万科天空之城暂时熄火，当下大虹桥地区最热的项目是虹庐湾、蟠龙天地、中核锦悦府。
虹庐湾前几天有推文，感兴趣的朋友可以翻阅《虹庐湾，大虹桥地区最大的一个坑》
接下来深扒一下另外两个神盘。
方案定好不想听环二分析的可以直接拉到文末，看看选房建议总有帮助吧。
01
西虹桥起步是早于南虹桥的。
虹桥机场最初的辐射方向是向东。为了凸显大国气象，外宾到达上海后中外双方各走一半路程，折中在西郊见面。
于是这里诞生了虹桥经济技术开发区、古北、众多国际学校、各国领事馆，以至于虹桥机场坐落于闵行，真正带动的却是长宁。
没办法，向北、向南、向西确实没什么看的。
后来东侧饱和开始掉头向西，商务核心区在西侧、会展中心更西侧、百老汇等顶级配套也一路向西。
航道是南北向，西侧确实更有优势。
而且17号线开通，东西向交通畅通无阻。所以当下西虹桥发展优于北虹桥、南虹桥，在城市界面上也看得出来。
西虹桥街景
南虹桥街景
两个区域街道都不繁华，不过西虹桥地区是已初现规模的开发区既视感，南虹桥还停留在*迁拆**阶段。
当然长期来看，南虹桥可能也不差。
西虹桥得了会展中心，于是以发展会展、商贸产业为主。
这里已经确定的公建配套是百老汇剧院、联美商业中心、蟠龙古镇以及附属大量生态资源、17号线以及大量写字楼等等。
产业导入上确实比南虹桥优势大的多。
南虹桥有大量国际学校和少量外籍人士，于是提出了国际服务这个让人看不懂的概念。
以国际学校形成的教育氛围为基础，闵行区与华师大合作，打包引入了幼儿园、小学、初中和九年一贯制学校在内的7所优质学校。
以及这里之前引入了华山医院，区域内教育、医疗资源是胜过西虹桥的。
当然是在规划全部落地情况下。
02
而目前占据西虹桥C位的恰恰是蟠龙天地，即使位于西虹桥最北端。（诸光路站两侧还有两幅待拍土地，除此之外，蟠龙天地位置无人能敌。）
忽视上图中的二号线延长，没谱的事情，17号线开通后2号线再延长将相当鸡肋。
蟠龙天地的位置优势是， 这里将成为西虹桥甚至青浦区一大地标。
此前，青浦区唯一能让人有印象的地方是朱家角，无奈位置太偏，带动作用相当有限。
蟠龙天地选址进青浦第一站，二号线换乘过来并不困难。
而且背靠虹桥枢纽千万级流量，运营得当确实可以形成进上海第一站的效应。
更重要的是，这里不仅仅有5万方商业，更像是一个文化地标。
大虹桥地区不缺商业，虹桥核心区的虹桥天地、龙湖天街以及西侧联美中心几十万方体量，青浦新城万达商圈近百万方体量，够震撼了。
以至于商业体量开始过剩，开发商拿地后做商业都开始不积极。
而且商场越来越千篇一律，辐射范围越来越小。
一天内逛完七宝万科、洋泾LCM、普陀环球港、莘庄仲盛商城，与逛四次七宝万科没有任何区别。
做豪宅的朋友应该感触很强烈，文化因素在房地产中价值越来越大。
豪宅做到现在，最贵的建筑材料、最奢华的装修品牌、最稀缺的植被品种、最顶尖的科技理念都已经做到极致，如何进一步提升豪宅价值成了行业难题。
在苦苦思索了几年后，大家几乎同时找到了文化这条道路。
最近债务缠身的泰禾是典型代表，院子系列曾经收割了不少富人。遗憾的是后续产品质量把关失控，口碑每况愈下。
上海顶豪新天地能支撑起15万的单价，也是瑞安在文化传承上下功夫的结果。
不然遍地都是高楼大厦、玻璃幕墙，大家反而失去了归属感。
不过传统的古镇已经与现代生活产生较大冲突，去过七宝古镇都会对那条狭窄的巷子感受颇深。
瑞安在蟠龙古镇的改造上保留了原始的河道和历史风格，调整了路网和人流动线，使之更符合现代人消费习惯。
另一个新天地似乎正在向我们走来。
