【房产超市网】12月18日讯（编辑 绿豆汤）近日，淄博市国土资源局印发了《关于国有划拨土地上城镇住房上市交易不动产登记和补缴土地出让金等有关问题的通知》（以下简称《通知》），可谓在本市相关楼盘和相关购房者之间引起巨大反响，该《通知》自2018年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。
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说明：
1、在很多老百姓认识里“划拨土地”或者“不完全产权”的房子就叫“小产权”，这是概念的混淆。
2、本文主要针对划拨土地谈论，虽然非“三证”，但为了表述方便，凡是非“三证”项目，本文中统一用“小产权”进行表述。
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到底《通知》说了什么，对楼市、对购房者权益到底有多大影响？很多网友都在咨询讨论。现我把原文内容（点击链接可查阅）给大家，先来和大家一起略作分析。
《通知》第一条就明确说明了国有划拨土地上城镇住房上市交易，需要补缴土地出让金。这也就意味着我们老百姓平时说的“两证的可以办三证了”、“变成大产权了”。
第二条明确了允许交易的主体；
第三条表明各区县参考本《通知》情况下，“因地制宜”；
第四条规定了可以申请的必要条件；
第五条规定办理不动产证的流程；
第六条也是我们最关心的，到底要交多少钱！《通知》给出了一个计算公式，土地出让金=上市交易房屋建成时政府公布的基准地价（元/平方米）×上市交易房屋建筑面积（平方米）÷ 1.5×40%。
第八条也是让利于购房者的，其中第一点表明：划拨缴纳土地出让金后，土地使用权由划拨登记为出让，土地使用权终止年期为房屋建成时间加70年，这也就意味着在缴纳土地出让金后，在使用年限上划拨土地与国有土地的年限达成一致。
不过，《通知》只局限于房屋建成时间在2008年1月1日之前的主体，这个时间之后的以划拨方式供应的农村安置房管理办法另行制定。
划拨？出让？小产权？不完全产权？
分析完《通知》内容，很多购房者肯定会问，到底什么是国有划拨土地，什么是出让土地，什么才算小产权，什么又叫不完全产权呢？
其实这个问题，我在2015年的《揭秘：很多人不敢买 你不知道的“淄博小产权”》一文中就已经提及并做了对当时市场的简略分析，今天我们再来用大白话更具象的给大家说明白，就不会再有混淆了。
1、国有划拨土地：土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，没缴土地出让金，用地成本低，划拨地的土地使用权仍属于国家，*迁拆**补偿中不含土地使用权出让金，但拆了你屋子的话还是会给你相应补偿的。
2、小产权（乡产权）：村集体土地上的产物，即便获得了所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。给你拆了，你还没处说理去。
3、不完全产权：很多“两证”的国有划拨土地在销售中，置业顾问为了避免购房者对自身楼盘土地性质与“小产权”混淆，会称国有划拨土地为不完全产权。
这种现象尤以近几年的淄博新区最为突出。随着淄博新区的发展，政府把村集体土地征收为国有土地，然后再划拨给村集体进行使用，在这个过程中，土地性质已经变为国有划拨土地，而不是小产权那种集体土地。比如金石绿城(动态 图库 户型)、林泽花园、天润新城(动态 图库 户型)、范家新村等住宅区。
国有划拨和出让土地的房子该买谁？各有长短
对于国有划拨土地大家应该有了些许的了解，这么麻烦，还要缴纳土地出让金，我们在买房时到底该怎么选择呢？
很显然，如果划拨要转让，需划拨土地的使用人向县级以上政府申请批准，获得批准后，受让人需交纳土地出让金，将土地性质变为出让性质才可以过户，否则买*国卖**有划拨土地不能办理过户，权利就得不到保障，出让土地就不需要。
另外，如果*地征***迁拆**，划拨土地是不补偿的，但土地上的附着物会有相应补偿。而出让土地的补偿费要比划拨土地的补偿费标准高出许多。
还有，与我们眼前利益最密切的就是划拨土地在转让时须缴纳土地出让金，而国有出让不用。
不过，二者的市场价自然是不一样的，甚至相差甚远。就前不久的淄博新区市场来看，在整个新区价格在7000左右的时候，划拨土地楼盘价格不足5000，如今新区出让性质楼盘均价过万，划拨土地楼盘价格在6000左右。
“转大”有先例可寻
据本网了解，小义乌附近的九级塔村的旧村改造房，在缴纳一定的土地出让金后就已经能够转为普通商品房。西十二路附近的碧玉华庭，在当时缴纳600元每平米的土地出让金后，由划拨土地房产转成了三证齐全的商品房。
那么按照规定“转大”到底需要缴纳多少土地出让金呢？
经查阅资料，淄博市张店区2004年二级住宅基准地价为640元/㎡，2007年为930元/㎡，2011年为1572元/㎡，那么我们以建筑面积100㎡可以根据公式计算：
虽然现在地价、整体房价涨幅巨大，到时候基准地价也将会增长，但加上土地出让金后的房价似乎还是很让人心动，更为关键的是，划拨土地上建的住宅都以普通老百姓容易接受的中小户型为住，更能满足刚需的需求。
在昨天我走访中，淄博新区划拨土地性质的天润新城某业主告诉我：“我买这里的房子，看重的是这个位置发展潜力，比较价格摆在那儿，证暂时不要太看重。”
它的影响？
对此，我咨询了山东盛世*房行**地产投资顾问有限公司夏经理，夏经理表示：《通知》的浅层次影响有两点，一个是对划拨土地的购房者来说可以将自己的房子转为国有出让土地性质了，其次是对于村改造主体来说资金的负担会增加。
深层次的影响则是对于楼市的影响。《通知》的实行，将使得“小产权”房进入新房市场和二手房市场流通；其次是使得楼市的房源供应量增加，给购房者更多选择性；解决了购房者心中对于缺少产权、不放心、权利没保障的顾虑；还有就是对于*款贷**的时间上会得到极大改善，缓解购房者的购房压力，可以说这是政府的又一大进步。
金石绿城策划李经理表示，由于此次《通知》规定的是08年之前的划拨土地住房，所以对未来这个领域的影响到底有多大还很难预测。
当然，还有网友表示，08年之前的划拨土地基本都是以房改房居多，对于目前淄博楼市的发展没什么影响。
当前在售国有划拨土地住宅现状
金石绿城
均价6000元/㎡
实景现房，复式房源全线加推，在售房源为95-136㎡
签约齐商银行商贷，*款贷**可贷10年，首付50%，利率上浮20%
范家新村
均价7000元/㎡，精装
一期为村民分配安置房，二期准现房建设中
正有青岛银行、农村信用社在谈*款贷**事宜
天润新城
84㎡-127㎡
价格5500元/㎡，剩余房源十几套，以两室为主
明年一月底交房
新奥花园(动态 图库 户型)
均价5700元/㎡
剩余85㎡两室
与齐商银行合作，首付50%，*款贷**十年
小编有话说
其实以前就有划拨土地可通过交易转正的案例，这说明国家一直都是同意或者默许的。是不是地方政府担心此举会冲击房地产市场，所以并没有正式发文？
土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源，淄博当前楼市在开发商、在老百姓、在政府眼里到底是否在健康的轨道上运行？政府在此时印发此《通知》又有怎样的格局？