销售是一门很精深的学问，任何时间点都要去销售，销售自己，销售产品。但是，能把自己销售出去，才是真正的销售。---谢秉辰
销售的秘诀与技巧
市场行销观念的演变，其实最开始从以物易物就开始了。
第一个是传统生产观念，以量产为中心，大量的生产，让企业能够从中获利，降低成本，获得财富。
第二个是产品优化观念，以质取胜，做好品质，满足客户的高质需求。
第三个是增加销售观念，以展销店为主，店铺越开越多，通过大量的门市去销售产品。
第四个是客户导向观念，以客户的导向来制定产品，让客户慢慢接受，慢慢提升产品的质量。
第五个是社会行销观念，以客户的需求、用户的利益及社会的观感为前提，如现在的智慧展等。
客户的心态与类型
要了解客户在想什么，尽量与客户进行互动，进而获得利益。
从客户的心态来讲，每一个人购物都有想要物美价廉的想法，其核心是怕“上当”、“吃亏”。
事实上，客户的内心需求就是购买的理由。但是想要销售成功，首先要了解客户需要什么？他们的期望是什么？针对这些问题，暗中的提示或推进，并且对客户进行说服，让他们接受你，进而达成成交。
顾客的消费心理归纳起来大概是以下几种：
1.贪小便宜的心态
2.务实派的心态：从实用、讲究入手，为客户解说。
3.完美求新的心态：一次到位，房子就是要新，有装潢。
4.求利的心态：一是资产型客户-告诉客户购买房子的好处。二是投资型客户-购买房子之后告诉客户，房子在短期内可以快速获利，产生巨大价值。
5.品牌迷失的心态
6.求名的心态：身份品牌的需求，此小区有名人居住，附近有名校。
7.迷迷糊糊的心态
对于客户的类型，PDP按其诊断的结果，依其特质主要划分为五种类型 。
老虎型族群：主管型人物，支配性强，好胜心重，尽量让客户自己做主，经纪人从中引导即可。
孔雀型族群：喜欢赞美，在带看中尽量多赞美、迎合客户，经纪人能够赢得客户好感。
无尾熊型族群：基本工资人士，没有主见，经纪人最好给建议或者帮忙做决定。
猫头鹰型族群：公务人员，一板一眼，喜欢条理性强的东西，经纪人最好可以提供房子的相关数据，让客户自己做判断。
变色龙型族群：弹性比较强，涵盖以上4种类型，经纪人在销售过程中最好采取中庸之道与客户互动。
销售的精髓与秘诀
销售就是通过销售人员协助或说服客户购买商品或服务的过程。最主要的还是引导客户，真诚对待客户，才能有更进一步的成交。
那么想要赚客户的钱，就要先赢得客户的心，只有这样，客户才会主动付钱。如果你只是单纯的想让客户付钱买房，只会让客户把荷包看得更紧。所以赢得客户的心就显得尤为重要。另外，经纪人在卖房之前先要把自己推销出去，让客户产生信任。
成交才是服务的开始
我的一个成交客户，在购买一套房之后，又陆续找我买了8个店铺。归其原因就是我在成交后还一直和客户保持互动，没事和客户吃吃饭，聊聊天，慢慢地了解他的收入和背景，建议他的资金可以投资在店铺里，和他分析店铺的好处和未来的获利前景。所以说一定要正视和客户的互动，也许就能带来不可估量的收入。
美国戴尔卡内基曾说过一个人成功只有15%是依靠专业技术，85%要依靠人际交往和有效说话等本领。
所以人际交往中沟通和倾听的技巧是很重要的。他还分析过人与人之间沟通要通过65% 的听、20%的说、9%的读 、6%的写，四种方式。所以认真倾听客户的需求，做出正确的判断，才能给出最专业的建议。
另外，在沟通时，一定要随时保持笑容，让客户感受到你的真诚。专注倾听，听到客户真正的需求。沟通的时候多赞美、多欣赏，多聊客户感兴趣的话题。多用肢体语言去表达，和客户拍拍肩，比个赞。随时做笔记，让客户觉得你重视他，想了解他，客户自然就会多讲一些，只要客户觉得你重视他，他就会重视你。记得结束后进行总结，这样才有机会和客户进行下一步接触。
销售王者的密码
