锐理君统计发现，2019年至今，蒲江县共供应8宗地（住宅用地6宗，商业用地2宗），其中有4宗因故流拍或终止拍卖，分别是：
8月15日，蒲江县鹤山街道梁江村，临泉路东侧、文靖大道北侧及来龙大道南侧，67.9亩住兼商用地，起始楼面地价约2400元/㎡。
8月15日，蒲江县鹤山街道梁江村，临泉路东侧、文靖大道南侧及朝阳大道西侧，57.3亩住兼商用地，起始楼面地价约2400元/㎡。
7月25日，蒲江县寿安镇德蒲路东侧，德安路北侧，99亩住兼商用地，起始楼面地价约1425元/㎡。
6月17日，蒲江县鹤山街道驭龙桥旁，8.7亩商业用地，起始楼面地价约3695元/㎡。
虽然这四宗地流拍的具体原因我们无从得知，但连日有不少地产同行私信锐理君：在主城和近郊大量“吸粉”的市场情况下，类似蒲江这样的远郊到底还有多大空间？远郊区域是否又走到了新的拐点？
客观来说，蒲江这四宗地本身的指标并不差，无论面积还是价格都还算可控。之所以“没被买入”，除了当前市场购买信心不足外，区域自身的短板必须正视，但背后的市场机会我们也应该看到。
从“城—产—人”研判
蒲江更要善于解难题
1、二三产贡献并不弱 蒲江的城市特质要跟上时代
蒲江县位于成都西南方向，是传统的农业大县，2018年森林覆盖率为66.8%，一直以来宣传口号都是“美丽蒲江 绿色典范”，提起蒲江最先想到的是柑橘、猕猴桃、茶叶等农业产品。
就这座城市而言，农业优势明显，工业经济和服务业的支撑力也并不低。但由于工业化进程相较其他同类区（市）县有所滞后，蒲江的经济总量长期偏小，2018年的GDP总量在全市排名最低，仅151.85亿元，同比增长10.3%，增速位列全市第五。当然，总量低但增速快，说明这座城市的发展的势头仍然持续向上，这一点必须要客观认识。
从下表我们也可以清晰看到，2018年蒲江最具“优势”的第一产业完成198752万元，占比地区生产总值13%，对经济增长的贡献率为5.7%；二、三产的占比达到了87%。
放眼整个大成都，蒲江的产业贡献能力输出并不是特别突出，这也给市场带来了很固化的形象标签：蒲江还是那个传统记忆中的农业县。因此，如何在二、三产上持续提质增效，如何优化三产的品牌标签，将是这座城市下阶段需要首先解决的难题。
2、产业是发展的定海神针 蒲江需要快速切换竞争赛道
产业是城市发展的基础。近两年的成都尤其重视发挥产业的“主观能动性”，蒲江也认识到自身的局限性，构建了包括中德（蒲江）中小企业合作区、成都（中德）职教创新集聚区、特色水果现代农业产业园在内的“两区一园”产业功能布局。
但由于众多客观原因，目前蒲江的“两区一园”均处于起步或者进阶阶段，虽取得了一些成绩，但外界对蒲江的印象和认知并未真正改变——产业结构低端化、产业链条短等现状仍然存在，加之资金、技术、人才等要素匮乏，县域经济整体抗压能力和竞争能力并不强。
同样在成南区域，新津、邛崃等城市借助政策和规划利好，已经率先切换到了新的产业竞争赛道，蒲江应该在这样的强竞争面前找到差异化和突破口，并对外形成新一轮的口碑效应。
3、人口是增长的源动力 蒲江房地产市场要聚沙成塔
由于蒲江农业发展势头猛，茶叶、柑橘、猕猴桃三大主导产品发展较好，全县幸福美丽新村建设实现全覆盖，这在大成都范围内都属于佼佼者。
但也正是由于这一“优点”存在，加上农业人口户籍附着的土地、房屋、集体收益等，农业人口的城镇化意愿较低，在没有新进人口的情况下，想要在房地产发展上有更大进步的蒲江，产生了最大的短板之一。
2018年蒲江全县常住人口26.12万人，城镇化率44.33%，仅处于由城镇化初期迈入中期的阶段，甚至低于2018年四川省常住人口城镇化率52.29%。
人口少、城镇化率低，最直观的表现就是地缘性客户购买力不足。2019年1-7月，蒲江县住宅项目共开盘7次，平均房价6667元/㎡，且都是清水房，平均认购率仅50%。
（2019年1-7月蒲江县项目开盘认购情况）
土地市场表现也稍欠火候，今年1-7月蒲江共成交4宗地，暂未有大型开发商在蒲江拿地。
