2月28日上午， 余杭举行高质量发展大会 ，发布了一系列新政和新讯息。
尤其是大家很关心的商业商圈，官方给出了 四个关键词 ：
“ 国际芯·杭城印·数智汇·市井飨 ”；
具体来说，余杭商业商圈布局将涵盖四个层级：
1个城市级中心商圈、1个城市副中心商圈、5条各具特色魅力带和X个点线结合的商业设施 。
余杭商圈，消息真的很多
最近网传一张规划图，标有杭州北部新城的 “开市客” 。
杭州第二家开市客将落地良渚新城？
余杭人是真饿了，立马朋友圈刷屏。
但良渚街道官方回复，目前还未确定是否引进。
开市客也表示，今年暂时不会有新店。
也就是说，项目 尚处于接触阶段， 相亲见一面而已。
瓶窑去年也接触过百联奥莱， 后面就没下文了。
接触只是第一步，政府一般来者不拒，坐下来听听、聊聊，是否落地则是另一回事。
具体到 规划和筹码上的考量。
不管是开市客、奥特莱斯，肯定都想来余杭。
毕竟良渚是杭州 人口第二多的街道 ，且是杭州首个街道级的 副城定位。 良渚新城人口50万以上。
这个生意不做，除非傻。
但正因为 能级高、地位重、发展空间宝贵， 良渚不能饥不择食。
开市客虽好，良渚却不需要 借此出圈、引流。
而是要有真正 影响力、辐射力、带动力 的项目。
况且超山奥莱、萧山开市客开业后， 也都不算火爆， 一定程度上打击了对这类业态的信心。
开市客、奥莱本质都属于 仓储型商业 。
更新慢，郊区属性强，带动效应弱，商业延展性差， 很难形成商圈 。
如果良渚不肯给优质地块、优质政策，完全能理解。
我们预测：开市客大概率来不了。
商圈之“殇”，生态是关键
之所以给点阳光就灿烂。
实在是 余杭人苦无王牌商圈久矣。
看下图就知道，2023年杭州商圈开庆功宴，余杭只能去小孩那桌。
前10都没余杭名字。
奥克斯万达广场排到第21。西田城靠着大城北勉强挤到17。
也难怪余杭被戏称为 “商圈盆地”。
余杭人逛商场只能跑去城西。
这实在很没面子。
配不上 “浙江第一区”、”杭州城市新中心” 的名号。
为啥经济繁荣，商圈却不繁荣？ 显然不是消费力的问题。
去看奥克斯万达广场就知道了。
奥克斯广场是 CBD商圈的模式 ，对标的显然是 钱江新城的来福士。
但长久来看，商圈更重要的是生态。
CBD商圈本是 一鱼多吃的玩法， 互相赋能但也会掣肘。
来福士之所以还行，是因为有万象城、砂之船、城市阳台等相辅相成。
即便如此效应也一般，只排到第14位。
奥克斯的问题跟来福士一样：
背靠写字楼生态单一，上班族每天这里朝九晚五，逛商场谁还想再回来？
最终结果就是： 沦为一座白领的超大型便利店。
最有活力的业态是工作日午餐。
余杭的“商业+”生态
余杭一直走 “商圈+”路线，当然有多方面考量。
一是处在快速建设时期，一鱼多吃才效率高。
二是想在“+”上下功夫，走些创新路子，才是创新高地。
三是出于谨慎，不能把鸡蛋放在纯商业这一个篮子里，毕竟湖滨银泰in77那样的地段杭州也只有一个。
所以，万达广场的 商圈+CBD ，大屋顶玉鸟集是 商圈+文艺。
得加上点什么，才能满足各方面发展需求。
但余杭今非昔比，已是杭州城市新中心，新的趋势变化明显。
去年 城北万象城 开业，口碑很不错。
城北万象城强调立体纵深，通过台阶广场、漫步街区、里巷、外摆露台、绿植景观等构建多元空间。
有点嘉里中心的既视感。
业态或许不及，但整体 氛围更松弛。
以ShoppingMall Walk模式承接了现代人的City Walk需求。
拓展了 “商圈+休闲” 的消费空间。
今年初， 绿汀路万象城配套方案公布。
总用地面积超19万平，总建筑面积超100万平，分四个地块，分布在绿汀路地铁站的四个角。
正经八百的 钱江新城兄弟篇。
绿汀路属新中心中轴线核心，未来将是十里长街的繁荣，是余杭门面街区。
万象城南临大平层杭珹未来中心等高端居住区，北接云城西站、杭州第一高楼、世界级城市公园等。
冲击杭州商圈TOP5， 不然逐出未科。
其他商业综合体的好消息也多。
去年底，联荣片区02号地块出让，建设闲林板块最大商业综合体。
据消息已 确定是吾悦广场。
规模不大但真管饱。
双地铁+大商综，闲林的两块痛都给填补。
除以上之外，更值得一说余杭 小而美、高而新的商圈。
社区商业，城市公园商业，微缩型商圈……
最具代表性的就是 天空之城的藤集。
去年一开业就成为全国商业地产学习案例。
业态很前卫，与未科的年轻居民相匹配：
green&health生活超市、奈尔宝家庭中心、单向空间、乐刻健身、Wagas咖啡、剧本杀……
真正的亮点是 打破了与社区的边界：
走出小区门禁就进了商场，走出商场就回到了小区。
顶部是一个大草坪，平时会举办各类活动，lululemon瑜伽、纳凉派对、亲子音乐会等……
大草坪也是小区后花园，电梯直接上下楼。
也是城市公园，四边有连廊天桥与写字楼相连，供上班族午间休憩。
总而言之： 立体，多元，开放，互动、连接 。
符合互联*特网**色。
当然它的辐射面不会很大，但却是杭州最新社区商业模式， 真正把商圈做进社区， 在社区里开街、开场。
如果推而广之， 改变的将是整个时代的生活方式。
余杭地处湿地， 对于生态的理解是历史级的。
早年的梦想小镇，就以 互联网村、天使村、创业集市、创业大街 的创业生态激发了经济活力。
云城、新中心中轴线规划也强调在生态上做文章。
这才是余杭商圈的未来力量与特色所在。
也是所有城市未来的商圈生态发展趋势，而余杭走在前列。
所以别说余杭是商圈盆地了。
高原平原仅为形式，君不见 高堂明镜悲万达，朝如青丝暮成雪 ？
地壳运动，不在外而在内。