本篇继续给大家解读深圳湾，之前为大家详细解读了湾区南部端头盘 翡翠海岸 【 深圳湾头排海景豪宅，翡翠海岸 】 深圳湾容积率低至2.0的一线海景豪宅。与之首尾呼应的北部端头位，同样容积率拥有2.0的小区叫 君汇新天。

君汇新天是湾区最早的几个楼盘之一，2009年开盘，时处08年谷底后的上升期，开发商信心十足，以3万/平均价开盘，仅比三湘海尚3.4万开盘略低。项目定位滨海纯大户豪宅，改善大平层，低容积率，层高3.4米，湾区豪宅首席尺度第一。

作为深圳湾首席尺度大宅，君汇新天创造了五个唯一：唯一的低密度纯高层大宅、唯一的3.4米层高、唯一的180度观光电梯直接入户、唯一的光影宜居大宅、唯一的区域规划大师倾力打造的大宅。停车位是湾区最充足的小区，高达1:3，加上一层商业停车位，可以达到1:5的停车位在当时还是受到高度认可的。

君汇新天的设计团队是法国欧博米歇尔大师率领的国际团队，历时三年精心研磨，这个设计团队也是参与了深圳湾1号的设计，所以说君汇新天是结合国际豪宅理念打造而成的滨海纯大户豪宅。

与深圳湾其他楼盘海景景观不同，君汇新天把重点放在了小区品质、户型和高赠送实用上。下面为大家详细介绍。

楼盘信息

小区位于深圳湾北部端头位，紧挨中心河，位于深圳湾口岸东路与后海滨路交汇处，一路之隔后海总部基地，步行5分钟可达深圳湾1号综合体、君尚百货及后海总部基地。南面是太古城商城和地铁口。位置很方便。

小区占地4.5万平米，总建面10万平米，容积率2.0，与翡翠海岸容积率一致，都是低容积率的标杆。2011年入伙，共7栋，约385户，车位比1:4.4，这个将近1:5的车位配比，在深圳湾乃至全深圳首屈一指。

楼栋信息

小区呈南北两排分布， 一共7栋 。其中1B栋为公寓，2梯6户，部分89平方朝东南户型开发商自留。 单证只有1A/2A/2B栋 ，1C/1D/1E/3A/3B栋为双证。可以看出双拼占比较高，达78%。

小区很大，4.5万平米园林花园，认真走一圈，居然也要快20分钟。围合式设计，被三条主干道包围，但每栋楼都不是紧邻马路的，楼栋与马路之间还有一段社区车行道和绿化带公园。整体来说1E栋与3A栋临近后海滨路，噪声多少会有影响。

从面积上看，属于大户型社区，都是150平方以上的大面积，单证在200平方以上，一半都是板楼，居住舒适，每户均有赠送，不同户型赠送面积在30-60平方左右。

• 单证：

1A栋: 2梯2户，共18层，单证。01/02户型为230-233平方5房。

2A/2B栋: 2梯2户，共20层，小区楼王栋，单证。01/02户型为201-203平方5房。

• 双证：

1C/1D/1E栋: 2梯3户，共23层，双证。01/02户型为173-176平方4房，03户型为156平方4房。

3A/3B栋: 2梯2户，共21层，双证。01/02户型为173-176平方4房。

户型分析

户型我们主要分析住宅户型，开发自留公寓我们不细说。君汇新天基本没海景，开发商在设计上把重点放在品质、户型与赠送上。

户型很简单，一共就4种面积：双拼156平方4房、双拼173-176平方4房、单证201-203平方4房、单证230-233平方5房。单证大户型，在本小区来说是比较稀缺的，特别是客厅出阳台的，好户型业主都惜卖。

四房3种户型： 双拼156平方4房、双拼173-176平方4房、单证201-203平方4房（可改5房）。 其中双拼户型中173-176平方4房好一些，均为花园朝向，南北通透，部分厅出阳台，是属于君汇的经典户型，而156平方双拼均临路，客厅均不带阳台。

