保利·时代
要改变市场对项目的固有看法，往往需要做一场焕然的改变，保利·时代好像做到了。
01大国璟
WHITE MOUSE
—
时间条拉到2018年8月，保利发展以6000元/㎡的楼面价熔断后摇号淘汰了一票国央企摘得观山湖区G（18）052号商住地块。
2019年第三季度开盘，案名保利·大国璟。
至此，保利发展正式打入贵阳楼市。
可能部分读者直接看蒙了。
乌当区不是遍地保利？怎么会是首次进入贵阳呢？
但其实乌当区的保利叫保利置业，是中国保利旗下的另外一家地产公司。
论实力，保利置业在地产排行榜里常年垫底；而保利发展，则常年霸榜TOP10。
“招保万金”中的“保”就是保利发展。
2018年正值中国保利计划合并置业与发展的时节，于是贵阳大国璟就成了两家子公司合并的首个“小白鼠”项目。
因为项目在贵阳，保利发展团队组建短期内很困难，加上置业又相对有政府资源，熟悉当地政策，所以操盘和建设都交给了置业。
当然，还有一部分原因是要兜底置业员工的就业问题。
而发展作为出资方，除了出钱，基本只参与重要事情的决策，其他一概管不上。
就这样，保利·大国璟在两兄弟的摸索下开干了。
02 合作翻车
WRONG COOPERATION
—
保利·大国璟作为两家经验丰富的兄弟地产公司的合作项目。
按道理来说应该集齐了两家央企地产公司的优势，不管是产品还是品质都遥遥领先，成为爆品。
但现实是大国璟不仅在市场下滑时开盘，业绩惨淡；其引以为傲的新中式建筑风格的跃层产品也因为设计不合理，被友商更好的跃层后发弯道超了车。
而在2019-2021年三年里，“坚挺的价格”和虚无的营销，让大国璟彻底沦为了一个无人问津或者无人敢问津的项目。
来到2022年，项目接近现房销售时，保利反而把现房优势抛之脑后，开始降价，打着观山湖区为数不多的“现房”卖点，耗时一年多，终于将高层组团清盘。
2019年6月-2022年12月，耗时约2年半后，大国璟高层组团约1600套房子终于清盘。
这是整个观山湖区项目销售周期的2倍还要多。
业绩拉胯，品质更拉胯。
去年我陪读者朋友走出大国璟洋房组团后便义愤填膺地写了一期大国璟洋房组团的文章。
原文《购房师探房|洋房专题|摆烂也是一种态度》，感兴趣的读者朋友可以点击阅读。
正如文章所说，大国璟的洋房其实总体销售价格并不低，整个项目的成交均价应该在14000元/㎡。
发霉的石膏板、垮掉的墙皮、漏水的墙角、暴露的草皮、减配的公区......
