岁末年初，也是各大媒体盘点过去、预测未来的集中时段。本来观楼君不想凑这个热闹，其实也是害怕如果预测错了岂不是误导了各位看官、贻笑大方？不过最近和圈里很多朋友聊天，了解到不少最新资讯，比如有项目107平方米居然可以做四室两卫、有项目要做全自由分割户型、格调今年将会有四五个项目在运作……这些信息不分享太可惜了。于是，干脆豁出去做一把算命师傅，八一八2016年天津楼市将会怎样。
成交量企稳，政策将持续保持宽松
大市
从2014年下半年开始，国家对房地产市场的态度来了一个180度大转弯，相继出台了取消限购、营业税5年改2年、降低首付比例、放宽公积金、松绑“限外令”等一系列扶持政策。同时，央行连续数次降息，*款贷**利率创历史新低。一系列宽松政策的叠加效应，使得2015年的天津楼市出现了井喷：全年成交新建商品住宅123453套，增长35%；成交面积1354.13万平方米，增长24%；成交均价为11543元/平方米，增长9.4%；成交金额超1563亿，创历史新高。
2016年，国家宏观经济形势仍然十分严峻，下行压力非常大。因此在货币、信贷政策方面，暂时还看不出将会迅速收紧的迹象。具体到楼市上，年初时中央又提出了“去库存”的要求，因此理论上政策还有进一步宽松的空间，但力度和幅度会有折扣。
但是，总体上看，2015年楼市的井喷，实际上是限购解除前积累的购买力的释放，填补了改善型购房者强力反弹所形成的的缺口，甚至还透支了未来几年的需求。往回看，历史上如果有一年出现成交量暴涨，那么第二年基本上都会回落；往前看，中国经济的困难越来越大，很多人对未来的形势都很担心；往现在看，不断高企的房价正越来越挑战着人们的购买力。
因此，观楼君预计2016年的天津楼市不会再次创下成交新高，总体上将回归平稳。
郊区竞争惨烈，市区仍存价格洼地
区域
最近两年，天津出让地块较为分散，只有新八大里、新梅江、辛庄、张家窝、南奥体、北辰北等为数不多的几个集中热点板块。预计在2016年，这些热点仍将延续，但温度高低各不相同。
市区，新八大里板块在经过了去年的火爆之后，今年将进入顺销期，价格有上调欲望，后续需求也有较大压力。特别是随着区域内六里和一里的入市、台儿庄路上天房两个项目的紧盯，以及遥远的洞庭路上全运村的咄咄逼人，预计今年新八大里项目的日子不会像去年那么好过了。新梅江最近两年没有新地出让，预计今年市场关注度会逐渐淡去。相比之下，北部和东部还处于价格洼地中，红桥、河北、河东内边缘区域的很多项目成交价还未过2万。其中，观楼君比较看好的是河东卫国道*阳城太**片区。和其他板块相比，这里的地理位置更佳、居住氛围更浓、生活配套更全、交通条件更好，而目前的成交价格在1.8万左右，比较适合河西、和平两区外溢的刚需、首改客群。
郊区，辛庄、张家窝、南奥体、北辰北几个板块，随着新开发商的进驻，竞争都将会更加激烈。比如辛庄将会有首创的新项目推出；南奥体有中骏和格调的新项目；北辰北除了金侨宸公馆和金地艺城华府，还会有中储的项目入市；张家窝更是五六个项目在死磕。不过，新项目扎堆入市，产品设计上也会给人们更多惊喜，具体可见观楼君的第四个预测。
除了以上区域外，滨海的生态城也值得关注。去年成交了8578套，环比上涨了56%，成交均价9413元/平方米。这一数字可能会出乎很多人预料，但却也说明滨海庞大产业集群所带来的购房需求。今年，随着旭辉、朗诗、亿利金威的进驻，预计生态城还将有新热点。
市场观启动，整体水平仍需提升
豪宅
当然，对于究竟什么是豪宅，目前业界也没有一个具体标准。观楼君姑且以价格划一道杠，这里主要谈天津单价在3.5万元/平方米以上的住宅产品。
均价4.5万元/平方米的鲁能公馆去年开盘时的热销，着实令市场感到意外，因为没有多少人相信“天津壕”竟会有如此强大的购买力。而年底前同区域另一个沉寂多年的豪宅项目——复康路十一号低调开盘，更令业界意想不到。截至去年12月，备案26套，均价60097元/平方米，成交总金额276799112元。
