壹、板块解读
昨天有小伙伴让分析一下芦台富力城项目，说有些拿不准让给一些小意见，问6000元/平米的价格值不值？正好今天有时间咱们可以详细聊一下这个项目。很多朋友应该都比较清楚，芦台是天津宁河区的城区所在地。那么一定会一些朋友想当然地认为芦台富力城肯定是属于天津宁河区的项目了，实际上这个项目除了地理位置上位于天津宁河以外，跟宁河根本不沾边，它行政区划上属于河北省唐山市，其所在地是河北省嵌入天津宁河的一块飞地。最早被称为“芦台农场”，现在被称为河北省唐山市芦台经济技术开发区。
从地理位置上唐山芦台经济技术开发区位于宁河“中心位置”
如果打开天津宁河地图就会发现一个特别奇特的现象，天津宁河全境面积超过1414平方公里，但是辖区面积只有1031平方公里，那“消失”的300多平方公里实际上就是外省市嵌入天津宁河的几块飞地，包括河北唐山汉沽管理（原汉沽农场）、芦台经济技术开发区（原芦台农场）和清河农场（属于北京管辖），可能连本地人都不太清楚宁河是全国拥有飞地比例最高的一个区域，关于宁河如何拥有这么多块“飞地”的历史成因我们没有必要深究了，大家只要清楚这个项目不是天津的项目而是属于河北唐山就可以了。
地图来源于网络
了解到这些我们就对芦台富力城的行政区划有了大致的了解。从位置上看，该项目位于环京线以北，距离宁河城区直线距离约8公里左右。当前区域内部配套资源相对匮乏，缺乏大型的商业配建，当前区域内部商业业态主要为满足小区基本需求的内向型社区商业。医疗资源为距离项目一公里距离的经济开发区医院，能够满足日常就医需求。归根结底芦台富力城项目初始的定位就是面向天津宁河本地客户，因此配套资源上当然也是借位宁河城区。下面我们继续详细分析一下富力城项目。
贰、项目分析
1、项目简介
芦台富力城位于芦台经济开发区盛世大道，由富力地产开发。项目总占地133.4万平米，总建筑面积约200万平米，整体容积率约1.55。当前开发的是项目一期工程，分为4个地块，占地约28平米，建筑面积52万平米，当前启动的是项目一期其中一个地块，共计18栋楼，包含高层、小高层和叠拼产品，共计1067套。一期高层产品主力户型为78-81平米两室和91平米功能型三室，其中精装房均价8000元/平米，毛坯房均价6800元/平米。叠拼产品主力户型面积150-180平米，销售均价15600元/平米。
项目效果图
2、项目销售情况
该项目于2018年7月1日首开16栋楼，包括7栋18层到顶高层和9栋叠拼产品，楼号为1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9号楼，共计900多套。其中高层户型建筑面积78-91平米，精装修产品均价8000元/平米（毛坯6800元/平米）。叠拼产品户型建筑面积150-180平米，销售均价15600元/平米。富力城开盘阶段赶上市场下行拐点的“临界点”，其开盘去化约300套左右。随后市场下行，富力城项目的与芦台城区项目的价差优势逐渐缩小，开盘后项目销售较为缓慢，至今开盘阶段的产品尚有部分余房在售。
叁、项目优劣势分析
1、从配套上看
从配套上看，区域当前配套资源较为匮乏，当前区域内部缺乏大型商业配建，医疗配套也仅仅能够满足基本的就医需求，当前板块内的居民购物需要到8公里之外的宁河城区。而富力当时在拿地时，应该也考虑到了这点，产品规划中包含了商业街群、会所等配置，但是归根结底以开发商的能力做好一个楼盘还可以，但是拉升区域价值这不是一个开发商能够完成的事情。
当前项目周边商业配套资源非常匮乏
2、从位置上看
环京线以北，距离主城8公里，似乎距离不是很远，但是实际上从宁河当地人的消费心理上这是一道很难逾越鸿沟，虽然价格上有一定的优势，但是让主城区的人来这个地方购房有很大的难度，因此富力城之前的成交主力客群中大部分都是经济开发区内部的地缘客户，以及宁河辖区内乡镇客户。
3、从产品上看
“富力城”的开发模式一般都是超大体量、滚动开发的模式，芦台富力城体量达到200万平米，从产品规划上包含了沿湖商业街、学校、会所、生态农场和星级酒店等，完全一个小城镇编制。从具体的户型上，富力城的产品采用了高低配的方式，即高层产品与叠拼产品的搭配，力图通过高层产品跑赢市场，低密产品实现利润。高层产品的面积区间在78-91平米之间，叠拼产品的面积区间在150-180平米之间。总体而言，富力城项目产品力尚可。
根据效果图标注
4、从价格上看
从价格上看，芦台富力城的高层产品均价为6800元/平米，叠拼产品均价在15600元/平米。而当前宁河城区的项目高层产品的售价在7500-8500元/平米之间，是说在的富力城的价格优势已经基本丧失，一平米差700-1700元买城区还是买芦台富力城？我想大多人一定会毫不犹豫地选择宁河城区，道理非常简单行政区划不一样，生活配套不一样，心理感受也不一样。
结语：
通过上面的分析和对比已经非常清楚了，芦台富力城最大问题点不是“产品力”问题，而是行政区划问题。虽然是宁河的位置，但是毕竟是唐山的盘，这是横在宁河本地客户面临的一道鸿沟。
那么在这条鸿沟面前，6800元/平米的价格明显没有与宁河主城区住宅形成足够的价格阶梯。在笔者看来，不如一平米多花上千把块钱直接“进城”更香。（全文完）