推荐你看看蓝润。

提问：本人在二环内有两套房，由于小区房龄20多年了，一个带学区，一个不带学区，但即使在地铁口也都基本不涨，也难卖出，不知是不是房龄原因，现在能卖吗？打算置换，又缺乏动力。

回答：成都老城区城市化有机更新速度放缓，次新房，改善房的需求会压倒上车刚需。现在房价被严格调控，城市不同板块之间的价差还并不太大，是比较不错的将普通资产置换成优质资产的时机。你要果断一些。如果你的房子一直不涨可能有以下5个原因：1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。3.产品硬伤：比如房龄老，没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。

提问：雕叔你好！卖了家里唯一住房准备换套大的，总预算在370左右。工作和孩子读书都在高升桥附近，现在看上了置信丽都花园的一套三楼，还有丽都世家一套房子。两套价格、面积都相差不大。丽都花园小区环境好，物业比较负责，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的房子，需要重新装修。丽都世家房龄新，2014年的房子，房屋装修不错，基本可以拎包入住，但开发商是长城集团，房屋品质还有物业都比不上置信。现在纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？

回答：预算中等偏上，作为普通购房者，当下二手房是很好买的，但是看新房也不是不可以。置信丽都花园地段整体不错，是闹中取静的一个板块，当年也是偏改善的，现在却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，唯一的原因在于，房龄。房龄大了，不仅仅是*款贷**的问题，更是市场认可度，今后流通性带来的问题。当然，置信丽都花园自住的话完全是没有问题的，关键是，有没有必要上到200平的这种改善程度？是不是有点浪费的空间？一句话来说，物业好小区环境好，抵不过房龄大的这一个不利因素，你要考虑到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？更何况是一个3楼的需要重装的房子？其次，丽都世家，整体来说，我们并不十分看重物业和所谓的品质，品质这个，除非是洋房和别墅以及高层的差别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有明显的界限。丽都世家其实也是小高层，两梯四户的产品。主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房东的置信丽都花园更有优势。我们看重的是它的活力。而且丽都世家你也说了，差不多的单价，面积和总价，而且拎包入住，加上地段类似，差别不大，所以整体来说，我们是比较倾向于两者中选择丽都世家的。最后富国上邦，从地段和配套上，从开发商上，比不上前两者，但最大的优点，还是在于房龄新（不是指剩余产权年限），产品上也是小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们所有户型，因此要从自住以及板块来看，我们更建议试试富国上邦的下批次新房，依据以往经验，普通购房者也是能上手的。

提问：雕叔你好，想买2套房，最好带学区，青5区新房壹品金沙恐怕摇不上，最近二手房好像稳起，反而涨了一些，所以一直没下手。我看中介在推东边泰邦宽语，这个盘怎么样？麻烦雕叔分析一下，是通过中介买呢还是自己直接买呢？了解一下，谢谢。

回答：泰邦宽语我觉得不行哈，不论是地段配套还是价格体系，都没意思。如果要带学区的话，青五的一些二手房还是可以多加关注的，不降反涨不是新常态，可以持续再看看。重点说下泰邦宽语吧，自己可以找中介去看单价房源，然后另外找个自己的熟人亲戚朋友直接去售楼部套取同样一套房的单价总价信息，哪个便宜就选哪个。但是我还是不建议买。邦泰宽语外部环境比较恶劣，周边老城区，界面很糟心，然后还没有地铁，教育也是龙泉驿二圈层的，并没有多大的吸引力。从价格体系来说，高层单价2.4-2.6万，洋房单价2.5-2.7万，怎么看怎么都不像有诚意的吧，高层这个价格卖给鬼啊，而且总价都两三百万了，三环内一大片可以选的比他强，洋房的话也都300多万了，还不如买十陵地铁口的华润时代风景这类。所以，可以放弃这个盘。

提问：最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？

回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——1、 降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢雕叔戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？

回答：这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。

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