刚刚，昌平 2宗地 结束竞拍，像3月那次一样，一宗地竞至摇号，一宗地底价收场，冷热分明。
两宗地共计出让约 17.16万平米 住宅用地，成交金额为 58.97亿元 。
中建智地 进军奥北，在北七家别墅区获得 1.3 容积率的地块，有望落地 “宸” 系产品。沙河高教园区地块被 首开 拿下，北部刚需可乘坐地铁昌平线，继续向北寻觅安家的机会，首开将为你提供两个选择。
正如此前帮主曾预测的一样， 沙河高教园地块的热是必然的 ，北部刚需的基数与购买力是开发商拿地的最大信心，在追求快周转的时代，这种临铁、低价还有足够缝的地块是最受欢迎的。
1个多小时，现场竞价、竞现房销售面积等环节均为过场，无数双眼睛其实只为等待最后摇号的那一刻结果。
这宗地引来 25家 房企角逐，其中 21家 为北京市场的老面孔，还有东方雨虹、海门海泰、山西裕通晟、太原萃丰等 4家 又一次来赌运气的民企。后两家公司都是今年6月份才注册、注册资金仅 1000万元 ，这样的马甲公司还能出现在北京土拍市场，说明土拍的bug仍未得到修正。
此外，这 25家 报名单位没有出现联合体，摆明了分开报名增加摇号几率，拿地后再联合开发，才是更聪明的策略。
东二旗地块的冷，其实并不是地块条件不好，而是其规划条件、周边配套决定了产品定位大概率为品质改善，而该板块又不像朝阳奶西一样可承接望京改善外溢，未来科学城东区还不能带来更多的产业人群支撑，因此难以快速跑量，更加现实的开发商们，显然缺乏深耕这种地块的耐心。
未来科学城+中建智地 的组合，对这宗地的未来是最佳解决方案。
我们来看看这 2宗地 的成交过程与具体信息：
一、昌平区北七家镇东二旗村二期土地一级开发项目CP01-1503-0003、0011、0012、0001 地块R2二类居住用地、B4 综合性商业金融服务业用地、A33 基础教育用地
1、竞拍结果： 由 未来科学城+中建智地 联合体以 27亿元 底价竞得，成交楼面价约 2.05元/平米 。
2、竞拍过程： 挂牌出让起始价为人民币 27亿元 ，设定土地合理上限价格 31.05亿元 。仅 未来科学城+中建智地 一家联合体报名。
3、项目概况： 位于昌平区北七家镇， 北五环外 ，定泗路北侧，东方普罗旺斯别墅区西侧。
用地规模为 110126.855平米 ，地上规划建筑规模为 133364.911平米 。其中0003、0011住宅用地规模为 81526.855平米 ，地上规划建筑规模为 105984.911平米 ，容积率为 1.3 ，控高 24米 。地块已实现 五通一平 。
0001地块需配建 4880平米 12班制幼儿园。0012地块需配建地上建筑规模 22500平米 综合性商业金融服务设施，包括 600个 社会公共停车位、末端配送场所不少于 500平米 。
4、指导售价： 期房 6万元/平米 ，现房 6.2万元/平米 ，浮动范围为 ±10% 。
5、周边房价： 地块北侧的金隅上城郡别墅新房与二手房售价均约 4.6万元/平米 ，与地块一路之隔的金辰府限竞房目前已售罄入住，售价约为 5.4万元/平米 。地块周边二手房万科翡翠公园约 6.1万元/平米 ，金色漫香苑约 4.6万元/平米 ，北京洋房约 4万元/平米 ，京基鹭府、东方普罗旺斯等别墅项目二手房则大多为千万级。
6、点评： 这宗地由于地块远离地铁，因此更适合做改善产品，也将为昌平未来科学城东区填补供应。参与联合拿地的中建智地应为操盘者，地块规划容积率 1.3 与奶西中建宸园相近，预计中建 “宸” 系产品将落地在北七家别墅区。
该区域虽轨道交通与大型商业配套有所欠缺，但是教育配套过硬，有 首师大附中昌平学校、北京十一未来城学校、黄城根小学昌平学校 等， 山姆会员店 选址东二旗，定泗路扩建工程预计2024年底完成， 17号线二期支线 将在北七家设站，这些规划落地都将提升北七家区域的价值。
二、昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、0012、0008、0013地块R2二类居住用地、A33 基础教育用地、A8社区综合服务设施用地
1、竞拍结果： 由 首开 以 31.97亿元+2.3万平米现房销售面积 ，通过 现场摇号 方式竞得 ，溢价率为 15% ，成交楼面价约 2.61万元/平米 。
2、竞拍过程： 挂牌出让起始价为人民币 27.8亿元 ，设定土地合理上限价格 31.97亿元 。
这宗地吸引了华润、东方雨虹、中铁建、中海、京能、大悦城、保利、山西裕通晟、越秀、首开、城建、厦门国贸、招商、建工、北辰、金茂、中能建、建发、金隅、绿城、中铁、海门海泰、太原萃丰、万科、中建信和（中建五局）等 25家 房企报名。
经过线上 25轮 报价，现场 4轮 报价，触及价格上限 31.97亿元 ；转为 竞现房销售面积 程序，经过 12次 报价，触及上限 23000平米 ；转为 现场摇号 程序，这次幸运落在了 首开 头上。
3、项目概况： 位于昌平区沙河镇， 北五环外 ，北京邮电大学沙河校区西侧，距离沙河高教园地铁站 400余米 。
用地规模为 61471.542平米 ，地上规划建筑规模为 127341.904平米 。其中0002、0003、0004、0009、0010、0012住宅用地规模为 50171.542平米 ，地上规划建筑规模为 113981.904平米，容积率为 2.0—2.5 ，控高 45米 。地块已实现 五通一平 。
0008地块需配建 6160平米 12班制幼儿园。0013地块建设包含社区管理服务用房 500平米 、社区养老服务驿站 1000平米 、社区助残服务中心 300平米 、社区卫生服务站 350平米 、社区文化设施 4930平米 、再生资源回收站 50平米 、公厕 70平米 及儿童活动场地用地规模 200平米 。
4、指导售价： 期房 5.5万元/平米 ，现房 5.7万元/平米 ，浮动范围为 ±8% 。
5、周边房价： 次新盘信达国子郡成交价约 5万+ ，有 7年 房龄的北街家园六区二手房约 5万元/平米 。
6、点评： 沙河区域早期曾开发北京*瑰园玫**等别墅名盘，是京城高端人群选择第二居所、终极置业的板块之一。在规划建设大学城后，区域迎来二次发展，并在昌平区各板块中有着独树一帜的学府氛围。
这宗地临地铁、临高校，板块内有 北师大昌平附中、北师大附小昌平校区 等教育配套，相比朱辛庄，地铁远三站地，价格便宜 7000元/平米 ，对刚需、刚改更加友好，因此这宗地如朱辛庄两宗地一样被疯抢是必然的。
首开在地铁昌平线再下一城，将扩大市场占有率，并对朱辛庄项目形成更大威胁。
