水库每年对楼市的预测，都会有这么一句话：
现在已不是多空分歧的阶段，而仅仅是对空头的单方面*杀屠**。
这么多年来，空头基本上都是在被单方面*杀屠**。但是苏州去年涨势过猛，政策*压打**下，今年大量房东开始抛售，一时间苏州空头空前膨胀。
如果你只盯着园区的降价二手房，可能你会觉得楼市要崩盘了，要不行了。实际上在苏州也有地方的房价还在坚挺着。
今天这篇文章，就带大家看看当下苏州楼市坚挺的一面——活力岛。
事先声明，本文所讲的活力岛，不是单指那三个岛周边，而是下图这个范围。。
来源：链家
PART 1
“这里的二手房，我没见过一个降价的！”
活力岛中介的这句话，是我今年听过最狂的一句话。虽然这句话吹牛*的成分有99%，但我经过调研发现，当下活力岛的房价是异常坚挺。
先看宏观的，两张链家房价数据图。
第一张是活力岛的。最近这一年，活力岛二手房的挂牌均价一直在2.5-2.6万/㎡。
第二张是湖东的。1年前湖东二手房挂牌均价达到4.7万/㎡的高点，一路下跌，现在已经回落了快2000元/㎡。
链家数据显示，活力岛的价格不仅没有失守，而且成交量也在苏州领先。最近90天，活力岛板块二手房成交226套，算是苏州近期二手房卖得最多的地方之一。
PART 2
看完了宏观的，我再给大家讲一讲微观的。
我的同事芝芝曾统计过，2019年9月与2020年3月活力岛部分小区的二手房挂牌均价，发现涨的多跌的少。我今天又去瞄了一眼，大部分小区的房价还是很稳定。
另外，活力岛中介的画风明显和园区、尹山湖这些地方不一样。
我个人感觉，活力岛的中介们更热衷于推销新房。我也问过其中一位中介，为什么他的朋友圈总是发新房，不发活力岛的二手房。
中介告诉我，主要是活力岛的二手房没什么意思，现在别的地方都在降价，活力岛的房东都不降价，有的甚至还涨价，不吸引人。
大家也可以感受下活力岛和尹山湖的二手房，在朋友圈的画风。尹山湖就是捡漏、低于市场价**万，活力岛二手房的文案相比之下朴实无华。
近期，我走访活力岛的中介门店。看中一套二手房，还没等到我去实地看房，中介就通知我房东临时调价格，涨价了。
PART 3
向来以滞涨、负面素材示人的活力岛，是如何在这个时间点把房价抗住的？
如果你第一时间回答春申湖快速路，第二图书馆，第二工人文化宫、妇幼保健院的利好输出，那说明你的段位还不够。在分析活力岛二手房之前，请大家先听个故事。
几年前有一个很有趣的案例，欧洲有一本很畅销的经济学杂志叫《经济学人》，由于受到互联网的影响，要推网络版。
然后它们就推了两个年订阅价格：
网络版56美金；
网络版＋纸质版125美金；
结果一经推出，大家都去买56美金的网络版，直接导致纸质版销量的陡然下滑。
《经济学人》请了一位定价专家来做定价策略，这位专家没有去调整原有的两个价格，而是在这两个价格之间增加了一个新的价格选项：纸质版125块美金。
结果一经推出读者们的选择发生了很大的变化，大多数的人都选择了125美金的网络版＋纸质版。
作为消费者，想要对某一件商品或服务做出正确的定价是非常困难的，因此绝大多数人采取的办法是寻找一个相对可靠的参照物，与参照物做出一个有限的比较，然后做出决定。这就是锚定效应。
土拍涨价→新房涨价→二手房涨价，这是中国楼市最常见的涨价逻辑之一了。地价是房价的“锚”，新房房价是二手房房价的“锚”，活力岛的二手房之所以这么坚挺，很大程度上都是那些卖两万七八甚至3万多的新房在抬着。
典型的例子就是嘉境天成。
1.9万/㎡，实景现房，嘉境天成这个楼盘当初开发商卖得老吃力了，2019年才卖完清盘。谁知道，进入二手房就一转攻势，已经卖到了2.4-2.5万/㎡，而且还有大税。
我认识一位同行，之前就和朋友组队投资了嘉境天成。我也实地考察过，89㎡的小户型、位置确实都可以。但是最关键的，因为隔壁有个卖3万/㎡的中粮。
此时此刻活力岛的二手房东，最该感谢的就是相城zf和附近的开发商们。
PART 4
我要讲的第二个影响房价的因素，就是活力岛房子多。
活力岛最早定位为商贸城，商业地块占据很大比例，后来却被满满住宅覆盖。从早起的合景、恒基开始，现在活力岛差不过二手房有近5万套，新房还有差不多1.5万套。
上帝视角看去，活力岛满满的房子。
你肯定会好奇，活力岛房子多代表供应多，应该对价格不利啊，怎么现在反而对价格有利了？
解释是，因为房子多，导致去年活力岛的房价上涨很有限，现在房价才没有什么下跌的空间。
看个案例：
2019年涨价前，招商依云华苑89㎡的小三房成交价差不多在200万左右。
来源：贝壳
2019年该小区的同类型房源也就涨了20万-30万/套。和园区那种1套房子涨100万比起来，活力岛这种级别的涨幅，实在没多少挤水的空间。
来源：贝壳
正是因为房子多，个人对市场的影响才会被缩小。去年“涨价联盟”我听说有园区、太湖新城等地方，倒是没听过活力岛有“涨价联盟”的。
PART 5
讲到这里，肯定会有朋友认为我说的不对。
园区难道房子少吗，湖西湖东房子那么多，去年依然大涨，今年依然降价。
其实，园区和活力岛差别很明显。
第一，园区没有新房压制，大家应该都知道园区新房稀缺，市场由二手房主导。而活力岛新房天量供应，二手房不仅被新房抬，也被新房压制。
换句话说，活力岛新房卖2.8万/㎡，如果二手房房价涨到3万/㎡以上，别人还会买二手房吗？学区没差别，新房基本都在地铁口。
第二，园区是苏州头部板块，园区房价究竟多少合理，2019年的买家卖家可能都不知道。
而活力岛位于苏州楼市的中段，上面就是平江新城压着。你活力岛卖得太贵，买家又不傻，掉头就去平江新城了。
前两天，活力岛的地摊夜市火了。
很多人都在感叹，原来活力岛不是鬼岛，人气这么旺。但是我看到一条与众不同的朋友，一位网友第二 条 早上经过活力岛，发现路边被搞得一塌糊涂。
来源网友朋友圈
其实啊，这楼市和地摊一样。搞过火了，就是一地鸡毛。
最后，和大家预告一下。现在的苏州楼市，不仅仅是活力岛，还有一些地方的房价也还在坚挺着。大家猜猜看，我们下期要写哪里？
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