规模、利润，两大永恒主题
过去十年地产行业经历了一个前所未有的“黄金时代”，在很长一段时间内，“规模”一直是各地产企业追求的第一要素，“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”。部分地产企业抓住了黄金时代所带来的发展机遇，攻城掠地，规模拓展甚至以倍数级增长。在进入2017年后，龙头企业已开始朝万亿迈进，地产行业将进入“万亿俱乐部”，行业马太效应更加显著，未来中国房地产市场将是大象与大象之间的游戏，中小型房企生存空间被进一步挤压。在地产行业进入“新常态”后，现阶段似乎已经成为中小型房企最后一个提高规模的时间窗口，抓住规模扩张的最后时机，或许在未来地产这个游戏中拥有一席之地。
在追求规模的同时，越来越多的企业也开始关注运营和盈利，尤其龙头企业更明确释放出了“冲利润”的信号，新的战争号角被吹响，地产企业面临的将会是考验生存实力的多维度竞争。如何兼顾规模和利润，实现双增长将会是“后地产时代”地产企业最需要考虑的问题。
黄金十年，快鱼已成长为大鱼
在地产行业，规模对一家地产企业至关重要，各大排行榜的排名不仅意味着行业地位和品牌影响力，同时也会带来更大的议价能力、融资优势及抗风险能力，因此，很长一段时间以来地产企业都将“规模”作为其第一追求，尤其是在一线地产企业阵营，“规模”都被放到空前的战略高度。黄金十年为一些地产企业提供了重大的发展机遇，各大房企也纷纷通过高周转、并购等等方式快速进行规模扩张，“跑得快不再是一种选择，而是一种必须和能力”，“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”成为过去乃至当下地产行业竞争格局的真实写照。
在2015年时，行业内还在津津乐道于有7家房企迈入了千亿门槛，到2017年时，甚至“千亿俱乐部”也形成了两个梯队，碧桂园、恒大、万科的五千亿寡头，以及融创、保利、绿地、中海、龙湖、华润、华夏幸福、绿城、金地等这些千亿甚至三千亿巨头，到2017年底，超过千亿的地产企业已达到17家。
当下资产规模超5000亿元的地产企业中，过去十年，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国则是恐怖的30倍。凭借着“快速奔跑”能力，这些房企一举迈入巨头行列，同时规模的迅速膨胀又带来各类资源向这些房企进一步集聚。未来“千亿”已经成为“后地产时代”房企竞争的“入场券”，抓住规模扩张的最后时机，或许还能参与到房地产这个游戏中。
率先冲上千亿的地产企业已带动行业形成了显著的“马太效应”，获得了竞争优势，同时也在挤压着中小房企的生存空间。每一家希冀在行业竞争中占据一席之地的房企都在极力追求规模扩张，旭辉提出3000亿目标，远洋、阳光城、雅居乐、新城、世贸、富力、泰禾、正荣等企业都先后提出千亿目标。规模化的指标仍然是大部分TOP50甚至TOP100地产企业的目标，对于这些企业，冲击千亿、快速扩充规模已经成为其当下没有选择的选择。有部分数据统计，目前提出千亿目标的除上述几个知名房企外，还有近五六十家。
2017年上半年登上行业榜首宝座的碧桂园在过去十年的成长速度惊人，从2007年158亿的销售规模，到2017年剑指6000亿，典型“快鱼”成长为“鲸鱼”。2012年-2013年是碧桂园的转折点，2013年销售规模同比大涨122%，一举跨入千亿门槛，之后一发不可收拾，2012年-2016年5年间销售额复合增长率高达58.3%，在2016年跨入3000亿后，2017年又以近80%的增长率跃居行业榜首。
图1-1 碧桂园近年销售额及销售增长率
碧桂园依托其高度标准化产品、高周转规模化操盘、一体化运营的方式完成规模的快速增长。在战略选择上，碧桂园围绕一二线城市向周边的三四线区域重点扩张，在广泛布局的同时注重均衡分布和丰富的产品线，有效地对冲了政策风险，并以“郊区大盘”的模式进行城市开发和运营，通过精准的产品和客户定位奠定其快速扩张的基础。同时，积极进军海外项目，拓展公司新的利润增长点。在运营方式上，碧桂园充分发挥自身优势，将快周转发挥到极致，制定了“456”快速去化原则——从拿地到开盘4个月，5个月现金流回正，6个月回流资金再周转这种高速周转带动高效推盘，节省大量的时间和资金成本。在项目操盘方式上，采取“一体化运营”，从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。在2012年，碧桂园又推出“成就共享”合伙人制度，并在2014年将其升级为“同心共享”，极大提升了组织内部活力，为碧桂园的改革和持续发展带来内部动力。