而且西虹桥唯一规模化的生态资源也结合在此，地标属性进一步加强。
瑞安的运营能力大家信得过，蟠龙古镇不至于像真如一样连规划都改来改去。
不过瑞安的另一个特点是慢性子，商业落地不会太迅速。
大概思路大家也猜得到， 先盖住宅卖出收回成本，商业嘛，慢慢来。
瑞安的几个项目无不如此。
创智天地的商业配套大学路刚开始也是倒闭一条街，开一家倒一家；
瑞虹新城住宅一期都建成20多年了，商业到现在还在建设中。
蟠龙天地体量小，但是周边基础也差，落地周期估计也在5年以上。
03
回到项目本身。
这里是西虹桥的商业、生态中心，距离华山医院距离也适中，唯一遗憾的是没有优质公立教育配套。
其实外环外基本没有学区概念，能称得上学区房的，只有七宝明强小学莘庄闵实验了。风头正盛的华二紫竹考试成绩优异完全是三个实验班带动，三个地段班成绩也是一塌糊涂。
不过商业的落地有相当的周期，五年内这里仍然是一片荒芜。没有商场，没有底商。
一期距离地铁蟠龙路站600米左右，途径一个变电站，穿过一个高架，体验上确实不是很好。
而且地面不像市区一样干净整洁。
崧泽高架下的货运车辆
崧泽高架下无人清理的垃圾
另一个问题是夹在崧泽高架与沈海高速中间，噪音是不可避免的。
好在住宅区被公园环绕，起到一定阻隔作用。
一期南侧是世界外国语小学，变电站有一定距离，应当没有实质性影响。
项目以北是待*迁拆**的厂房以及华漕别墅区，不过日常也不会向那边走动。
当然房子自身是好的。
瑞虹的产品给人一贯的感觉是：产品品质过硬、设计上偏人性化，瑞虹新城二期在20年前就实现了人车人流。
首期开盘的这期结合了组团和行列式布局方式，形成了较大面积的中央景观区，视野上比中核以及虹庐湾都要开阔得多。
蟠龙天地一期
虹庐湾
中核锦悦府二期
一梯两户，12-18层设计，居住密度尚可。没有两梯四户上常见的消防连廊，通透效果更好一些。
不过被人诟病的就是户型上不够理想，香港开发商能出好户型的不多。
一期推出6个户型，分布如下：
A户型分布最多，多达184套，也设计的最为理想。
三开间朝南，采光良好；动静分区，动线合理；
全明户型，没有暗间，不过厨房和主卫窗子太小，通风效果略差；
三个卧室均设计了飘窗，视野上更加开阔。
比瑞虹新城的渣渣户型提升了不知多少。
B户型面向的是年轻客群，所谓的2+1其实就是两室。不过客厅与主卧面积都大了不少。
横厅是近期引爆消费者眼球的设计，不过总体视觉效果不如虹庐湾99平边套。
厨房略小，次卫是暗间，不推荐。
虹庐湾99平边套
D户型两房朝北，小开间大进深，只有一个卫生间距离主卧还相当远。
差评。
E户型大三房设计总体中规中矩，不过主卫窗子很小客卫直接取消，有些遗憾。
作为唯一可实现南北通透的户型，厨房却只开了芝麻大点窗子，遗憾+1。
G户型与B户型类似，简单调整了一下壁柜位置，问题大同小异。
H户型与A户型类似，只是少了一个卫生间，朝北的卧室也更小一些。
这个组团位置相对不错，内部没有垃圾房、变电站等不利因素，第一排紧邻的也不是主干路噪音影响不大。
7号楼位置最好，临近小区门口，又正对中央景观区，妥妥的楼王。
不过只适合年轻小两口购买，毕竟这栋楼主力是H户型，只有一个卫生间，北侧卧室面积也比A户型小一些。
老人同住最好选择A户型，15、16号楼临马路不是最佳，6号楼明显好得多：小区中心、楼间距足够。
04
相较之下，中核锦悦府只是一个普通小区，是大虹桥几百万方规划中的分母。
位置上相对普通。
虽说是*轨双**交，17号线与2号线其实是同一条线路，距离两个地铁站都不近就比较尴尬。
