曾经，知识城的网红盘，万科幸福誉、保利拾光年、龙湖双珑原著这三位也终于成为了老干部，把新一代的热度，奉献给了小鲜肉们。
由时代印记、升龙学府上城、星汇城接手，这三个盘，也是读者们咨询较多的楼盘，怎么买？怎么选？哪个更好？今天辣椒的这篇文章，沥尽心血，告诉你答案。
01
先和大家梳理下知识城的发展结构：
整个知识城分为南起步区，和北起步区。
南区聚集的是企业办公、居住、产城融合为主；以环湖经济带去发展，主要做研发、科技、新能源为主体，环凤凰湖的小区最贵，标杆盘是时代天韵，九龙湖也还没有发展成熟。
北区则发展的晚一点，并不像南起步区一样环境优美，这里处于开发期，到处都在开发和建设，路上的大货车和混凝车会比较多，这也是一个城市发展初期的体现。
北区是一座制造业大城，不谈居住，只想搞生产和研究。集创新科技的产业为主，例如：粤芯芯片、百济神州、卡尔蔡司、宝洁、半导体、诺诚健华医药等生物医药、半导体、芯片的产业为主，整个知识城注册的企业，就有1691家。今天再次走访，给我的感觉是一座在慢慢崛起的大城，有点可惜没有带无人机过来，看下图。
按照创税能力来看，知识城还在培育期，一些项目在建期间进项抵扣多，产生的税收规模不大。扛起了“赚钱”大旗的，仍然是房地产行业，20年占比30%以上。等产业进驻和开工，每年的产出，一定会非常可观。
知识城对标是国家级，并不是只归黄埔管辖，知识城的师资力量，教育水平，远远超过了它的老大哥——科学城。广州市二中、广州实验中学、华附中学本部已经坐落了知识城。
科教创新城去年开始建设，引进了13所科研院所，其中有广州大学黄埔研究院、广东外语外贸大学黄埔研究院、西安电子科技大学研究院等，力争建设成为全国性的产教融合示范基地。像知识城的航空轮胎动力大科学装置，一般会有1~2千的研究员过来，大科学堪称卫星发射基地，而中科院直属研究机构，这个领域在科学上，基本是到天花板了。
一个区域想引进人才，那必然要有足够的实力和资本，黄埔在投入这方面，不仅仅是给黄埔创造产值，也为国家做贡献。
另外，我发现知识城首家五星级酒店开业了，望凤凰湖景的800~2000一晚，堪比珠江新城的江景酒店。一个板块能有五星级酒店，就证明有消费群体，五星级酒店是一座城市会客厅，是政绩的体现；像市政活动、接待贵宾、商务接待、商务接待等，这些唯有在五星级酒店举行才稳妥，气派。也证明了知识城能有足够的群体，去带动这座五星级酒店。
02
时代印记
印记从2020年一月份开售到现在，终于只剩最后两栋楼了，位置知识城最北边的红卫地铁口300米处，地理位置其实处于白云、从化、黄埔的交界处，就连隔壁从化的时代印象，都打着知识城北的口号来宣传。
在卖72~110平的2~4房，小区内汇集了回迁房、商品房、写字楼、商场等综合性项目，上一次开盘为28000左右，而这一次24000~25000单价，其中有1500一平方的装修包，需要另外加在首付里，以及时代还是*绑捆**车位，首付要多交。
正是因为位于白云区的交界处，吸引了很多广州大道北的群体过来买房自住，例如京溪南方医院、同和、永泰、嘉禾望岗......白云区如果想按25000的均价去找房，基本是非常难的，白云四镇28000以上，且没地铁没学区，附近的城市面貌差，旁边钟落潭的保利珑玥公馆均价28000，周边绿油油。而印记24000~25000的价位，吊打白云4镇！
保利珑玥公馆
整个知识城北只有时代印记一个楼盘，而印记的价值，真正要低于知识城南6000左右一平方。
2020年中旬万科、保利两盘的均价为25000，此时印记19000左右；2021年年初万科保利为30000，而印记24000左右，无论知识城南怎样涨，它都不会被遗忘，跟涨于知识城南的楼盘。
目前幸福誉1期，均价为38000一平，印记应该卖32000才是，不过新房多少有部分溢价空间，再削弱3000一平，就算它卖29000的单价，好像也过得去。
但是受于限价，不得不遵循为24000~25000；那这样一对比，价格岂不是很香了？三房88平，折中24500/m²来算，总价竟然为215万！总价优势绝对占到了，后面会有三个盘的首付对比。
升龙学府上城
升龙这个位于汤村地铁口，也是一名旧改大户，这个盘不同于印记和星汇城，它主攻的是改善群体，户型只有三个，96、130、135平，两梯四户，得房率不高。最小的就是96平，想要个110或者120平的，它没有，想要7、80平的小三房，它也没有。
