案件信息

裁判摘要

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福建省高级人民法院，（2016）闽民申547号，严升、福州中城大洋百货有限公司租赁合同纠纷 案

虽然讼争商铺属于可以进行物权登记的产权式商铺，业主已依法取得讼争商铺的产权证，对讼争商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，本案讼争商铺有别于独立商铺，各商铺之间本身没有实体墙体分隔，各业主在购买讼争商铺之初，就直接通过与中城联合公司或中城大洋公司签订《房屋委托出租合同》的形式，统一将讼争商铺交由中城大洋公司进行整体经营和管理。讼争商铺所在的商厦1至3层共有319户小业主，原租赁合同于2011年9月30日到期后，虽然有一小部分业主要求收回房屋，但是截止2014年6月，共有278户小业主与中城大洋公司签订续租合同，占所有小业主的87%，现整个商厦处于正常经营中。根据物权法第七条规定，“物权的行使，不得损害公共利益和他人合法权益”。 在大部分小业主均选择与中城大洋公司续约进行整体经营的情况下，若将少数零散分布的商铺拆分返还，必然会破坏整个商场的结构，导致商场无法正常经营，并损害其他大部分小业主的利益。目前只有继续对商厦进行整体利用，才能最大限度地发挥商场的功能和作用，及维护大部分小业主的利益。故一、二审法院出于整体利益的考量，在本案中未支持小部分业主要求返还讼争商铺的诉请，并无不当 。

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上海市第二中级人民法院，（2021）沪02民终5823号，卜云霞、陈菊与上海宝燕乐园有限公司返还原物纠纷 案

卜云霞、陈菊与宝和嘉力就系争商铺签订的《委托经营管理合同》虽已解除，但本案存在特殊情况：首先，卜云霞、陈菊在委托宝和嘉力经营管理系争商铺时允许宝和嘉力转租给他人，并允许对系争商铺根据经营情况重新分割装修等，而宝燕乐园从宝和嘉力处承租包含系争商铺在内的房屋，且系争商铺与其他商铺之间已经打通；其次，宝燕乐园与宝和嘉力之间的租赁合同仍在正常履行中，并未解除；再者，系争商铺权利人与宝燕乐园承租的其他商铺权利人之间，就宝燕乐园承租范围而言，既相互独立，但又高度统一， 在其他大部分商铺的权利人尚未收回各自商铺的情况下，卜云霞、陈菊要求宝燕乐园返还系争商铺，既损害宝燕乐园的利益，也损害其他大部分商铺权利人的利益，且不具有现实操作性及合理性。因此，卜云霞、陈菊的该诉请，本院目前难以支持 。

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安徽省淮北市中级人民法院，（2019）皖06民终1045号，王建、淮北红星凯越广场经营管理有限公司合同纠纷 案

关于红星凯越公司超过60日未支付租金是否必然导致案涉合同的解除问题。本案中，王建的商铺符合产权式商铺的特点，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。商铺业主出于投资的目的将商铺委托红星凯越公司统一经营管理，即为接受红星凯越公司的经营管理模式，并知晓其权利行使必然受到一定的限制。红星凯越公司在履行合同的过程中未能按照合同约定的方式履行支付租金的义务。为此，红星凯越公司在当地社区居民委员会的监督下，与淮北红星凯越广场业主委员会协商共同向业主发出告知函及告知书，将未能及时按约支付租金的原因以及第4年、第5年、第6-10年的租金支付方案、时间、计算方法告知了业主方。随后，红星凯越公司按照告知函及告知书载明的支付方式履行了相应的义务。 王建的商铺所处位置与四邻商铺没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分，且红星凯越公司已将案涉商铺进行整体规划、统一出租，现不能将案涉王建的商铺单独独立分割出来，如解除案涉合同，必然造成其他商铺闲置的情况，不仅侵害其他业主的利益，也会对案涉商铺的现有承租人造成巨大经济损失。一审判决驳回王建的诉讼请求，并无不当 。

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四川省巴中市中级人民法院,（2019）川19民终445号,程礼太、王兰英返还原物纠纷 案

