浮生科技，金粉剥落。
01
今天想和大家聊聊京郊市场。
最近地产一休哥感受到京郊市场有了显著变化。
变化来自此前不冷不热的产品类别：300万左右的度假旅居项目。
有数据显示，北京郊区现房成交量大涨50%。看到这个数据，业内都很好奇，遇冷的楼市下，谁在抢住京郊？
媒体对这些购买人群进行梳理后发现，是京外的旅居客，正离开海边或是环京，选择回流到京郊。
据统计，这波客群占比达到20%-30%。突如其来的京郊牛市，源于疫情压抑的度假热情，遭遇了进返京的限制，只好旅居在京郊。
度假火了，是不是整个京郊楼市都火了呢？先不急着给答案，地产一休哥带大家看一个项目。
丨北科建·翡翠华府。
02
这个项目，起点很高，自带标签，话题十足，但是成交表现却是差强人意。
2020年8月17日，有着“怀柔王”称号的北科建，以底价19.71亿元，拿下了怀柔区雁栖镇陈各庄的一宗住宅用地。
天眼查显示，北科建此次是联合拿地，合作方有北京北控城市开发有限公司和北京市长城伟业投资有限公司。
合资公司中，北科建占股70%。这块地入市后，取名【北科建·翡翠华府】，定位怀柔高端塔尖产品。
在2020年底，项目入市之初，还获得“住宅五星认证”殊荣。对于北科建而言，深根怀柔数年，需要有一个高端产品来自证能力和实力。
就是这样一个被给予厚望、自带光环的项目，从拿地到入市，表现如何呢？
北京住建委官网显示，项目分2批次获得预售许可，首批次是在2020年9月底，批准销售套数178套，已签约30套。
拟售价格约38483元/㎡，成交均价38060.34元/㎡，虽是不限价项目，却未达到预售价格。
按网签计算，首批次成交金额1.32亿元。
二批次是在2021年6月底，批准销售套数503套，已签约61套。
拟售价格约38891元/㎡，成交均价35263.83元/㎡，预售价格高于一批次，但成交均价却低于一批次。
丨也就是折价卖房
然而，价格低了，去化却并未好转。按网签计算，二批次成交金额2.33亿元。项目总计成交金额为：
丨3.55亿元。
对比拿地价19.71亿元，北科建·翡翠华府的业绩表现，可以说是给“怀柔王”这个称号蒙尘了。
操盘约2年，去化不佳，或许有了现金流的压力，为了缓解，北科建把项目做了抵押。
据北京住建委官网显示，二批次的在建工程及土地使用权抵押给了中国工商银行股份有限公司北京中关村支行。
丨从诗与远方到心伤一角。
03
为何北科建·翡翠华府去化不佳呢？我们再来看2个项目，一个是北科建同区域操盘的水岸雁栖项目，另一个是城建操盘的府前龙樾项目。
先来看水岸雁栖，已转为现房，2019年9月拿到预售的项目一期，批准预售317套，已签约40套，拟售价格高至37516.37元/㎡，成交均价低至30364.7元/㎡。
从网签看，低价下的去化也不理想。就北科建怀柔深耕的项目业绩而言，也很难担起“怀柔王”这个称号。
试问，是因为怀柔置业需求不足，才导致项目去化难？我们接着来看城建操盘的府前龙樾项目的表现。
合计批准预售673套，已签约186套，最近的预售的产品拟售价格41737.16元/㎡，成交均价42141.39，略高于拟售均价。
对比来看，同样定位高端产品，城建·府前龙樾售价高，去化却优于北科建·翡翠华府。
从地段位置来看，城建·府前龙樾在怀柔城区核心，北科建·翡翠华府是在怀柔科学城板块。
城建·府前龙樾主打当地改善客群，北科建·翡翠华府主打科学城迁入人群，产品定位高改。
但从结果来看，北科建·翡翠华府的产品定位，并未全面触达目标客群，成为了一个滞销盘。
区域抗性，北科建内部也是知道的，早在2020年4月，为了提升产品价值，北科建推出了“北科建怀柔购房节”。
在宣传推广上把“怀柔科学城和雁栖湖国际会都”作为卖点，但这种“打擦边球”的行为，非但没助力项目，却因广告涉嫌违规，遭到了处罚。
丨北科建旗下北京京雁置业有限责任公司因违规宣传被处罚。
梳理来看，北科建布局怀柔，想要借力怀柔科学城和雁栖湖国际会都，由此布局高端和度假类产品，但结果都不乐观。
也因产品定位的偏差，在这波京郊度假置业热的浪潮中，去化也难有转机。
单就北科建·翡翠华府项目而言，19.71亿元的土地投入，3.5亿元的业绩产出，北科建操盘让国有资产亏损不小，无奈流露的或许是：
丨王者的黯然神伤。