整个项目的每一个板块都把“降本增效”发挥的淋漓尽致。
带点讽刺地说，大国璟兑现的品质甚至不如旁边均价9800元/㎡的万花城。
作为看过全国众多保利发展项目的地产人，大国璟的表现，足以颠覆我的认知。
尽管保利发展没有对外讲述过这段兄弟合力的故事。
但保利·时代组团的加推，让我知道，保利置业出局了，至少管理团队实现了透析般地换血。
不然，产品和方案不可能出现颠覆式的调整。
在我看来， “保利·时代” （以下简称时代）这个案名一方面表示产品非常具有未来性，像下一个时代的产品；一方面表达这是不同于保利·大国璟的时代。
03 项目规划
RROJECT DESIGN
—
化零为整，扩大公区保证小区品质。
从调规前的总平图可以看出：时代组团所在的C+D地块同A+B组团大小相近，原计划应该是分两个组团建设。
原项目规划方案
但在最新的方案里，C、D地块被融合在一起规划成了时代组团。
大面积的地块更有利于打造完整的功能配套和系统的园林景观。
3.1 整体考量
OVERRALL DESIGN
—
时代组团的土地很平整，原始地形整体呈现南高北低，按理来说直接上盖做停车场成本控制方案最优。
但为了充分压榨容积率，把房子建到99.65米，保利只能选择挖地下室的方案。
施工现场图
挖了，但没全挖。
保利依据南北高差，把南面用作小区入户主大门非常合理；北面则无限接近于理想城的别墅组团，更像是项目的围墙。
同时因为紧临市政道路，加上退让距离只有12米，不管是来自车辆还是底商的干扰都会被放大，低楼层的居住品质一定会受到负面影响。
航拍实景图
3.2 平面设计
GRAPHIC DESIGN
—
保利·大国璟项目总容积率2.5，但因为洋房组团容积率较低，且要实现产品的高低配，所以二期高层组团的容积率当时被拔的很高。
肉眼估算，至少在4.5以上。
而时代的真实容积率应该在4左右。
建筑密度和绿化率方面，时代显然优于项目的综合指标。
保利·大国璟土地指标表
设计的底层逻辑是相通的。
因为指标以及土地形状都很接近，所以远在观山湖区两端的万科·云翠隐秀和保利·时代几乎在同一时间采用了同样的平面方案—— 半围合式设计。
时代平面方案
时代窄、长的土地形状让两栋楼王之间的楼间距达到了惊人的105米，但与之而来的缺点则是楼王与外围所有楼栋的楼间距都变得异常小。
楼王与外围最近楼栋的直视距离只有24.53米。
尺寸图
同时因为楼栋不是统一结构和朝向，并非常见的点式塔楼结构，所以同层房源和楼宇之间的隐私性都相对较差，对视或者斜视的情况随处可见。
这也是市场少有Y字形T3产品的原因之一。
如果毫不客气地说，Y字形的主体结构其实属于被淘汰的结构型式。
对视情况
在这样的平面方案上，采用非常规的奇怪主体结构，让楼栋之间的最小对视距离达到了惊人的13.17米。
而贵阳市的规范要求最低13米。
尺寸图
3.3 园林景观
LANDSCAPE & GARDENS
—
普盲一下： 与其说新加坡风是园林景观风格不如说是建筑风格。
该风格通常和具有花园露台的建筑同时出现。
在贵阳首次强调这个概念的房开是万科，但其实第4代住宅就是早期的新加坡式建筑。
但在贵阳地产圈，现在只要园林风格偏现代，搭配浅水景和景观风雨亭就叫新加坡风园林了。
华润·九悦在强力宣传，保利·时代也同样在营销这个概念。
简约、有层次的风格必然更好看，加上现代金属风景观大样装饰点缀，更能得到年轻客群的喜爱。
单说走进实景示范区看到的诺大金色开放酒廊我就已经被感动到了，因为上一个在园林内做开放水吧的是云著。
实景图
不过可能是公区还没完全建好，并没有呈现很好的水景效果。
甚至让我有一种未来物业跟不上的预象。
在树种的搭配上，示范区的绿植相对有些单一，尤其是片叶不挂的大株树种，因为季节的原因显得有些孤零和消瘦。