（2019年1-7月蒲江招拍挂土地成交表 ）
整体来看，进驻蒲江的大型开发企业很少，仅有保利、城投开元房产、华夏幸福、花样年等，不少还是此前几年就已经进驻。而且这些开发商分布较散，如保利石象湖、花样年大溪地项目多是“单打独斗”，没有发挥出大盘的集聚效应，蒲江也没有形成具有代表性的品质宜居版块。
从土地看机会
客观认识规划、需求和潜力
由于历史与定位的原因，蒲江城市化进程还未取得突破性变化。但我们也不能因为近期土拍的现状，而全盘否定一座城市的价值。客观来看，蒲江仍然有一些优势和潜力值得。
1、规划有利好 大交通格局逐步建立
作为进藏入滇的咽喉要道，随着国家世纪工程川藏铁路及其综合保障、装备制造、物流“三大基地”规划建设，成蒲铁路公交化运营，“两轨两高五快”大交通网络日趋完善，蒲江正加速成为成都向西向南开放的桥头堡。
以川藏铁路成雅段通车为标志，随着蒲江“川西枢纽”作用进一步强化，促进人流、物流快速集散，蒲江与周边地区的联系紧密度在增强，如果这样的势头能够保持，将直接作用于蒲江的产业生态链建设。
2、市场供不应求 住宅存量全成都最低
锐理数据显示，2015-2017年蒲江住宅市场整体销量一直大于供应量，2017年供销比仅0.4。2019年1-7月，蒲江新增住宅面积182313.23㎡，销售住宅面积213641.28㎡，仍然是销量大于供应量。
（2015.1-2019.7年蒲江住宅供销价走势图）
此外，随着蒲江房地产市场进入高速发展期，2014年—2017年间，商品住宅存量连续四年下降。2018年蒲江的住房存量有小幅上升，但截至2019年7月底，蒲江县商品住宅仅存1555套、195490㎡，为全市最低，去化周期仅6个月左右。
3、楼面价处于低位 “低成本型”房企可选
锐理君调取近五年蒲江的住宅用地成交平均楼面地价数据发现：2014年蒲江平均楼面地价仅476元/㎡，2018年这一数值也才2639元/㎡，在大成都范围内仅高于大邑、彭州和邛崃。最高成交楼面地价为3933元/㎡，由城投开元房产于2018年5月15日创下。
2019年1-7月，蒲江招拍挂市场供应8宗共346.42亩，成交4宗共113.50亩土地，平均楼面地价为1999.43元/㎡，溢价率17.81%，价格在大成都范围内仅高于彭州市。单从地价来看，相比其它同区域蒲江仍属于“洼地”，追求“低成本开发”的企业还是可以认真研判。
为了保证市场持续健康发展，蒲江县政府一直有序严控土地出让，2016-2018年蒲江县供应土地1953.71亩，仅高于大邑县。但2018年蒲江房地价差高达4126元/㎡，位于成都三圈层第3位，房地产开发利润空间较为可观。
2019年4月11日，蒲江城市发展暨价值投资说明会透露，全年拟出让土地18宗，共计约3192亩。截至目前仅供应346.42亩，接下来几个月房企如果能正常供应，房企还是可以寻觅机会。
（2019年蒲江县供地计划 仅供参考，以实际供应为准）
更多思考
>>对于政府端来说，城市化进程不够快，蒲江的房地产市场太需要活跃度。
首先，蒲江需要更明确的“城市形象标签”。要通过强有力的城市包装与宣传，改变外界对传统农业县的认知，增强城市吸引力和竞争力。
其次，蒲江要在提升产业硬实力上下苦功夫。需要不断优化产业结构，提升第二、第三产业比重和质量，尤其要通过吸引+留住高精尖人才，为城市发展保留“生命力”。
最后，蒲江的配套要更快更快更快。随着产业发展和消费需求升级，蒲江城市基础设施及多元化服务需要进一步增强。否则在其它区域大步流星的情况下，慢一步就会落后一大截。
>>对于企业端来说，蒲江并不是“光骨头”，只不过要耐得住、考手艺。
一方面，蒲江市场上在售（待售）的项目仅10来个，置业需求并不能完全满足，房地产成长空间还是存在。
另一方面，蒲江老城更新、新区建设都在积极推进，人口及城镇化率正快速增长，房企也并不是没有施展拳脚的机会，但这需要市场给予信心，更需要蒲江这座城市自身提供更强有力的支撑。