南京电台FM104.3《家有好房》特别专栏“地产锐评”，每周五早上9:05-9:30，地产锐评主笔马乐乐与主持人陈竹君一起，为大家“锐评”楼市，不见不散。
最近，江北楼市开始出现了分化，无论是核心区，还是周边的雨山路、珠江镇等子板块，销售成绩开始分化，禄口也不例外。今天，马乐乐和陈竹君为买房人“避坑”，讨论江北、禄口有哪些不值得买的楼盘。
1
陈竹君：这个话题有些尖锐，江北楼盘有哪些不能买？
马乐乐：说起不能买的，这种选择方式应该是自上而下的形式，应该首选哪些板块是最不值得的，然后从板块到个盘，价格、品牌、产品等各方面劣势都很凸显的，基本是八九不离十了。
江与城目前只有最后一批房源，这个楼盘收官之后，核心区还有不少楼盘接棒，对于非核心区来说压力比较大，比方说老山的压力也比较大。盘下来几个盘之后，感觉今年最难的应该是北京城建西华龙樾。
这个项目是地王盘，楼面价22438元/平，在恒大溪山公馆的隔壁，这两家楼盘是同一天成交的，无论是产品定位，还是面积上，都是竞争关系。北京城建西华龙樾公开当天，我们去看过，比较失望。
首先从景观上看，对很多普通的买房人来说，景观是第一直觉。与恒大溪山公馆与金隅紫京叠院2个项目对比，西华龙樾给人的感觉就是不太用心，示范区现场有两排假树，铺设了几块草坪，水景也比较寡淡，感觉成本就300元/平左右。对于一个低密度、高总价盘来说，很令人意外，怎么能拿出这种景观呢？
对比下金隅，叠山理水很有特色。恒大的景观也很不错，包括水景、树木等，这两年恒大的景观很有进步，水景、银杏树等等都有，就这一点来看，北京城建就被秒杀了。
第二是产品力，看过北京城建西华龙樾之后很令人失望。叠墅分为下叠、中叠和上叠。下叠挖了2层地下室，交付的时候是1层，需要业主自己隔出来，这个造价就比较高。
地上两层也有些问题，有些地方是暗示买房人去偷面积的。嘴上不会跟你说，但入住之后，还是需要去隔个阳光房、挑空客厅，把风险转嫁给了买房人。中叠比较局促，你买的是大几百万的产品，想要增加一个卧室的话，也需要把挑空的部分给浇筑，很局促。上叠也是这个问题。
相比之下，恒大溪山公馆的户型比较中规中矩，金隅紫京叠院的产品相对更好。
第三个是价格，既然产品不行，那么你的价格会不会有些优惠呢？根据之前的放风价，北京城建西华龙樾预计均价大概3万2左右，预计中叠实际均价3.3万/㎡，上叠可能到达3.5万以上，还是毛坯交付，后期的装修成本也要考虑在内。对比下直线距离大约1公里左右的金隅紫京叠院，这个价格没有诚意。
然后是品牌，对比下恒大与金隅，北京城建相对弱势。恒大是专门做地产的，金隅在南京也有了一定的口碑积累。西华龙樾是北京城建在南京的第一个项目，而且在外地的产品也曾出现过不少问题。
陈竹君：除了这些之外，我觉得浪费的面积也很多。比如说，中叠的户型面积是100平，销售说赠送20平，就是浇筑之后，再算上过道与楼梯，浪费的面积感觉不止20平。还有就是，房间安排也不合理，大的大、小的小。
其实在市面上，100平的户型可以做的比较好的三房两卫产品，比如江与城98平的户型做到了三房两卫，而北京城建西华龙樾100平的中叠产品设计就很不合理。
马乐乐：对，其实归根到底，还是产品力的问题。
2
陈竹君：除了江北之外，我觉得还有一个区域压力也很大，就是禄口板块。
马乐乐：对，这个区域的高价地也很多，虽然这几年的土地供应量加大，但区域本身没有更多的利好释放，一旦市场出现下行之后，这样的远郊板块是首当其冲的受害者。
陈竹君：我们可以从过去两年的供应量来看看：
16年的时候，红豆香江华庭拿地，楼面地价9000多；