地铁站经蟠龙路过来需要15-20分钟，而且这条路不是市区的梧桐树下，观感有限。
崧泽高架南去年有新的地块成交（25-08地块），位置上比中核略好一些。
配套比较普通。
西虹桥地区整体缺少居住氛围，只能向前看。中核这里规划上也欠完整，生活配套仅有小区自带一万方商业街，建成时间、运营能力未知。
小区总体只有六七百户，支撑商业也相对困难。
产品上比较普通。
中核也有一定优势。容积率2.0，做成8-12层小高层，一梯两户，居住舒适感能够保证。
其他方面就乏善可陈。
社区整体呈行列式布局，缺少设计感，给人感觉就是儿童摆积木一样的随意排了一下。
绿化率不高，只在小区中央有一些绿地设计，单调乏味。
户型设计上略好于蟠龙，也难称得上理想。
92平两房中规中矩，没有太大硬伤。主卧转角飘窗视觉效果不错，女孩子应该会喜欢。
餐厅略鸡肋，浪费了这部分面积。
100平三房两卫做到南北通透，三开间朝南较难得。
南向次卧走廊浪费两平米；
餐厅面积足够，但是四面都是门导致实用性很差，也是一个鸡肋。
102平客厅被卧室门割裂的七零八碎，实用性打了折扣。
147平四房设计不错，四开间朝南，南北通透，动静分区，挑不出来太多毛病。
一期二期通病是第一排紧邻盈港东路，这是一条双向六车道主干路，噪音无法忽视。
还是尽量选后面两排比较稳妥。
这个项目唯一不普通的是开发商。
中核这名字一听就不好惹，大虹桥核心区9000多块钱楼面价不是一般企业可以做到的。
中核做起来就很简单，只需要土地出让单位加一条约束条件即可：
参与竞拍企业需要有核工业背景。
当然中核也付出了代价，需要答应青浦区政府导入一定产业，所以项目北侧配建了一大片写字楼。
这家背景不一般的开发商做住宅却是一个外行，凡是调研过这个项目的都有这种感叹。
营销上做的水就不说了，沙盘讲解与样板间考察衔接相当业余，样板间做的也是low到爆炸。
好在样板间设计在实体楼二楼，所见即所得。不过这段楼梯遍布灰尘，走廊到处裸露施工痕迹，样板间里甚至堆放着物料。
这样的施工过程，环二第一印象就是： 交房时会不会维权？
装修风格上被吐槽土、庸俗，这里不做评价。
采用的品牌确实有些让人失望。灶具用方太，其他水槽、水龙头、洁具、马桶统一用的科勒。
当然交付时会与样板间有出入，而且装修合同上写的清清楚楚：采用科勒或同等价位品牌。
不过很难相信交付时采用更高级别。
今天蟠龙天地样板间开放，看过的朋友反馈装修风格还算不错，品牌上也比中核高了一档。
而且中核号称使用自持物业，看到施工过程突然失去了信心。瑞安也是采用自持物业，不过这个物业公司服务过翠湖天地。
05
其实这时再给出结论有些废话，全文明显更推荐蟠龙天地。
环二一直认为大虹桥有些被高估。600万以上不算便宜，买到的房子理应配套上没有明显短板，然而大虹桥却仍是一片荒芜。
晚上女孩子都不敢一个人回家那种。
当然前景是美好的，美好的前景需要等待多久谁又说得准呢。
不过如果非得现在买房，尤其是只考虑新房，这个价格可选择的确实不多。保利锦上配套虽说更完善但是也有自己问题，其他项目开盘仍然需要较长周期。
如果非得选，只能是蟠龙天地了，好歹这里也是地标，又有瑞安品牌加持。
现在买入，类似于买到瑞虹新城或者新天地的一期，后面几期出来价格还是有上升空间。
中核只是一个普通的项目，除了居住提供不了其他价值。说句不好听的，进入二手房市场可能沦为烘托其他项目的角色。
环二一直坚持的观点是 上海已经不缺房子，缺的是好房子。
当然好房子与普通房子之间的价差也将被进一步拉开。
在这个维度讲，宁愿多花一些成本入手瑞安。