首先，从双方签订的《商品房买卖合同合同补充协议》第2条约定的内容看，程礼太、王兰英签订商品房买卖合同时，对该房屋在将来行使使用权应受到一定的限制是知晓的，不能任凭其自愿随意行使房屋的使用权。该补充协议，意思表示真实，不违反法律规定，程礼太、王兰英自应受其约束。其次，通江县建筑集团总公司在2009年向通江县房地产管理局报送《关于成立红军广场银座商城业主委员会登记的报告》中明确，商城经营以来均是由总公司在代理业主承办招商引资及铺面的出租业务，总公司决定还权于业主，于是报请成立业主委员会。可以看出当初成立业主委员会的目的之一即是代理业主承办招商引资及铺面的出租业务。现业主委员会成立后，经过业主大会及业主代表会议多次讨论后决定，大多数业主均同意将房屋出租给通江邻里超市，依照《物权法》第78条第1款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，程礼太、王兰英应当遵守绝大多数业主的共同决定。再次，商城从建立以来，一直采用符合广大业主的共同利益的整体经营管理模式，且商城84户业主均同意继续将房屋出租给通江邻里超市经营使用，且已与通江邻里超市签订了《物业续租协议》， 程礼太、王兰英如强行收回案涉房屋，将影响商城目前整体经营管理使用状态，不利于商城整体功能的发挥，可能损害其他业主的合法权利 。最后，从各业主购买案涉商城时的状态以及商城的现状看，各业主购买的商铺没有明确的空间隔离设施， 整个商城是一个开放空间，现任何一业主单独隔离商铺将会影响整体商城的使用 。现通江邻你超市租用整体商城亦不存在不支付租金的情形，因此，程礼太、王兰英请求返还原物的理由不成立。

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江苏省无锡市中级人民法院，（2017）苏02民终379号，许薇洁与江阴市八方浙江商品市场有限公司、刁颂华返还原物纠纷 案

本院认为：所谓产权式商铺经营，通常是指开发商将所开发的大型商场分割成若干小面积的单元（一般为20-30平方米）进行出售，各单元之间未进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的业主根据自身条件购买，再集中交由管理公司统一经营，业主则按支付房款数额或约定的比例取得收益的模式。 因此，在产权式商铺经营模式中，考虑到单个业主所购商铺在整个商场中只占很小一部分，其对商铺所享有的权利，不能等同于独立商铺，其行使所有权时，不应影响商场整体功能的发挥 。根据《物权法》第71条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，开发商或指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益和整体利益的平衡角度出发，不应予以支持。本案中，许薇洁拍卖所得商铺系产权式商铺，而2014年6月东方业委会将包括涉案商铺在内的XXXXXXA、B、C三区商铺整体出租给八方公司时，虽未取得全部业主授权，但已经过三分之二以上业主同意。 根据《物权法》第76条业主意思表示多数决的规定，东方业委会与八方公司签订的商场整体租赁协议，符合业主整体利益，应当继续履行。许薇洁要求八方公司停止占用涉案商铺并予以返还的上诉主张，本院不予支持 。因八方公司已将商场租金整体支付给东方业委会，东方业委会亦表示留足资金供业主分配，故许薇洁要求八方公司、刁颂华给付租金的上诉主张，本院亦不予支持。

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上海市嘉定区人民法院，（2019）沪0114民初6147号，乔延波与上海宇田投资管理有限公司委托合同纠纷 案

本院认为，乔延波与宇田公司就系争商铺签订的《委托管理合同》不违反相关法律法规，应属有效，双方均应按约履行。 宇田公司虽然在合同履行中存在迟延履行支付租金的情况，但考虑到系争商铺已由宇田公司将之与相邻商铺打通后作为一个整体出租给他人经营，若乔延波解除合同收回系争商铺，势必影响对整个由宇田公司经营的商业形态的有序性和整体性，可能影响其他业主的合法权益，故双方签订的《委托管理合同》尚不符合解除条件 ，本院对乔延波要求解除合同的诉请不予支持，但宇田公司仍应向乔延波支付合同约定的租金收益。