双拼156平方4房2厅2卫 ： 分布在1C/1D/1E栋的03户型，赠送很大，约有45平方，实用率高达102%。东西通透的户型，主卧双面采光，户型方正，客厅超大，带两个阳台。这个户型均临路（非主干道），旁边是太古城北区，视野、安静度、私密性都一般。

双拼173-176平方4房2厅2卫： 分布在1C/1D/1E栋和3A/3B栋的01/02户型，均有赠送40平方左右，实用率高达93%。户型方正，南北通透，4个房间都很大，在湾区 170平方里算得上佼佼者。

1、1C/1D/1E栋的01/02户型 ：因为这个户型南面有太古城北区几栋楼王遮挡，所以开发商巧妙的将主景观设计成为朝北看花园，北面全是落地玻璃景观加持，非常漂亮，化解了不具备国人喜欢的南向厅出阳台的问题。客厅朝西北，卧室朝南。中间1C/1D栋不靠近马路，非常安静舒适。

2、3A/3B栋的01/02户型 ：客厅基本都是南向看花园，通透性非常好。 最大优势是奇数层客厅正出阳台 ，主卧带阳台在端头位置，特别宽敞，稍微改动一下也是可以做紧凑5房的。除了3A栋01户型靠近后海滨路相对吵些，其他的还好。奇数层户型图示如下：

单证201-203平左右4房2厅4卫 ： 位于楼王栋2A/2B，赠送有50平左右，实用率高达113%。户型非常好，南北通透，超大的主卧套间，面积高达75平方，可以改2个房间变为5房。双套房设计，4个房间4个卫生间，虽然有1个不是明卫，也是非常奢侈了。

五房： 230-233平5房2厅3卫，单证，仅在 1栋A单元，赠送60平左右，实用率94%。是2梯2户，和201平方户型有点类似，但布局更合理，三面采光，4阳台设计，仅2个套房有点偏少。

教育配套

小区配套深圳湾学校，是一所九年一贯制义务教育公办学校，教学模式与传统应试教育完全不同。学校致力于培养身心健康、会学习、有教养，对世界保有好奇心、对社会具有责任感的优秀少年，构建未来的学校学习生态系统。

教育改革、创新其实一直都是社会各界所期待的，而深圳湾学校是一所全新的走素质教育创新路线的学校，同时学校的地段和生源以及相应的运营模式都被外界看好，必然会拿来与应试教育模式下看重考试成绩的传统强校进行对比。

而面对素质教育与应试教育的矛盾，学校平衡起来并不能很快见效仍需要一些时间，通过时间的沉淀相信会有不错的结果，具体可以参考深圳明德实验学校。

交通配套

地铁： 距离最近的是2号线海月站。2号线贯穿深圳东西，连接了蛇口、后海、深圳湾、科技园、华侨城、香蜜湖和福田中心等核心区域，是一条价值颇高的地铁线。由于其将深圳几大顶级豪宅区相连接， 又常被称为深圳的“豪宅线”。

商业配套

南山宝能all city 集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的商业中心距离小区步行5分钟。

深圳南山区规模最大的购物、休闲、娱乐中心 海岸城购物中心 距离小区3公里，乘坐地铁仅需2个站。

可可点评

1、君汇新天以大户为主，最大的问题是双拼占比多，200平以下的都为双拼户型（超过总户数的一半），总说“被低估”，也是市场选择的结果；

2、整体来说只有部分高楼层能看到零星海景，并且深色砖墙外立面不怎么明亮，很多年轻人不太喜欢；

3、因为开盘比较早，物业管理经常被吐槽，小区的公共区域略显旧，比较影响豪宅的档次；

4、君汇新天低密度纯4.5万平米花园社区、室内3.4米层高、外加停车位是湾区最充足的小区，都让业主居住起来很有幸福感；

5、总体来说，自住可以考虑双拼173-176平方4房、单证201-203平方4房这两种户型。名额充裕可以考虑双拼173-176平方4房自住；为3胎布局，可以考虑单证201-203平方4房高赠送可改5房自住，还有4个卫生间保证隐私互不打扰。