尽管受到疫情影响，中国最大的商业地产运营商万达商管仍然以其出色的财务表现，受到了市场高度认可。日前，世界知名评级机构惠誉和标普相继出具最新的评级报告，将万达商管的评级定为“BB+”级。
此外，惠誉将万达商管的IDR展望确认为“稳定”。而标普除了将万达商管的评级上调，还将其子公司万达香港的评级从“BB-”上调至“BB”，将万达香港担保的优先*抵押无**债券的长期债项评级上调至“BB”。
充沛稳定的现金流展现强大优势
日前，惠誉确认大连万达商业管理集团股份有限公司（万达商管）的长期外币发行人违约评级（IDR）、高级*抵押无**评级以及未偿美元高级票据评级为“BB+”。IDR展望“稳定”。
无独有偶，标普也于同日出具最新的评级报告，将万达商管的评级上调至 “BB+”。并预计万达集团的信用状况将在未来1-2年内逐步改善。
标普认为，万达商管已于2019年底完成经营模式转型，全面剥离了利润率相对较低的地产开发业务，成为一家投资型房地产商。转型完成将持续提升万达商管现金流，其租金收入将保持稳定增长，财务杠杆也具有稳定性。
标普称，尽管受到疫情影响，但未来2-3年内，万达广场将保持高入驻率和续约租金调升率。其报告表示，“我们预计2020该公司的净续约租金调升率将较低，但从 2021-2022年起将恢复至 5%-8%。此外，得益于入驻商户不断增加，商场组合的加权平均租赁期达到6-8年。”
万达商管稳定的租金收入和充沛的现金流同样是受到惠誉认可的重要原因。惠誉经过评估认为，尽管新冠肺炎疫情爆发，但万达商业的租金和物业管理费收入在2020年只会下降1%，且在2020年后恢复增长。
在万达商管每年新增的40-50家万达广场中，70%采用轻资产模式。这种轻资产模式的优势和短处都很明显。优势是，万达商管仅作为特许经营合作伙伴并提供管理服务，无须进行大额资本开支。短处则是，由于资本支出大幅减少，权益回报率也将下降。
万达商管对万达集团产生积极效应
按租金收入和租赁面积（截至 2019年底逾 3200万平方米）计，万达商管是中国最大的商业地产运营商。
截至2019年底，其旗下的万达广场在全国已经开设了323家，遍布189个城市，且40%位于一二线城市。预计在2021年底前，万达广场的数量将增加至400余家，覆盖逾200个城市。
对万达集团来说，万达商管也产生了积极连带作用。标普认为，虽然2020年经营环境相对艰难，但万达商管的租金收入足以覆盖万达集团的总利息支出。万达商管完成经营模式转型也将巩固万达集团的集团信用状况。
而且，由于万达商管是万达集团的旗舰子公司、核心资产和最主要的收入来源，因此万达集团将格外注重维持万达商管的财务状况。
经营模式转变使得万达商管在万达集团中所占的地位越来越重要。在2018年前，在原有重资产的经营模式下，万达集团25%-30%的利润来自租金收入，55%-60% 来自物业销售，15%-20%来自文化板块。而预计到了2022年，万达集团的毛利润中，50%-55%来自万达商管的租金收入，20%-25%来自物业销售，25%-30%来自文化板块。
万达商管评级可与国际优秀同行比肩
值得注意的是，两家评级机构在报告中都将万达商管与全球其他优秀同行进行了对比，认为万达商管在信用评级上足可与之比肩。
惠誉认为，万达商业的投资性房地产投资组合可与全球主要投资性房地产公司相媲美，如Simon Property Group, Inc.(SPG.US，A/负面)、太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定)和Unibail Rodamco Westfield SE(BBB+/负面)。相较之下，万达商管拥有规模庞大、资产多样化以及在整个商业周期内的强劲经营业绩，且流动性充足，符合获评为“A”的房地产投资公司要求。
标普认为，万达商管的关键经营指标（如入驻率、续约租金调升率、加权平均租赁期）与 Link Real Estate Investment Trust (A/稳定/--)、Unibail-Rodamco-Westfield SE (A-/负 面/A-2)等国际同业不相上下。万达商管上一财年的租金收入达到了人民币360亿元，也远高于前述两家公司（分别为人民币 80亿元和约 200亿元）。