3月开放示范区，4月召开产品发布会，中海天钻开售也有一段日子了。作为曾经的地王，又是中海入柳首盘，中海天钻占尽话题和热度。
顶不住网上铺天盖地的广告，近日深哥去天钻踩了个盘，却没料到，居然被要求验资50万才可看样板间，门槛可不低啊。
顶着“8”字头的土地成本，如今售价1.4万-2万/㎡，中海天钻价格挺豪，门槛不低，但产品力又如何呢？
不吹不黑，今天深哥为你还原一个最真实的中海天钻。
热度很高，天生贵族气
谈及柳州2018年最受期待楼盘，中海天钻绝对称得上一个。
之所以备受关注，还得从它拿地说起。
2018年2月，柳州水南片142.05亩地块出让，吸引众多大牌开发商“围猎”。
首次现身柳州的中海，并没有试水的意思，一上场就和一众大牌死磕，不计代价的中海，最终以18.28亿元“抱得靓地归”，创下当时柳州单价地王，该“靓地”就是如今的中海天钻。
一入柳就拿下地王的中海，占尽了话题和热度。
从拿地、出规划、开工……但凡中海有一点风吹草动，总能引发不小关注。
当然，中海天钻话题度高，和地段脱不了关系。
在地段为王的时代，位于鱼峰区静兰路38号的中海天钻，天生就有着贵族气。如今拍卖地块越拍越远，这么近河东CBD的地块不多了。近万象城，未来临靠双轻轨，名校环伺，“铁、学、商”全齐了，少见的要啥有啥。也难怪中海热度高了。
姗姗来迟，中海憋了1年多
热度虽高，但中海却姗姗来迟。
2018年2月就拿地了，到了2019年4月才正式亮相，中间间隔了1年多。中海搞什么？
在房地产行业，时间就是金钱，晚一天开卖，融资成本按日递增，更何况是高价地王。
通常，楼盘从拿地到开盘，大概花费6-8个月。就拿此前地王盘来说，以“高周转”为金科玉律恒大，御府项目从拿地到开售，花了8个月；华润幸福里也用了8个月时间，而彰泰首盘地王项目彰泰红，亮相只用了7个月。
不得不说，中海有点慢。
但中海慢，似乎并不是慢在建设进度上。拿地不久，甚至还未取得施工许可证（还被政府罚了），中海就开工了。建设进度也一直超越旁边的恒大珺睿府。
▲中海天钻因未取得施工许可施工被罚21万。
那中海到底慢在哪？
深哥分析，或许和预售证办理，以及项目规划有关。首先，地价这么高的同时，政府还限价，单价过万的楼盘，政府发证本就谨慎，何况按中海的拿地价算，售价过万可不止一点点。而且中海初来乍到，对于如何顺利拿证，和政府周旋，还是新手。
此外，单价这么高，怎么卖，面粉有了，做出来的面包改怎么卖，如何包装，增加面包附加值，这应该是中海在这1年多来思考最多的问题。
工科状元？可惜柳州中海并不是
谈产品，首先得看房企。一个房企的产品，往往带着这个房企的标签。比如，“快枪手”恒大、碧桂园善于复制粘贴；万科善于服务；金科是洋房专家；那中海擅长啥？
近日，深哥去中海天钻踩盘，一走进售楼部，就看到满墙的中海企业介绍，*兽兽**还特意给深哥放了一段VCR，详细介绍了中海。
经过一番洗礼，深哥清晰认识到，中海地产确实不错，作为全国销售TOP10，在香港、深圳、上海、广州、北京等城市都留下了不少精工作品。还因为质量过硬，被誉为业内的“工科状元”。
但柳州的中海是赫赫有名的中海地产么？
很可惜，不是。柳州的中海是中海宏洋。不仅柳州，在南宁，甚至很多三四城市的中海，都是中海宏洋，而非中海地产。
两者有何却别？
不得不说，两者区别可不小。曾有大V曾解读过：业界常说的中海地产，全称中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团下属企业，业界闻名，连续多年位居全国房企销售TOP10。
▲中海地产公司简介。
中海宏洋虽然也属于中海，血统却不纯正。前身为蚬壳电器工业（集团）有限公司，成立于1955年，1984年在香港联交所上市。2010年3月，中海地产完成对蚬壳电器工业的收购，并将其更名为中海宏洋。
▲中海宏洋公司简介。
不仅出生不一样，销售额差距也很大。据悉，中海地产2018年销售额达3000亿港元，同期，中海宏洋2018年只实现了505.4亿元的销量。
业内有种说法，中海地产扎根一二线，主攻中高端，而中海宏洋主要布局三四线，主打刚需牌。
这样一看，主打高端的中海天钻从出身上就打了折扣。
设计团队就有4家，真豪？
去过中海天钻售楼部的人，一定都有一个很深的感触：设计师真多啊。
先来看看中海天钻都是请了哪些设计团队：香港LWK、广州山水比德、香港德坚、上海桂睿诗等。看得深哥眼花缭乱，逼格很高，但深哥真心想问一句：多家设计团队，设计理念真的不会冲突么？
▲中海天钻项目手册里有关设计师的介绍。
当然，不管怎样，中海初心是好的，请来这么多顶级设计团队为之站台，无非是想为其产品力加持。那我们就看看中海天钻在园林、户型、配套设计上，是否真的够豪了。
①低容规划，板式小高层
讲真，“8”字头的地价，中海要做什么产品，一直也是业内讨论的话题。