他在做销售之前，生活潦倒，在公园吃住、换洗，但做销售之后，他朝着自己的目标发展，从而获得诸多荣誉。
想要成功最简单的方法就是复制成功者的做法，以下是原一平的十一个忠告：
1.你要建立起一个成功的心态。要有信心，坚信自己会胜利；要有意志，锲而不舍，走向成功；要乐观真诚，随时保持积极的人生观。
2.注重自身修养，做一个有魅力的人。每天出门前先照照镜子，以最佳状态去服务客户。
3.处处留心，客户无处不在。每个人都是潜在客户，只是在于你有没有发现他们，所以不论在任何场合一定要把名片发出去。
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4.主动出击，约访客户，打开深锁的客户大门。有的客户的内心比较封闭，需要主动出击，告诉客户他是最棒的。
5.客户永远是经纪人的财神，他们的决定永远是正确的。
6.成功时客户营造的，捕捉时机敲定成交。如果消费者自主性很强，在互动过程中，要引导客户让他自己做决定。
7.成功是从拒绝开始的。并不是所有客户都认识你，不可能随时随地接受拜访，拒绝只是因为还不认识，所以要持续互动，打破陌生的冰山，就有机会成交。
8.售后是你下一次销售的开始。一定要和客户维持好关系，口口相传带来好口碑，没准就能创造机会。
9.建立客户群，让客户为你介绍客户。可以在节日或者客户生日的时候与客户互动，让他记得你还在中介行业，等到客户的朋友有需要就一定会联系你。
10.拥有感恩的心，把你的成功与家人分享。
11.终身学习，与积极上进，优秀的人为伍。不管是新人还是资深经纪人，有优点就要向他学习，甚至可以从客户身上学习，只要你有颗想学习的心。
其实所有的业务明星 都曾经是菜鸟…
他们也质疑过自己的工作价值，也缺乏过正面迎接挑战的力量。也在受挫后思考过自己是否适合这个行业。但是不管是新人还是资深经纪人都会遇到这个问题。遇到问题就代表能力不足，只有提升自我，才能面对任何的挫折和打击。
能力的养成与运用
如果仔细分析一个人在某一领域的学习成长过程，则在不同的成长阶段所反映出来的能力高低，大致可以分为五个等级：
从不会到会到熟到精到通。这些过程主要在于自己的想法。如果一遇到困难就放弃，是没有办法学好的，只有持续努力才能做到精通。
职场的能力养成与运用
1. 不管在任何行业都要有自己的专业能力，你有没有熟悉它，有没有对答如流都非常重要。
2. 经纪人提升能力的话客户会增加信任感。
3. 简单的事情确实很无聊，但是如果重复做就会成
功。
4. 行动才是成功的关键，边做边学。每一个成功的人都有一个关键的环节，虚心求教才能有机缘。
5. 阅读可以提升身心，才能有更多的知识与客户互动。
销售秘诀
1. 第一印象很重要。与客户互动的话第一印象只有30s，要常常练习自己的介绍，让客户对自己有好感从而产生信任。
2. 不得罪任何一位客户。每一个人都有250个人的联系网，得罪1个就代表得罪了250个人。
3. 运用名片及任何社交软件向每一个人推销自己。
4. 建立客户档案，更加深入地了解客户，才能随时知道客户的需求。
5. 让客户帮你寻找推荐客户。你的时间有限，客户帮你推荐的话会更快。
6. 推销房子的特殊价值，让产品吸引客户，而不是用价格吸引客户。
7. 诚实是销售的最佳策略。不管是缺点还是优点，都要告诉客户。
其实能力的养成与运用很多都是靠执行力，如果你学到了却没有执行，实力是不会增强的。
成功的关键就在于和客户的互动，在客户档案群，把市场咨询传达出去，给予客户早安问候或生日、节日的祝福，客户就会和你建立连接性，有需求就会想到你。所以人脉网的建立很重要。
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