今年，多个高价成交地块将会入市，比如崇德园项目、樾梅江项目、水上西路项目等等。加上顺销的鲁能公馆、复康路十一号、成山公馆、梅江南零号岛、*安泰**到五号院、汤臣津湾一品等等，以及新八大里等众多跃跃欲试准备提价的项目，高端住宅市场的竞争将趋向白热化。
但不可否认的是，天津豪宅市场仍只处于起步阶段。一方面，城市整体经济发展水平，决定了天津这部分客户数量有限、年龄偏大、缺少靠资本市场跻身富豪的新贵；另一方面，在项目规划、产品设计、营销手法、开发水平等方面，和北、上、广、深甚至杭州、南京等城市相比，需要提升的空间都很大。
精装比例提升，绿色概念重新兴起
设计
在天津，精装概念已经提倡多年，但却一直是步履维艰。很多开发商不愿涉足，开发水平不足、害怕后期纠纷是主要原因。不过，这种情况正在被改变。随着土地成交价格的不断提升，房屋单价水涨船高，为了增加产品附加值，做精装一定是未来趋势。
从目前市场看，坚持做精装的有万科、富力、碧桂园、恒大等。今年，还将会有更多项目加入这一行列。其中，旭辉在御府最后一期已经开始尝试精装，并将在今年中新生态城项目的洋房产品中全面实施；中海在新八大里的寰宇天下项目中做了精装；招商在雍景湾高层中做了精装。预计在2016年，精装项目还会更多。
另外，绿色节能住宅这一概念今年也将重回公众视线。亿利金威在武清和生态城的新项目，将把自己的“生态3.0”技术运用其中；朗诗一直都是国内比较知名的绿色地产开发商，拥有丰富的绿色科技住宅开发经验，今年进入天津中新生态城，也一定会带来最先进的低碳节能技术。
创新越来越多，小三居产品更精细
户型
去年楼市里，面向改善客户的小三居无疑是当仁不让的主角。在上周的推送里，观楼君已对去年比较热门的十大紧凑三居户型进行了盘点，点文末“阅读原文”可查看。
2006年，这一趋势仍将继续。最近，观楼君从内部渠道了解到了很多新项目的新户型，设计上都十分具有竞争力，比如万科东丽民和巷项目、中骏在南奥体板块的新项目、首创在辛庄板块的新项目、亿利金威在北部新区板块的新项目等等。
由于涉及到商业机密的问题，观楼君在这里就不详细介绍了，简单地说几个亮点。比如，有一个项目的三居户型，可以做到三个卧室和客厅全部朝南；有一个项目，89平方米可以做成三室两卫，107平方米可以做成四室两卫，而且所有尺度都能满足摆放正常家具的标准；有一个开发商在研发的全新设计理念，户型内部空间除厨房卫生间外可以完全自由分割，实现真正的全生命周期户型演绎。
几家欢喜几家愁，合纵连横是趋势
房企
楼市起起伏伏、大浪淘沙，各家房企也是几家欢喜几家愁。一方面，有不少的知名开发商，比如富力、保利、金融街、恒大、碧桂园、合生等，已经许久没有拿到新地了。一方面，又有中骏、亿利金威、朗诗等外阜新军拍马杀到，项目都会在今年入市。
其中，中骏是闽系著名房企，项目在精武镇紧邻旭辉燕南园；亿利金威的母公司是治沙模范亿利集团，项目在武清龙湾城板块和生态城；朗诗是南京著名的主打绿色科技概念的开发商，项目同样在生态城。
此外，市场竞争越来越激烈，拍地价格越来越高企，逼得各家开发商也不得不走上“合纵连横”之路。除了之前融创和天房联合拍下的手表厂和天拖地块外，近两年的例子还有由天房发展、平安不动产、首创置业、仁恒置地联合打造的红咸里项目，由金地、农垦、平安联合开发的金地艺城华府项目，由天房和永泰红磡联合拍下的领世郡项目，由天房和万科联合拍下的西青卫津南路项目等等。
除了联合拿地，还有开发商走上了轻资产委托开发的模式。比如格调地产，沉寂多年后重出江湖，和渤海国资、天津建工合作开发格调琦园和西青大学城项目，还将启动河东津塘路项目、蓟县项目、中新生态城项目等等；朗诗选择与中福老龄产业开发有限公司合作，负责“委托开发”生态城中福“活力健康港”项目中的一部分。
2016年1月20日