这让原本应该非常饱满有层次的园林单调了很多。
实景图
不过只要保利能够按照实景示范区的标准兑现整个项目的园林，最终呈现的品质和细节都会很惊艳。
3.4 外立面
EXTERIOR FACADE
—
金属线条、弧形装饰构件、白灰外立面
以上构成了区别于建发新中式的另一种接受度很高的立面方案。
该种建筑风格早前有云湾、观山阅，今年有臻藏和时代，不管落地如何，至少在效果图上的表现非常惊艳。
而在整个观山湖区，这样的立面方案，臻藏是首发，但时代是首秀。
不过同臻藏一样，时代也只有楼王用到了金属线条和弧形玻璃，其余楼栋仅是白灰真石漆搭配eps弧形线条元素。
但毕竟是首秀，身处项目内，金属线条和弧形玻璃的搭配确实很亮眼。
立面实景图
3.5 公区设计
PUBLIC AREA DESIGN
—
整个项目的公区设计其实有些差强人意，主要体现在人文关怀缺失。
譬如几乎所有架空层都没有计划设置居住和休闲需要的功能空间和配套设施。
但亮点是小区主入户大堂十分高级，其奢华程和细节处理甚至可以吊打贵阳所有的酒店大堂。
小区大门实景图
目前该空间主要用作售楼部接待客户，未来是业主的归家主大门和会客空间。
当然，其实这么大的空间，完全可以用于补充社区的配套业态，补足项目的商业短板。
其次就是中庭里非常有设计亮点和趣味性的金属开放会客空间，也就是前文提到的开放酒廊。
3.6 户型设计
ROOM DESIGN
—
同云翠隐秀一样，时代的目标客群也是将刚需和刚改一网打尽。
不一样的是，时代还盯上了终改客群。
最小户型90㎡，最大148㎡，而且清一色的跃层。
而时代主打超大的尺度感和账面赠送面积。
115㎡可以做到160㎡的效果，148㎡实得面积超200㎡。
其中115㎡户型的最大亮点应该是奇数层可以做到在跃层的基础上实现南北通透。
而餐厅和客厅联通设计，直接放大了整个空间。
115㎡奇数层户型图
双露台跃层设计、270°三面采光、20米弧形玻璃封窗、7.7米开间客厅、105米楼间距。
当正对客厅的专用入户电梯打开的一瞬间，以上卖点映入眼帘。
这就是大平层应该有的尺度和视野。
148㎡客厅实景图
而双露台和跃层带来的优势则是约100㎡的赠送。
游走在整个空间内，除了高定柜体和全屋石材带来的奢华外，剩下的全是宽阔和与之而来的快乐。
还有这么大面积带来的装修烦恼。
不过还好，这个烦恼，整个小区只有62位业主有资格拥有。
148㎡户型图
90㎡和142㎡的跃层产品也有很多亮眼的地方。
比如90㎡户型在保证了三房的基础上实现了6.4米的大横厅。
比如142㎡户型在舜山府155㎡户型的基础上加了一个更大更好用的露台，这些都是保利的错位竞争优势。
04 价值体系
VALUE SYSTEM
—
要承认，尽管观山西有较好的宜居优势，但观山西不仅在观山湖区的边缘，也在贵阳核心区的边缘，同时有着不完全均等的发展水平。
时代区位图
交通体系不完善
因为地铁S2号线的遥遥无期，公交路线极少，又加上没有城市主干道。
因此以区政府为中心的舜山府、紫云集、万花城、大国璟和现在的时代共同组成的区政府板块，较观山湖区其他板块有很大的交通短板。
至于西南上城，则自成一“村”。
市政配套设施短缺
因为板块位置相对较为边缘，因此商业氛也很差，最后导致生活配套设施不齐全，几乎以上所有小区的入住率都久低不上。
由于缺少价值点而疯狂营销区政府、奥体、地铁或阅山湖，但其实不管是房开还是买房人都很理性地知道：
要么没用，没么没有，要么擦边。
卖点少，库存多，于是就开始内卷。
万花城卷低价露台真洋房，紫云集卷底价跃层，舜山府卷豪门园林上海名校，时代卷超大赠送错位打击。
西南上城一言不发，我一个垃圾，开摆。
这时候我们就会发现造房子和造车的底层逻辑好像一样。
当缺少核心竞争力的时候，就开始卷冰箱彩电大沙发。
