房地产行业当前已经进入了“黑铁时代”，挣快钱的机会已经一去不复返了。于是一些房地产企业老板们就盯上了自认为现金流非常好的物业公司。
可是我想说的是，也许在国外物业公司是一个不错的投资标的，但是在中国，我认为物业公司未来未必是一个好的投资标的。不看好多数物业公司发展前景的理由有如下几点：
01
物业公司的盈利模式
一个公司发展好，首先看的就是它的盈利模式。目前根据我了解到的情况，物业公司主要的盈利模式包括如下几块：
第一块：物业费：即向业主每月/每年收取的管理小区物业日常事宜、看门、保安等服务费用。
第二块：公共区域的广告收益。就是在小区电楼间或者其他公共区域产生的广告收益。
第三块：停车收入，不论地上公共停车和地下车位。
第四块：代收公共能耗费用（不是业主能直接缴纳的水费电费、燃气费以及北京地区存在的代收暖气费等），通常市场上一般标准在每平米每月0.15-0.2元左右，但实际情况物业公司基本还会增加一部分费用比如0.05元左右，以物业人工代收服务而产生的收费项目，实际上物业公司根本没有什么人力投入，这也是一块物业利润。
第五块：常规的占地费用，比如：电信基站（现在基本上是三通基站），一年2-3万左右。小区一般都会有纯净水饮水机、快递柜、甚至有些小区在广场和门口隔三差五的有商家做推销和售卖东西，这也是要向物业交费的
第六块：物业有偿服务。典型的比如入户维修、换水龙头等；
第七块：大型小区物业公司提供开发出的入户家政、旅游、体检等等增值服务活动。
02
物业公司收取的费用很多都是不合法的
表面上看，物业公司收费项目有至少七大类。盈利模式也是比较多元化的。但实质上有很多收费项目并不是那么容易而且很多还存在不合法的情况，甚至很多是在侵占业主的利益。
首先我们来说一下物业费，它通常是一家物业公司最主要的收入来源。目前，全国的任一个小区的物业费，都不是市场化的，它主要是由当地物价局批复，不能自主定价，这导致出现一种劣币驱逐良币的现象。很多低水平的物业公司完全是以搞定当地物价局领导就能获得稳定收入为目标。
其次，公共区域广告收益。这是物业公司和业主的一个典型矛盾点。因为经常能够看到业委会和物业公司为这部分的公共收益分成产生矛盾，而且物业公司财务的不透明，让业主也很难相信广告收益是否真实，是否存在贪污。
尽管法律上，当前已经明确了这部分收入确实是要给全体业主的，但现实是：很多物业公司仍然在侵占业主的广告收益或者变现侵占业主的广告收益。
典型例子是：
本来广告公司应付广告费1万一个月，结果物业公司通过自己的关联公司，比如制作广告动画、宣传文案多收钱，而让物业公司少收广告费，比如只收500元一个月，通过这样的操作方式，变相地侵占业主的广告收益。
这样的现象实在是太多了，目前我了解到的很多头部的物业公司都是通过这样的方式来获得高收益，但实际上，从法律上讲，这也属于一种违法收入，属于变现侵占业主利益。
第四块，代收公共能耗费用。现在很多小区的水电燃气费都已经实现了线上化，根本不需要物业公司代收，因此，这部分收入，他们将来会越来越少，甚至为0。
第五块，常规的占地费用，这部分严格意义上来讲，也是属于业主共同所有的，一旦业主委员会成立后，这部分的费用，物业公司是肯定得不到的。而且，现在随着业主法律意识越来越强，迟早有一天很多业主会来成立业主委员会的。
归纳一下，七块收入项目中，真正合法的且有一点前景的就只有 停车收入、物业有偿服务和增值服务活动。
03
物业公司合法收入的投入产出并不是那么容易实现的
七大块收入项目中，物业费不是市场化，就只有停车收入、物业有偿服务和增值服务活动才是物业公司真正合法的收入来源。
针对停车收入，这块要看整个小区的入住率和小区人数，越大的，可能带来的收入越多，但越是高端楼盘，小区的人数就越少，相应的停车收入也会变少。
对于物业有偿服务，比如入户维修、换水龙头这些收入并不是稳定的，也不是每个业主都有这样的需求，因此，有偿服务本身需求量不大且客单价小，通常在100以内的，很难形成收入规模。
至于增值服务活动，典型的家政、旅游、体检等，这些都是需要专业化培训的，并不是物业公司自有的物业保安等人员能从事的，而专业化培训必然会增加物业公司的人力成本，同时业主对增值服务的要求和服务水平也是有要求的，若是服务水平不达标，业主并不会形成“复购”习惯，这也给物业公司的盈利带来了挑战。
总之，在国内，物业公司表面上是一个不错的投资标的，但是它实际上是在侵占业主合法权益的基础上发展的，未来相信国家肯定会认识到物业公司的问题，会加强在这方面法规的调整。
这不，近一年，“以业主委员会成立标准的下降加广告收入归业主共同所有“这些权益条款在物业管理条例里面的体现，就是一种进步，相信这样维护业主权益的法规将来必然会更多。
我们期待着.....相信这样的商业模式肯定是不可行的，因为不创造价值和实现共赢的企业，迟早是会被社会淘汰的。