最近晚上道士君都在听经济学的课。
直播课上提到，中国豪宅市场的变迁，也是中国经济腾飞的缩影。
对于这一点，道士君想起诺贝尔经济学奖得主罗伯特·蒙代尔教授曾说过，中国还找市场还处于萌芽阶段，在未来很长一段时间内，投资中国豪宅还会有不错的回报。
的确，豪宅是一个城市能级的体现， 豪宅购买力也最能反映一个城市民间财富的厚度。
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豪宅少，成交旺
也是巧了，这几天粉丝关于豪宅的咨询比较多，挑两个例子出来。
一个粉丝打算出手买体北鲁能公馆，来咨询主要是夯实几个信息点。末了，提出在 天津在售上千万的房子可选择性太少了。
还有一个粉丝直接整了一个问答，1000万买南开新盘还是和平二手房？
索性，咱们聊一下这个话题： 当下天津1000万以上豪宅究竟是个什么行情？
先从全国视角看，过去2年，全国重点城市豪宅市场成交火爆，反映在销量上呈指数级增长， 全年总价1000万元以上豪宅成交超7万套。 其中，2021年累计成交41018套，其中一线成交30916套，皆创历史新高。
起底天津千万级以上豪宅，道士君暂且以总价1000万额度划分可称之为豪宅的标准线。
纵观近5年来千万级以上豪宅走势，2021年天津千万级以上豪宅又迎来“爆发”， 成交金额超50亿 ，处于近五年来的高位，上一次峰值在2016年。累计成交378套，相较去年， 成交量足足上浮近20%。 这摆在眼前的数据，直观告诉你， 豪宅市场热 。
另外，受疫情影响，房地产市场整体成交低迷， 但这两年各地成交结构略偏向豪宅 ， 由于豪宅成交的拉动作用，天津新房成交均价稳中有突破。
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资产优化，豪宅爆发年
为什么，楼市整体低迷，却成了豪宅的爆发年？
从宏观大的原因分析，有三：
第一个原因：《2022年财富报告》显示，越来越多的私人资本涌入房地产，一共有23%的超高净值人士在2022年投资房地产。他们对 市场更敏锐，更擅长于从细节，探知市场走向，从而准确判断，快速出手。
第二个原因：国际形势动荡，疫情加剧，金融市场 充斥了强烈的不确定性，而持有房产避险能力突出，豪宅的优势更甚 ，形成了豪宅交易的高峰期。
第三个原因：豪宅具备优质资源。而现在的市场上，买房就是买一个居住体验，疫情居家隔离更是深有体会。在这种情况下，拥有优质资源的豪宅具备天然的优质，吸引着高净值人群的购房需求。而为了让 手中的货币跑赢通胀 ，高净值人群也会把豪宅作为重要的资产配置。相比普通住宅，作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善， 也更容易在收益率上跑赢刚需盘。 可以说是双向奔赴。
再落位至天津千万级豪宅市场热销的内核原因：
一是，天津 新一轮资产轮换的周期拐点来了 。上一波天津在2015年-2016年，这一波在2022年-2024年。
二是， 供应不足，需求旺盛。 2017年以来，调控政策严苛期下，实际上锁定来了未来豪宅市场的需求量，“被豪宅”的地块由于市场及定价的风险，无法寻找合理的时机入市，蛰伏期拉长，直至2019年才有所突围。
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资产优化，豪宅爆发年
关于粉丝们对于豪宅盘的需求，道士君盘了一下，2021-2022年3月， 天津有成交数据的1000万以上豪宅有30个 ，新晋的豪宅盘，一个手指头就能数得过来。
对于2021年-2022年3月千万级豪宅项目成交金额排行榜，西青区表现惹眼， 上榜5个项目，占半壁江山 。更值得一起的是，前三格调初晴、融创梅江壹号院、富力津门湖都是来自西青，在豪宅市场号召力属于上位。新晋豪宅项目龙湖天曜也位列第十。
多位豪宅的操盘手与道士君说，今年天津高端客户群对区域要求有所降低，不受工作、生活区域困扰，看中的是 稀缺，其次是品牌、品质 、舒适度、物业、圈层，及健康等元素。
具备这些特质的豪宅才有保值潜力，甚至有更大的上升空间，尤其是一线、强二线城市。
天津千万豪宅楼盘，道士君推荐几个项目，在这里也回答粉丝的问题，如果为了舒适度，买南开，为了投资属性更强，买和平二手房豪宅。
除此之外，目前天津二手房市场出现这样的趋势：产品分化，改善型豪宅产品强于刚需、刚改产品。低总价房跌幅最大或涨幅最小，较高总价房价格坚挺。
查理·芒格曾说，我认识一个做鱼钩的人，他做了一些闪亮的绿色和紫色鱼饵。 我问："鱼会喜欢这些鱼饵吗？" "查理"，他说，"我不卖鱼饵给鱼"。
豪宅项目吸引豪宅卖家的关键点是 能否满足其深层次需求 。这一点，豪宅项目请谨记，这才是豪宅卖家的最硬核指标。
数据来源：京津冀数据研究院。