恒大是地产行业另一匹“快马兼黑马”。从财务指标上看，2006年到2017年，恒大销售额由17亿增长到5131亿，增长300倍；总资产由78亿增长到一万亿，超过150倍。2006年至2017年，其销售业绩复合增率高达68%，在2016年同比大增85.4%，取代万科成为行业一哥，在2017年一举突破5000亿。
图1-2 龙头房企复合增长率对比
恒大在扩张策略上，“农村包围城市”、“全国布局”、“疯狂扩张”是常被提及的几个词，在其背后是精准的市场和政策走势的判断，在两个大的周期内完美踏准节奏，在每次调控趋紧的情况下能实现“弯道超车”。2010年，在“国十条”和“新五条”下，通过“农村包围城市”规避了调控限购，实现500亿规模的突破。在2013年-2015年这一时间段，恒大又不出意外的踏准节奏，全面调整拿地策略，增加了一二线城市的布局，避开三四线城市去库存难题。
另外，标准化和高周转模式为恒大的扩张提供了有效支持和源源不断的动力。标准化率高、执行力强一直是恒大的特点，这使得恒大具备了其他地产企业很难实现的高周转、规模化复制的能力。在抢占三四线城市时，恒大形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转”的模式，确保项目拿地后4-6个月即可开盘，实现高周转，提高资金使用率。这也成为恒大高速增长的一个核心因素。
从2015年下半年开始，恒大又开始通过并购方式迅速扩张，先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、新世界内地物业等数个项目。其中，单月快速收购9个项目，创下行业之最。部分项目甚至可以做到当月收购、当月开盘，迅速融入了恒大高速运转的体系。
不仅国内龙头地产企业通过高周转和并购寻求规模扩张，长期作为万科对标对象的帕尔迪，以及目前市值、市场占有率均居美国第一的霍顿，在其发展历程中也是通过“高周转”和“并购”两个杀手锏取得规模优势，奠定行业地位的。
起步较早的帕尔迪取经丰田，通过标准化的产品及工业化流水线式生产方式进行规模化、低成本的复制，这种“标准化”操作方式极大限度地提升了企业资金流动性，能够长期维持极高的资金周转率，通过高周转实现了高资本回报。
而霍顿在通过标准化产品高周转运营的同时，积极通过并购迅速占领市场，进而取得规模效应。从1994年到2002年，霍顿连续进行了17项并购，使得规模迅速翻番，一举奠定行业地位。在取得规模优势后，企业谈判能力大大提升，无论在供应商谈判，土地投标甚至并购等方面均具有很强的竞争力，根据霍顿的估算，规模化效应带来的谈判优势使得其每套房屋能够节约成本约3500美元。
另外，提到“快鱼”不得不提闽系房企，“激进”、“高杠杆”、“高周转”是闽系房企的典型标签，旭辉、阳光城、泰禾、融信等房企纷纷利用“高周转”这一“杀手锏”攻城掠地。在2017年，闽系房企在动荡中逆势而上，表现抢眼，成为2017年房企中的最大一群黑马，17家过千亿房企中“闽系”占据3席。
旭辉在2011年时，销售额仅为50亿，2017年时销售额超过1000亿，六年的时间实现了20倍的增长，挤入前20强名单。“高周转”是旭辉实现快速增长的重要原因，在2014年，旭辉即要求拿地后8个月内开盘，首次开盘要求去化率达到60%，11个月实现资金快速回笼周转。在快周转的同时，“小股操盘”也是其销售业绩快速增长的另一“法宝”，旭辉的项目中大约有30%-40%是合作开发的，并在未来会大规模推广该模式。
图1-3 旭辉近年销售业绩走势
阳光城在2011年-2013年经历了一轮快速扩张，销售额从2011年的23亿暴增到2013年的220亿，三年增长近十倍。随后经历了短暂的调整期后，2015年下半年开始，阳光城借助资本的力量借力发力开始了新一轮的快速扩张。2015年4月，阳光城引入45亿规模的战略定增，随后又引入了众多资本盟友，在资本的助推下及时调整拿地策略，通过竞拍、联合竞拍、收购等方式在福建、长三角区域大举拿地。在调整运营节奏后，阳光城在2016年实现销售额487亿，2017年达到952亿逼近千亿大关，5年维持了超过60%的复合增长率。
图1-4 闽系房企高周转