最近一房一万直播，经常问到 市区千万级3房置业 ，我们总是会提到杨浦、普陀。
但等杨浦、普陀一波供应“高峰”过去后，千万级3房的供应主场应该马上就要转到徐汇内中环了。
不错，就是大家期待值比较高的“庭庭”——康健「汇樾庭」和南站「玖珑庭」 。
两项目相距不过1.8公里，目前规划设计方案、户型图都有曝光，预计很快将和大家见面。
不少小伙伴都已经摩拳擦掌了：
项目建得怎么样了？预计需要多少积分？谁更优秀？买在这里值不值？……
这不，飞哥实地踩盘，为大家带来“前线”消息！
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1.大家最关心的项目进展都如何?
上海城投康健项目——汇樾庭
飞哥曾经就读于上师大，对于康健这一小片区还是相对比较熟的。
汇樾庭离上师大东部校区很近，中间隔着钦州南路300弄一排老公房。
因为汇樾庭周边被90年代的老公房围绕，所以在很远就能看到工地上矗立的塔吊。
项目打桩已经结束了，地基开挖准备中。
根据施工铭牌，项目2022年开工，预计2024年10月21日竣工。
整个地块还是比较规整的，规划建设6栋8-15层住宅，据悉70%以上中小户型，平均楼间距在30米左右。
预计提供住宅424套，户型为建面约70-220㎡2-4房。
70-85㎡32套；
95㎡91套；
100㎡253套；
145㎡15套；
185㎡16套；
220㎡17套。
部分户型图一览：
其中主力是95/100㎡3房，参考房地联动价10.2万/㎡，也就是说基本千万级预算，就可以买进徐汇内中环3房。
这样的价位段+3房产品，定然是很吃香的。
户型分布如下：
此前大家比较关心2个问题：
（1）网上有曝光过汇樾庭“钥匙扣”户型，户型是不是会很差？
至少从最新曝光的户型来看，除了小户型2房有些拉胯外，3房、4房大户型都很不错。尤其是4房更佳，稀缺性和居住价值更高。
（2）听说15号线从底下经过，会不会带来干扰？
大家对照着上面户型分布图来看，地铁是从小区的右侧穿过，不经过商品房，会从地下穿过公建配套房，所以大家也不用特别担心。
针对这一点，飞哥实地亲测，几乎没有太大影响。
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徐房漕河泾项目——玖珑庭
玖珑庭属于商住办综合体，只不过，住宅和商办单独分开。
项目的西侧隔着马路就是汇师小学（中城校区），东侧大片空地便是规划中的滨江中城。
项目地基正在开挖中，从项目进度来看，玖珑庭抢在前头，预计更快入市。
从公示信息看，项目于2022年8月1日开工，预计2024年7月24日竣工。关于3号线轨道交通的噪音影响，飞哥实测，确实是客观存在的因素。规划图上可以看出，靠近轨道一侧预留出了缓冲空间，后期装修的话，N波几腔应该也会派上用场。玖珑庭住宅地块拟建设6幢8-14F住宅，80%以上中小套型，要求100%全装修，配建5%的保障房。预计提供约330套房源，户型为建面约99-212㎡3-4房，精装修交付，房地联动价11.4万/㎡。99㎡3房291套；158㎡4房19套；180㎡4房10套；212㎡4房10套。建面约99㎡3房2厅2卫建面约158㎡4房2厅2卫建面约180㎡3+1房2厅2卫其中主力户型为99㎡3房，3房总价门槛要在1100万左右，比汇樾庭要高个100万左右。
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2.板块值不值得选？
之前飞哥在梳理徐汇的板块天梯置业图和楼市数据的时候，有提到今年徐汇的新房供应将迎来一波“高峰”。
前期文章回顾：13盘！今年徐汇新房供应大爆发！
高分高预算的徐汇滨江自然是一梯队，而徐汇内中环田林和南站当属二梯队。
两个板块同质性比较强，就是板块内发展成熟，老公房较多，楼龄偏老，而可供腾挪的空间不多。
徐汇各板块楼龄分布对比：
板块内都是以大型居住主团为主，缺乏重点产业布局，但站位内中环，地理位置优越；且整体上都得益于徐家汇和徐汇滨江的辐射，再加上漕河泾产业的带动，因而板块房价一直比较稳健。
观察2017年至今的房价走势，两板块涨幅基本上都跑赢了内中环的平均水平。但细致对比下来，田林无疑更加优秀，不仅涨幅更大，而且对比2022年均价远在整个内中环的85370元/㎡之上。
而在新房供应方面，供应量都不算大。对应到板块内老公房较多、改善需求旺盛，2盘入市都只能说是“杯水车薪”。
尤其是内中环千万级3房本来就是全市追捧的总价段&户型产品，2盘入市后的高热度不用质疑。
而且，一二手倒挂率也都比较可观。
汇樾庭联动价10.2万/㎡，周边的二手房，房龄约20年的中海馨园、漕河景苑、海上名门公寓都在11-13万/㎡之间；房龄更新的保利天悦，成交价已近15万/㎡；
玖珑庭联动价11.4万/㎡，周边10年左右房龄的徐汇馨苑，均价12.7万/㎡；房龄更新的公园道一号二期，均价15.2万/㎡。
相较之下，汇樾庭的倒挂率或更高。
因此，从板块层面、新房供应层面、倒挂层面来说，2盘都是置业徐汇内中环的不错选择，都值得选。
3.谁更优秀？
当然，2盘之间也有细微的差异。我们主要分两个方面来看：
（1）周边小环境：
整体来说康健片区内教育氛围颇浓，绿化很高，比较安静宜居。
具体到汇樾庭，周边被老公房包围，短时间内都没法拆掉，界面比较老旧。
虽然附近社区底商丰富，但缺乏大型商业，能级明显不足。
玖珑庭周边的界面更新，西侧的徐汇瑞创谷是一个正在建设的产业园，目前已基本建成。
东侧大片空地就是规划中的滨江中城，腾挪升级空间更大。
尤其是更靠近徐汇滨江，约1公里就是逐渐成型的西岸智慧谷&传媒港，可以更加方便地享受到的高能资源辐射。
而且项目自身就是商住办综合体，除了住宅部分，还额外包括了商业、办公、文体、医疗、住宅等多重业态，商业地块也已在建，直接给当地赋能。
效果图如下：
因此，论未来的潜力空间，玖珑庭会更加占优。
（2）教育资源预期
徐汇区本上就是教育大区，无论是民办还是公办，在沪上都是翘楚，田林和南站自然也受益匪浅。
汇樾庭周边，中海馨园对口的是求知小学（二梯队），海上名门公寓对口的是康宁科技实验小学（三梯队），周边还有“四大民办”之首的世界外国语小学和中学，非常受到实力家长的追捧。（声明：新房不承诺学区）
玖珑庭周边，徐汇公园道壹号对口九年制师三实验；徐汇馨苑对口汇师小学中城分校区（2020年新开）+师三实验。（声明：新房不承诺学区）
相较之下，玖珑庭的教育资源，让购房者们的期待值更高。
当然，由于2盘都在项目早期，产品层面的差异还需要等待更多的信息曝光。
最后总结：
1.论倒挂，汇樾庭>玖珑庭；论配套能级和未来的成长空间玖珑庭>汇樾庭；论教育预期，玖珑庭或更优秀；
2.两盘同属徐汇中城的稀缺新房供应，都是千万级进驻徐汇内中环的大好机会，如果没有什么骚操作，热销红盘预定，建议积分65+大胆冲！