17年3月，恒大、和昌、中骏房企拿地，分别是现在的恒大林溪郡、和昌绿地新悦湾和中骏融信雍景台，楼面地价基本在1万2-1万3之间，是禄口这批地价最高的；
17年7月，中海拿下现在的中海云麓公馆；
18年，中骏拿下合景柏景湾，金基拿下奥园金基天著尚居；
19年4月，弘阳&禹洲拿地拿下云溪璟园，由佳兆业操盘，地价也是1万多，今年很有可能首开。
马乐乐：禄口的高价地基本都是这几年拿下的，但是因为地价过高，并没有迅速入市。到现在为止，禄口高价地上市的主要是红豆香江华庭和恒大林溪郡，后面还有一大堆楼盘虎视眈眈，准备今年年底抢跑入市。
就像刚开始所说的，除了江北之外，禄口也是压力非常大的区域。如果在禄口选一个最不值得买的，那就是红豆。为什么呢？从销售情况来看，红豆是0成交，这是很残酷的一个事情。
▲数据来源：南京网上房地产
红豆的户型让我很意外，这个项目是小高层+多层的产品，其中多层最高只有4层，其实是很不错的低密度产品，但户型是79和85平，只能做到2+1房，朝北的房间暗示你偷面积，在储藏间外面搞个设备平台，就是暗示你偷面积，也是把风险转嫁给了买房人，南京现在严厉禁止偷面积。
多层79和85平的户型完全可以做到3房，红豆的户型就吃了个亏。还有110平的户型，也有设备平台。79和85平的户型是长条形的，面宽窄、进深长，这个户型不是很专业。
如果你把红豆跟恒大、中海、弘阳等项目相比，红豆就不是一家专业的房企，再加上其他楼盘的后发之力，很可能会根据后面的市场形势作出价格上的调整。
禄口的压力是非常大的，你去禄口买房，你现在就是上帝。
3
陈竹君：希望大家在众多楼盘挑挑选选中，避坑，不要买到不值得买的楼盘。再回答一个问题，有网友提问世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府、和峰南岸，这3个楼盘分析下。 马乐乐：首先是地段，和峰南岸是离在建的地铁7号线最近的，这是个优势，但世茂璀璨睿湾和电建洺悦华府距离地铁也不算远，走路大概十分钟左右。
从产品力上看，世茂璀璨睿湾很有优势。这几年从世茂交付的楼盘来看，品质在线，相比之下，招商交付的情况比较平庸，这也是买房人需要考虑的。
第三就是装修配置，世茂璀璨睿湾和和峰南岸不错，世茂璀璨睿湾的装修档次是最高的。
从配套上看，世茂璀璨睿湾有自带的商业综合体，当然隔壁的电建洺悦华府也能享受到世茂的商业，从配套上看，世茂璀璨睿湾和电建洺悦华府要强于和峰南岸。
最后就是价格，目前世茂璀璨睿湾的定价没有出来，不太好说。电建洺悦华府均价是29400元/平，和峰南岸的均价是3万多，比电建稍微贵一点点。
如果世茂的价格不是很夸张的话，我觉得首选是世茂璀璨睿湾。
陈竹君：除了西善桥，还有一个板块是铁心桥，中海城南公馆与龙湖天钜。中海城南公馆最近要加推，主力面积是100和130平的精装产品，交付时间比龙湖早，应该明年就要交付。
4
陈竹君：有听众说，目前住在桥北，想换房，但现在桥北二手房不好卖，不排除要割肉销售；父母住在中华门的老破小，不排除有*迁拆**的可能。想问应该卖哪套？是桥北的，还是父母的老破小？
马乐乐：看你想买哪里。整个南京敢说自己要涨价的楼盘恐怕也不多了。河西南的天鹅堡、还有昨天开盘的花语江南，大家也见识到了土豪的购买力。主城的改善档已经从之前的600万提高到了800万，但是没有楼盘敢拍着胸脯说要涨价。
个人预测，从今年底到明年，市场成交量应该会有所萎缩，如果二手房等到后面卖的话，可能会越来越不好卖。建议先把房子挂出来，等到明年金三银四的时候看看情况。不论是桥北二手房，还是城南的老破小，都是不很好卖。明年的市场，不会很乐观。