市值日期：2022年6月10日
财务数据：2021年财务报告
行业研究：申万行业——房地产开发行业

申万行业分类将 房地产行业分为房地产开发行业和房地产服务行业，这期我们讨论的是 房地产开发行业 ，根据申万的数据，这个板块有117只成分股。

市值排名

先来看下房地产开发板块成分股的市值排名情况。

117家上市公司，总市值1.67万亿，同日，工商银行的市值也是1.67万亿，1个板块=1家公司，房地产板块实在混的不怎么样。

这里我们探讨一下房地产板块的投资价值，如果我们相信未来还需要建造房子，那么，一个行业的市值等于一家银行这种现象显然是不合理的，况且房地产是一个如此庞大的支柱产业。当然，我也不知道未来是多久，颓废10年也很正常。

规模实力

规模实力方面我们还是采用 资产、净资产、营收、净利润这四个指标。

资产规模超过一万亿的有三家， 万科、绿地、保利；万科接近两万亿。

净资产万科接近4000亿，保利也有3000亿，绿地开始掉队，仅有1600多亿，绿地资产负债率看起来不容乐观。

营收方面，绿地排到了第一，但是绿地不是一家纯正的房地产开发企业，基建收入占了一大块，如果仅按房地产收入排名，排名第一的还是万科。

净利润方面，万科又拿回了第一的位置。总体来看，万科、保利处于第一梯队，其次是招商，接着是新城控股，绿地大而不强。如果绿地能把营收更高效的转化为净利润，庞大的规模可能会让绿地一飞冲天，绿地这种企业典型特征就是在行业颓废时期，表现的会更加颓废，行业高歌猛进，市场表现也会很好。可惜，房地产时代已经过去了，或至少是告一段落了。

盈利水平

盈利水平方面，净资产收益率高于10%的，仅有23家，占比20%，中位数仅为可怜的 3.6%。

我也统计了2020年和2019年的数据（由于图很长，这里就不放了），2020年中位数还有 6.4%，2019年为8.4%，8.4%这个净资产收益率水平虽然不算多好，但也过得去，好歹能跑赢GDP增速，2021年的房地产开发板块显然情况非常不容乐观。

毛利率2021年中位数为 23%，2020年为30%，2019年为35%，下降的非常厉害。

万科预测未来两年开发业务毛利率将维持在20%的水平。越秀地产也表示，毛利率下降是目前行业的趋势，毛利率合理区间将维持在20%-25%的区间。

这么看，目前房地产开发板块毛利率还处在正常区间。

资产负债率

房地产企业资产负债率一直是投资者非常关注的一个指标，尤其是最近两年。

整体来看，中位数为 72%，前两年数据也差不多，分别是72%和70%。负债率高于80%的企业也比比皆是，怪不得一些指数编制机构把地产和银行纳入一个行业，地产商大部分的钱都来自银行，且负债率奇高，俨然就是银行用另一种方式开办房地产开发公司。

最后说一下增长指标

• 最近三年， 资产年复合增长率，中位数为7.9%
• 最近三年， 营收年复合增长率，中位数为9.9%
• 最近三年， 净利润年复合增长率，中位数为-15.7%

行业资产规模和营收规模还在增长，但是收益大不如前了。

以上就是房地产开发板块的财务现状，想了解更多行业财务现状，敬请期待。