有人认为，110-130㎡刚需、小改需的户型永远是市场大热，不容易出错，是中海的最佳选择。当初，同样高价拿地的彰泰红如果选择这个面积段，也许早就清盘了，也不至于首开乏力，销量一直落后于后期拿地的彰泰城。
当然，也有人给出了不同意见，水南片品牌房企扎堆，这个区域不缺110-130㎡的房子，价格拼不过，只能在产品上寻找市场空白点。
从结果看，中海选择了后者。
中海天钻总体占地约142亩，规划了17栋住宅，全为小高层，层高在17-19层，总计1092户，整体容积率2.2，作为一个全高层项目，项目容积率真不高。
▲中海天钻鸟瞰图。
不是市场大众脸，中海选择柳州市场较稀缺的板式住宅、2梯2户或3梯2户设计，面积段为143-247㎡四房至五房。虽然是高层，但确实算得上舒适度很高的高层。
②公摊不小，但设计讨巧
买房看地段，出手看户型。
中海天钻户型咋样。据悉，项目143-247㎡四房至五房在售，均为正南北朝向板式设计。3.1米的层高，算是做到柳州最优了。
对于市面上的大户型，在设计时总是出现功能性和舒适性的两难。如果想增强功能性，规划多房，往往要牺牲户型面积尺度，导致房间面积被压缩。但如果追求舒适性，同等面积房间数量就要有所减少。如何找到两者的平衡点，是大户设计的难题。
中海天钻在这点上，就做得比较讨巧。反正毛坯交付，是要舒适度还是追求功能性，中海把权利交给了业主。
中海天钻怎么做的呢？比如，在户型图设计上，一个户型就出了3-4个布局方案。以247㎡五房户型为例，中海就给出了3种布局方案。业主可以做4卧2厅4卫，也可以做4卧2厅5卫，追求尺度的客户，也可以改成3卧2厅4卫。
▲247㎡五房三种布局方案。
整体看，除了设计讨巧外，中海天钻的户型大体也是不错的。正南北朝向、板式设计，所有户型实现双阳台正对流。部分户型弹性面积还是很可观的。比如247㎡送了23㎡，175㎡送了19㎡。
但值得一提到是，项目公摊可不小，部分户型公摊高达28%。项目的赠送面积远不足以抵公摊。
③5重园林，但水系偏多
不吹不黑，中海天钻在园林上是用心了的。和一些楼盘撘个售楼部，就开始卖房不同，中海天钻把园林展示前置了。
中海天钻的园林是这样的。
▲项目园林展示区。
根据*兽兽**的介绍，项目园林包括几个组团，还设计有一个阳光草坪。具体的绿植品种没有明确介绍，但从展示区情况看，虽然谈不上一步一景，但5层景观基本是做到了的。
不过值得注意的是，园林水系偏多，后期管理是个问题。深哥还是喜欢，多种树，少挖坑添湖的园林。
荷兰国际管家，玩噱头？
除了设计师多，中海天钻还有一个特别之处，就是物业。
不仅以自身品牌物业——中海物业为卖点，更宣称请来了荷兰国际管家作为顾问。
▲中海天钻与荷兰国际管家学院合作签约
这个荷兰国际管家是什么来头？百度百科显示，荷兰国际管家学院是一所独特的非营利性的管家学院，被视为当今世界上最好的私人服务培训机构。
很高端，但你得搞清楚，未来的你物业不是荷兰国际管家，而是中海物业。
其实，楼盘请高端物业或培训机构做顾问并不少见，第一太平戴维斯、荷兰国际管家都是不少楼盘的座上宾。
有国际知名物业加持，必然会对项目物业加分不少。但物业顾问分2种，一种是只做指导，并不参与后期物业管理。而另一种，顾问团队会直接参与到后期物业管理之中。当然，两种报价也是不一样的。后者更贵，也更优。
那中海天钻属于哪一种？
从项目释放信息来看，中海虽然高调和荷兰国际管家签约，但是在中海天钻宣传手册里，只重点介绍了中海物业，却并没有提到荷兰国际管家。不仅如此，*兽兽**告诉深哥，荷兰国际管家的顾问形式，是指派专家对中海项目物业人员进行培训。不难分析，荷兰国际管家，侧重培训，后期介入管理的可能性不大。
价格挺豪，1.4万-2万/㎡
说了这么多，价格才是关键。中海天钻官方报价，1.4万-2万/㎡，毛坯交付。
是真贵啊。
水南片，作为如今柳州的富人区，房价已经处于柳州高位，而且不缺品质盘，金科、华润、恒大，高层均价1.3万/㎡，洋房1.5万-2万/㎡。
▲中海天钻周边项目产品、价格。
也就是说，中海天钻小高层已经卖到周边项目洋房的价格了，而且别人还是精装。产品上，虽然和区域内高层产品面积段不同，但却和洋房成了竞品。和洋房送花园相比，中海拿点弹性面积真是不足为提了。
价格不低，产品亮点不足，走量自然不太理想。深哥从侧面了解到，中海天钻开卖没多久，就找了分销了。要知道分销素质参差不齐，对项目价值输出也会不准确，所以高端盘，走分销渠道并不是一个特别明智的做法。但中海在销售前期就走了分销，看来销售压力不小啊。
◎说在后面：
不管怎么样，回归到购房本身，中海天钻虽然在产品上打了市场空白点，户型设计也比价讨巧，但整体产品力还是缺乏亮点，物业顾问、设计团队，噱头更多，真材实料少了点，目前仍顶着水南片价格高位，意向购房者还需根据自身情况决定是否购置。当然，不差钱的土豪，您随意。
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