本文来自ZH回答。看到有购房者问出如下问题：

“刚需，不用考虑单位位置，需求必须有地铁，其次附近有学校和医院，不用好，能上学能看病就行。

看上了两个盘，辛安的保利徕卡公园，1.3w左右小高精装，活力区的保利领秀山，1.1w左右高层毛坯。徕卡公园主要看上了二隧，去开发区也方便，门口有地铁，交通方面绝对优势。领秀山去开发区虽然也不远但肯定堵车，距离13号线也挺远，环境有绝对优势。纠结点在于增值空间，按目前来看个人觉得领秀山肯定增值空间大，但二隧给徕卡公园带来的增值空间变数太大，或者竹篮打水一场空，或者翻天覆地求教？”

看完题主的问题，我想说，这两个楼盘距离相隔有点远，位置风马牛不相及。唯一的共性就是它俩都是保利的房子，因此我怀疑题主是不是保利的铁粉，但是问题在于，徕卡公园和领秀山都不是原装正宗根正苗红的保利，一个是保利源城，另一个是保利开投，因此，咱们这个保利铁粉也得有技术嘛。感觉这是——

装电脑认准玩家国度买到了TUF把频超；

搞摄影痴迷卡尔蔡司选了索尼卡口小蓝标；

买宝马车到手一看，车尾贴了个华晨宝宝（笑）。

回到正题：两个楼盘怎么选？我们的看法是：

小孩子才做选择，成年人嘛，当然是有钱我一边买一套了……

话音未落，诸位的表情已经是这样：

靠，钱当然不是问题，问题是，劳资没钱……

开过玩笑。徕卡公园和领秀山到底怎么选，我们还得做一整套系统的分析才行。实际上，抛开楼主保利无脑铁粉这一可能，问题归根结底还在于：领秀山和徕卡公园各自所在的片区——辛安片区和两河片区，应该怎么选。

这里插一句，纠正一下题主的问题，保利领秀海、领秀山属于典型的两河片区楼盘，或者“泛灵山湾”片区，不属于中央活力区范畴。

辛安片区的典型特点是：这一地区靠近青岛港，属于整个青岛最大的工业区。具有工业区楼市的典型特点：品质低、配套差，但入住率高，人口支撑坚实。

很多人一想起工业区，下意识就是机器轰鸣，烟雾弥漫，大车滚滚，环境堪忧……然后得出结论：这个地方生活品质不堪。

还有一些人，甚至因为辛安、老黄岛附近的工业区，坏了整个西海岸新区的印象。

“看看，刚炸完，明天再炸？”

其实话要说回来，辛安街道得名于黄河路和开拓路交界附近的辛安村。这里并不靠海，按照工业布局的要求，辛安的企业以食品、电子电器、加工为主，多数并非高污染、高耗能的重化工企业，跟老黄岛、海河路附近的石化企业相比，还是有根本区别的。

毕竟加工工业的燃爆风险没有那么大，石化企业尽管多，但距离辛安有一定距离。

有那么句话，离开剂量谈毒性就是耍流氓，在安全领域也是：离开储量和距离谈危险性就是耍流氓。

辛安大车确实多，滚滚大车和路边的楼盘广告形成了强烈的反差。

辛安环境也谈不上多好，但也不至于差到不可接受。

但是问题的另一面是：第二产业是强国之根本。各路工厂需要大量的劳动人口，因此辛安是西海岸人口最多，人气最高的街道，这么说问题并不大。

夜幕下的辛安，人流攒动，很多道路都会出现拥堵。“奋进路需要奋进，开拓路正在开拓，励志的路都不好走，好走的路不励志。”（笑）

而且辛安的很多楼盘，到了晚上，入住率都挺高。见下图。

前面三个都是比较老的社区，最后一个是号称“大车之光、尾气之光”的万科城市之光，也就是徕卡公园隔壁的楼盘实拍。

房子还没卖完，已经交付的前期楼盘楼座，业主们都已经迫不及待地入住了。

对于辛安楼市，有如下特点：

1、辛安因为云集了大量工业企业，因此环境品质不高。

2、城建面貌属于青岛相当落后的区域。没有优质商圈，属于“依厂伴村”的格局，

3、工业企业厂哥厂妹三教九流人员聚集于此。人多，但高素质的人不多，操着东北大碴子口音的厂哥厂妹为主。

4、对于青岛主城区而言，虽然二隧开通、6号线的建设，对辛安形成利好，但问题在于，对于在主城工作买不起房子的人群而言，辛安和城阳、高新区之间，你会怎么选？

因此，辛安的楼市特点是：

1、辛安是“辛安人的辛安”。由于环境配套都较差，周边存在竞争板块，因此辛安的楼盘，不要指望其它位置如市区、唐岛湾工作、却买不起房子的刚需人群大量涌入这里。辛安楼市的客群，以辛安、老黄岛附近工厂工作的管理层、工人群体和老黄岛油港附近老破小居民改善为主。

2、辛安不缺购房人，只缺炒房客。辛安的房子，基本都是买来自住，闲置比较少。入住率扎实，而且容易出租。

3、由于周边配套不高，但不缺人购买，因此辛安的楼盘很难出现超过青岛平均的涨幅。基本上没有投资价值。但同样，辛安的楼盘让购房者出现高位站岗，买了就大跌暴跌的可能性也不高——问题楼盘、劣质楼盘除外。价格比较稳定，保值。