而不管是跃层，还是露台，其实都是通过产品创新实现内卷。
看中国地产，产品做得最好的是重庆，但重庆的房价其实和观山湖区相差不多。
你看阅山湖、你看茅台广场，你看远大，你看九悦，产品完全没有竞争力，但根本不愁卖。
总而言之，时代的价值体系其实非常不健全。
好像除了产品，我真的很难找到其他的必买价值点。
一定要再加一个的话，或许是不会烂尾！
05 项目总结
PROJECT SUMMARY
—
时代作为大国璟项目的收官组团，保利这一次可谓高举高打。
不管是产品还是营销都下足了功夫。
从目前的销售数据来看，很亮眼，首开的两栋楼基本实现了售罄。
最新配置3梯3户电梯入户露台跃层楼王的热度也很高，毕竟这么高配置和这么高赠送的产品，在整个贵阳都很难找到第二个。
而时代能够收获如此这般业绩，其实和建发初入贵阳时的开盘打法非常相似。
“夸大”产品优势
时代主打的跃层其实在我看来属于已经被市场淘汰的过时产品。
进入2023年，不管是万科还是龙湖其实都在回归平层，买跃层的人也开始意识到：
跃层只赢在了账面的“实得单价”，却输在了居住体验和居住成本。
而且伴随跃层和露台而来的维权正逐步爆发。（可参考金融北城、央著、铁建城业主维权动态）
铁建城维权现场图
只不过在这个全跃层板块，好像不主推跃层就很难有产品“创新点”和竞争力。
但当保利逐步上调产品售价的时候，我要提醒大家，时代的“实得单价”其实已经不低了。
“拥抱”中介
我常跟读者朋友说“建发的营销只做对了一件事，就是一直使用中介。”
你去问中介“映山湖怎么样？”
中介会告诉你“垃圾，是大关城市花园二期。”
但你问建发怎么样，他会告诉你“建发是贵阳的中心，有全市最好的学校，最牛的交通。”
这一招，保利学会了。
几乎每个工作日，时代售楼部里都是中介在拍视频；几乎每个周末，时代售楼部里都是中介在带客户。
现在你随便拉个初中学历的中介问“保利·时代怎么样？”
他一定会说“赠送太多了，太划算了，走，我带你去买。”
“亏本”营销
随着保利大量使用中介，其实际营销费务必已经赤字。
要想实现数据的闭环，只有降低预期净利润，或者降低成本。
当然，也可以通过涨价平衡费用。
但按照现在的市场行情，涨价就意味着失去竞争力。
06 购买建议
BUYING ADVICE
—
过去三年，整个市场都被房开的跃层“实得单价”*脑洗**了。
但当一大批跃层业主收房的时候才发现：好难用。
聊天截图
装修时，还要为架空部分搭板和建楼梯，扣除楼梯和楼梯占用的空间后，好像并没有捡到便宜。
这时候我们发现跃层的实得单价需要加上七七八八的改建费用和减去三三两两的生活品质。
实得单价并不低，居住品质也上不去。
这才是跃层产品的真实属性。
也是我一直不站队跃层产品的主要原因。
正如上文所说，前两年主推跃层的万科和龙湖都在最新项目上把产品调整回了平层。
而时代这时候出手继续做跃层，可能缺少了对跃层市场的真实了解。
当然，这其中可能也有我看不到的市场需求。
所以在产品上，我的购买建议是：
非必要，不跃层；非精品，不跃层。
既然是购买建议，肯定要关注价格。
因为首开的成功，时代组团的2T4产品加推均价预计会来到11500元/㎡。
而3T3的楼王产品均价有望来到14000元/㎡。
远超板块市场均价。
要知道这时候临近地铁和公园的阅山湖还在以价换量；隔壁紫云集8000元/㎡，任君挑选；即将兑现实景的舜山府价格也就11500元/㎡。
而不远处，不管是区位、配套还是教育都独领风骚的臻藏还有大量T4产品待售。
随着项目内的其它楼栋逐渐建成，时代的楼间距短板也会逐步暴露，届时实景示范区营造的美好画面也要破碎。
这时候我们发现，时代并不具备慢慢卖的条件。
同时，时代的价值体系和所面临的处境，其实并不允许有超出板块均价的条件。
而时代，正在试探、逾越这条线。
这，很危险！