北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问1：
章哥好。我们在重庆有房，目前价值约300万，*款贷**还剩160多万。准备卖了在北京买学区房。重庆的涨幅会不会超过北京？北京的房价都五六万了，还能再上涨吗？而重庆的房价相比低得多，应该上涨空间更大吧？请问怎么选择合适？目前手中现金接近300万，能买哪里的学区房。我的工作单位在世纪城附近，还是很看好海淀的。请问能有什么推荐吗？
回答1：
1、 任何一种投资品，都不能用价格来判断是否还有涨幅空间。比如股票，茅台最贵，但仍然受到追捧。但便宜的股票呢，再便宜也只有炒作的功能，不适合投资。
房子也一样，不能说北京价格高，上涨空间就小了。那鹤岗玉田的房子呢，才几万块钱一套，能说那里的上涨空间大吗？不能，这是由区域的价值决定的，房子只不过是反映了市场供需关系而已。
北京和重庆。不能说北京一定比重庆的涨幅要大，但相对更稳妥一些。重庆也是直辖市，但毕竟只是西南地区的重要城市，和北京上海等面向全国的一线城市是不同的。
商品价格，由供需关系决定，需求多价格才更稳定。而从需求讲，北京所能吸引的人群是肯定超过重庆的，所以至少在稳定性方面更强。
2、 学区房。不知道你是否有北京户口？
如果有，那给孩子准备学区房是应该的。但如果没有户口，只是工作居住证或者五年社保，那买学区房的意义不大，尤其是优质学区的房子，几乎用不上。
因为任何一个好学校的学位都紧张，连北京户口都要按照房籍、落户关系以及时间长短来排队，外地户口按照顺位进入的可能性为零。也就是说，无论有没有学区房，都是要参加随机派位的，那买这房子就没必要了。
3、 以世纪城来说，学区在海淀属于中等，但也相对均衡。所以可以在这里买房，工作、居住和孩子上学都能兼顾。远大园、金夕园、晨月园的性价比都挺好，小户型单价都在9万左右，请参考。
4、 但是请注意一点，你们属于二套资格，*款贷**比例会受到限制。购买五环内网签价468万以下的房产，可*款贷**40%，超过此数就是20%了，也就是说你们最多贷187万。而世纪城附近，500万以下的房源非常少，选择余地不大。即便是你们卖掉了重庆的房子，现金也就是440万左右，加上能贷的187万，你们可以承受的最大房值为627万。（不考虑交易成本的前提下）
5、 或者可以考虑海淀其他版块，比如五棵松、定慧寺、玉泉路一带，房价相对较低。虽然学区一般，但海淀的整体水平高，和其他区相比还是比较强的。请考虑。
提问2：
章哥，大兴的公司给单位员工盖的宿舍能买吗？新房，有房本，但只有一个总的，不能分户。所以现在买的是40年租用权，价格不到2万一平，统一都是50平一套，100万。水电气都是民用的，就是不能*款贷**，还有说如果遇到*迁拆**，补偿款归业主。请问这能投资吗？
回答2：
1、 这种房其实和小产权公寓没什么区别，有产权也没用，指不定是什么房本呢，这种东西大概率都是违建。就算是有房本，你见过吗？那上面写的是什么性质？是厂房还是配套宿舍？
租给业主40年？先看看土地手续吧，这块地还剩多少年？工业用地最高就是40年产权，这盖房还需要时间吧，销售也需要时间吧，到你手里能有30年就不错。100万，每年的银行利息就算是4万，每个月3000多，在大兴租这么一套房也差不多了吧。
2、 遇到*迁拆**时补偿归业主，谁能保证？*迁拆**房凭什么要和业主谈判，人家认识业主是谁啊？拆谁的房子，就和谁谈，补偿款就给谁。至于往下怎么分配，那是产权方自己的事情，*迁拆**办管不着。
除非一种可能，业主们联合起来闹事，把事情闹大了或许会直接面对开发商。但是谁有这么大胆子挑头？而且就算是*迁拆**，这是工业厂房用地，或者是仓储什么的，总之是工业用地，那无论上面盖成什么，也要按照厂房来赔，一平米最多2000块钱就不错了。就算这些钱全都给你又能怎样？
3、 再者说，如果这栋楼没有产权没准还好点，有了产权倒麻烦。谁能保证这公司能正常运营40年，万一他倒闭了呢？那这栋楼作为资产可就要拍卖的啊。或者说，这公司万一经营不善，把房产给抵押出去，或者干脆给打包卖了呢，新的业主认不认这租约可就没谱了。
人家也不明着轰你走，就三天两头的停水停电，就说管道维修，你能怎么的？甭别的，最简单的把网络一断，就能把业主逼得没办法，总不能天天在屋里看报纸吧？这种事在小产权公寓里发生的太多了，投资人几乎没有能得到圆满结果的。
4、 最后说一点，所谓40年租约，根本就是无效合同。法律上规定租期最长20年，多签的也没用。就算人家新的产权方讲道理，拿着合同就上法院，起诉合同无效。投资人能怎么办？得不到任何的支持，毕竟现在是法制社会了，不守法就只能自认倒霉。
5、 总结：投资的第一原则是避险，先别想能占多少便宜，能得到多少巨额利润，先想想怎么规避风险吧。而避险的第一原则呢，守法！别以为自己是弱势群体，能拿出100万买违法产品的能算弱势群体吗？谁会同情这样的弱势？法律不是给有钱人定的，是专门给不守法的人定的！
提问3：
“章哥，有时间讲一下玉渊潭九号院，现有资金900万，想买个小三居或大两居改。”
回答3：
1、 玉渊潭九号院，其实就是财政部宿舍，低调点可以叫晾果厂大院。1992年建的，当年就非常的出名。那会儿我刚参加工作，在某央直机关服务部。天天同事们都在聊分房，无不羡慕人家财政部。最小户型都70多㎡，那超标超的，让所有的部委都恨得牙痒痒。而且当时传说房子里有两个卫生间，让没见过世面的人们都想不通有什么用？
开始同事们还说单位会组织去参观，后来说根本不可能，任何外单位的都不许进入，就是不让各个部委再跟着学这种超标宿舍。
2、 当年财政部为了盖这个宿舍区也是历尽坎坷。最早的宿舍楼在月坛，据说曾经有位国家级领导住在这里，结果在运动时期被*反造**派扫地出门。到了80年代，财政部申请新建宿舍楼，高层怎么都不批，数次被驳回。
后来是这位领导辞去职务之后，宿舍楼才开始建设。中间又是得到了一堆的部委的举报，就是因为超标建设。后来据说还因为财政局的关系，又是进行了好久的审查。甭管怎么样，这小区确实成了典范建筑，放到今天也不算过时。
这种老房可以说老公房里的极品了，当然价格也摆在那儿。但九号院无论从质量、环境、社区、人文都是上乘，确实值得拥有（只要资金足够）。
3、 现在九号院的单价在13万左右，一套一居室就是至少900万。大两居至少要1300万，也就是双卫的，900万的预算少了点，可能性不太大。