徕卡公园作为典型的辛安楼盘，不出意外，将会符合以上的特点。

而且，主打元宝户型，紧邻地铁6号线，交通要道，徕卡公园这个楼盘，还是有一定的选购价值的。

站在刚需、改善角度，徕卡公园这个楼盘，原则上我们比较推荐。但是高端改善群体、高净值客户，徕卡公园这个楼盘我们不推荐。

说得搞笑一点就是：徕卡公园这个楼盘，用佳能、尼康、索尼相机的业主都可以买。但如果你用的是徕卡相机的话……那这个徕卡公园，还是算了吧。

两河片区又被称为“泛灵山湾片区”，这一片区的典型特点是：属于新兴片区，没有太多产业吸纳人口，虽然位于灵山卫街道，但山海资源不足，除了海岸线上的几个楼盘以外，基本不能称之为“富人区”，只能靠打价格战吸引刚需群体。

了解风水师的都知道我的一个很坚持的观点：灵山卫一带，南接大海，北靠小珠山，地形狭长，坐山、观海，这一区域的地理环境和八大关、太平角、麦岛、山东头极其相似。

相似的地理环境必然有相似的城市规划建设，灵山卫的建筑以别墅、洋房、高端大平层为主，加上风景秀丽，房子品质很高，只要青岛的城市发展、人口吸纳不出问题，这里大概率是“下一个富人区”。

但是，经常有一些楼市砖家跟风水师唱反调，他们经常强调，灵山湾一带房子供应量太大，到处都是钢筋森林，楼市前景不高……

这些砖家的观点对吗？答案是也没错，因为灵山卫街道面积高达36平方公里，如果搁在东海岸，比30平方公里的市南区面积还大。

市南区虽然是青岛最繁华最核心的地方，各路核心资源配置之所在，但市南区每个地方房子都能卖天价吗？

当然不是，西镇、二轻新村、八大湖、古田路、大小尧……

咳咳，都是老破小，房子根本卖不出好价格。

市南区和市南区不一样，灵山卫街道和灵山卫街道自然也不一样。两河、隐珠一带，一看周围的建筑就知道，这个地方肯定不是什么“富人区”。

影都以西，尤其是过了兰东路以西的大片区域，已经没有小珠山的荫庇，如果靠海岸线的区域，有红树林酒店、城市阳台景区，地铁13号线和6号线二期“保驾护航”还可以。

但是东岳路以北的两河，楼盘一片片的盖，但是配套嘛，连13号线都坐不上，你怎么看？

自古以来胶南都有个说法，大珠山不算大，小珠山不算小。这个话搁到今天有了个下联，那就是“领秀海不看海，领秀山不看山”。

好吧，保利源诚开发商拿着40米长的大*刀砍**过来了，我闪，我闪……

在不看山海，学区、交通不完善，人口不足，竞品众多的情况下，还想脱颖而出，怎么办？拼价格。

这里不是去贬低领秀山和领秀海，其实这两个楼盘做得还不错。领秀海靠地铁，精装修，价格略贵一些。领秀山位置更偏北，价格一度进抵万元线，题主在题目里也说了，毛坯1.1万，属于比较有价格竞争力和关注度的楼盘。

只是问题在于，周边楼盘实在太多，加上隔壁的隐珠海岸万科城这种超级大盘，房子的选择面实在太大。而且领秀山又缺乏没有海岸线这一杀手锏，所以实际上领秀山要去化，还需要费一番心思。

因此，两河楼市的特点是：

1、人少房子多，开发商之间竞争激烈，刚需购房者还是有机会的。由于配套不足，因此这一带房子价格不算贵，在短期内不太可能存在大幅上涨。

2、不具备山海资源，但也并没有太大黑点和吐槽点。中规中矩，一切都需要看未来的规划发展。也就是用时间换前景。

3、很多坐着看房大巴车来考察的外地投资客，因为预算有限，买不起海岸线附近真正坐山观海的“富人区”楼盘，被中介引到这里，看似捞了便宜，实际上被套牢。

领秀山作为典型的两河楼盘，不出意外，将会符合以上的特点。

而且，有低密洋房、毛坯户型，对于刚需群体，有一定的针对性。

对于领秀山，我的看法是，如果预算有限的纯刚需群体，这个楼盘品质不错，可以考虑。但两河片区属于发展初期，地铁不通，配套缺乏，相比开发区嘉陵江路、江山路、昆仑山路沿线的楼盘，只能体会价格优势。

但是如果你是投资客，这种“人少房子多”的区域，本来开发商去化都需要技巧，如果再没有地铁线和山海资源加持，有可能意味着二手房不好卖。你要用很长的时间才能把手里的房子卖掉，甚至需要赔钱出清。那一定要慎重，一定一定！这个地方不是富人区！

以上就是对楼主提问的一点挂一漏万的回答。不一定精准，但是我个人长期研究西海岸楼市得到的认知。希望能帮助到楼主。也希望楼主能够通过反复比较，选到自己心中理想的房子。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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编辑于 06-05