130平和135平够改善吧？所承接的群体，大部分来自于幸福誉的业主，以及科学城的刚改，幸福誉因为户型小，早期买的业主都是七八十方的两房或者3房，目前房价涨上来了，也有足够的资金去支持他们在附近买改善盘。
小区内有两所小学和两所中学，华南师范大学附属中学就在楼盘旁边，这所学校不是挂牌名校，师资外聘；是本部的华附迁过来了。
升龙的中学据说在洽谈华附，具体如何，不得而论，高中据说是就近入学。
被限价为28700一平，这个价格，也不敢确定中学还有没有足够的成本去引进华附。
因为楼盘体量非常大，有15000户左右，所以开发商在小区内也建设了多栋商业体以及商场。商场的标准据说是万达和大悦城级别，如果可以实现，那知识城南区也能够热闹起来。
星汇城
星汇城TOD在镇龙地铁站上盖，是个轨交盘，有城轨，有地铁。和品秀星樾，星樾山畔、品秀星图一样，负二层是地铁停靠站。
它的受众群体为首套的年轻人，81~105平的小户型为主，90平以下限价26221/m²，90平以上限价27259/m²，毛坯交付。
通勤方面要比时代和升龙更方便，尤其是对于在天河或者黄埔工作的小伙伴们，升龙和时代去到天河，需要坐几个站到镇龙再转21号线。
21号线是一条直通天河的地铁线，镇龙正好是一个快线站，不需要换乘，住在星汇城可直接掐着快线地铁的点，下楼搭地铁去上班。
距离科学城非常近，地铁4个站，能承接被科学城抛弃的刚需；作为一个首套过渡盘，是一个不错的选择。
楼盘自带一所小学，未定是哪所，但是对于越秀集团，它专业打教育牌的，也自带一所幼儿园。
星汇城由于近增城，这也是被大家诟病的原因，对比旁边的御溪世家，它是25000~27000一平，还是增城的楼盘，不近地铁，没有学校。
这样对比下来，御溪世家可谓是被虐得体无完肤，没有点硬实力，又不肯降价销售。
御溪世家
03
对比首付情况
时代印记 ：24500/m²，88平，总价为215.6万
3成首付：65万 装修费1500/m²=132000 车位：约15万
总共首付：932000
升龙学府上城 ：28700/m²，96平，总价为275.6万
3成首付：83万 毛坯，不确定是否有*绑捆**装修
总共首付：83万
130平，总价373.1万
3成总共首付：112万
星汇城 ：27259/m²，94平（未来最小面积94平），总价为256.2万
3成首付：76.8万 毛坯，提供越秀的装修标准1000一平（不*绑捆**）
总共首付：76.8万
这样算起来，反而是总价越低的，首付越高。时代这笔账算得可以，愿意服从限价，但你们的首付进账资金高了呀！
而升龙作为改善盘来说，给刚需的选择性小了，3房的面积不够实用，4房的总价太高了，如果有这个预算，必然可以上车科学城的楼盘。
不同的楼盘，是不同的群体，两者之间有着不同的维度。
04
每个楼盘适合的群体不同，尽可能在有价值的区域，去选择自己喜欢的盘。知识城的真实价值，目前还没有体现出来。现在还属于一个刚年满18周岁的成年人，等到了30岁，风华正茂，年少有为时，这才是它真正的魅力所在。
首付70~90万之间，在广州反而没有什么好选择。白云区的人和、龙归、钟落潭、江高镇，这种限购政策放松到等同于没限的区域，均价也已经在3万，番禺南的汽车小镇、亚运城，你又能否接受距离？上篇文章提到的时代云来，吹风价3.5~3.8万，凭什么？就凭一个空港经济区，就凭没地铁没学校，就凭周边空荡荡，就要高出旁边二手10000一平的单价吗？
辣椒的看法是：用刚需思维会误解知识城价值，它距离珠城远是事实。
城市中的不同产业，会放在不同地段，99.999%珠城工作的人买不起珠城，只能买更远的房子，每天去珠城是为了赚钱。每天在知识城工作的人，也没有理由天天去珠城吧？他们也会觉得珠城挺远。
换个角度看看，程序员去知识城找不到工作，做医药制造业的去珠城也找不到工作，不能代表程序员工资就一定高过做制造业的。 而医药、芯片、新能源、半导体等制造业都是趋势产业。 要知道！产业能直接影响到房价。例如趋势下的产业——华为成就了松山湖、阿里成就了杭州......
我组建了印记、升龙、星汇城的讨论群，可以加我微信拉你进群。有购房问题也可以找辣椒聊聊哦