导语
黄河新城作为德阳的改善首选片区，一直以来都是受购房者比较追捧的板块。而近两年随着区域配套的完善，区域地价也整体拉升了一个台阶。其中最受关注的是，世茂拿地1082万/亩，成交楼面价4918元/㎡；面粉贵了，会不会做出美味的面包呢？
项目指标
您心目中什么样的房子才是最完美，或者趋于完美？也许很多人的答案是这样，既要生活配套方便，又要有好的教育资源，户型也要阔气，最好价格还便宜。其实总结而言，要地段、要有资源，满足这两点，才具备成为完美的基础条件。项目占地 60.2亩，总体量约16.9万㎡；从地块本身来看，地价高、规模适中；这样的条件下，项目需要实现速度和利润的双突破，对于企业是个大考验，抛开这些数据，我们先从居住的本质说起。
项目区域
项目处于黄河新城片区，距离万达商圈直线距离500米。周边交通路网发达，占据了相对丰富的配套资源，区域在规划理念等方面相对其它板块更偏向改善属性，所以地块价值高是毋庸置疑的。
1、地段属于万达商圈：区域的配套非常完善，作为城北的副中心，交通路网完善，同时拥有滨河景观带的资源，具备打造豪宅的基因。
2、土地资源稀缺：城北住宅用地一直比较稀缺，供应少，竞争激烈，做高端豪宅也是众多项目的唯一选择。
3、改善属性：从希望城到万达广场、碧桂园，区域逐渐走上了改善的道路，就目前的区域在售楼盘来看，德阳均价前5名的项目大多数集中在黄河新城，那么该区域的豪宅还能在此价格下，让客户接受吗？
项目定位
作为区域首个地价破4000元/㎡的项目，显然“面粉价格已经直逼面包价格”。这块地又是典型的“价高地少”，项目的操盘难度相对比较大，也许只有打造高端的产品来实现溢价和提升竞争力才是唯一的通路。
由此，项目在定位上，一方面也将世茂产品体系的中高端的“璀璨系”应用到该地块之中，拔高调性是必然的需要。通过智慧生活理念最大化实现高溢价和高品质形象，从而提高项目整体货值。
项目规划
我们认为一个项目能不能成为改善型客户首选，更多要看项目规划与配套。项目60.2亩的纯住宅用地，不含商业，避免底商干扰，更适合改善型居住。项目以高层纯住宅为主，双中庭的打造，提升住户视野度。项目的9栋为2梯3户，其他楼栋都是2梯4户，最低楼层是22层，最高楼层是33层。
规划亮点：
1.围合式布局：住户景观视野面较佳，小区居住生活氛围更佳。
2.双中庭园林规划：针对改善型客户的生活痛点，在园林中规划了儿童乐园、静养花园、宠物乐园、运动天地、健康跑道等，从细节上体现了开发商的打造理念。
3.首层架空层泛会所打造：在损失销售面积的情况下，开发商打造首层架空层，后期可打造全龄层公共休闲活动场所，如茗茶厅、童趣天地、社区图书馆、少儿学堂、室内运动馆等功能配套，开发商可谓考虑周全。
4.无底商规划：项目本身没有规划底商，在一定程度上保证了居住的纯粹性，但是未来的基本生活配套需要依托周边项目来满足。
5.智慧生活理念：携手”阿里云”，打造智慧社区，从监控联动、大数据行为分析、全社区自动报警系统等，24小时守护业主。
综合项目的定位到规划来看，瞄准的仍然是改善型的客群，璀璨系属于世茂的中高端体系，产品选型也相对比较精准。对于项目智慧理念的传递和园林的打造投入相对比较多，含主题景观和全龄配套体系、智慧生活等。
现场体验
售楼部采用了双层设计，一层售楼部+二层样板房展示区的展示模式，售楼部面积小，从细节之处凸显品质追求；二层样板房区域设置休息区、物业接待台，提升整体展示效果。
样板房入口处设置人脸识别系统，样板房内智慧体验，强化客户对未来生活的感知，营造科技感；整体呈现效果仍处于区域较高水平。
户型及价格
从户型配比可以看出开发商的专业，主要以改善三室、四室的户型为主；户型为121㎡三室双卫和147㎡四室双卫。
建面121㎡三室双卫：动静分区，布局合理，主卧带独立卫浴设置，私密性较佳，唯一遗憾为其中一个次卧的开间2.7米，空间稍显拥挤。
建面147㎡四室双卫：景观阳台从客厅延伸至主卧，达到8.4米，餐厅带飘窗，扩大了景观面，主卧设置为带衣帽间、卫生间的套房，每个房间的开间都在3-3.8米，居住更加舒适。
据现场了解，现在在售的楼栋为5#、6#，均价为8600元/㎡，7#均价9100元/㎡；对比市场其他项目来看，无论单价、总价都是区域内较高水平。但是从首推楼栋来看，项目要保证利润的情况下，后期推售价格会持续走高，毕竟产品还是属于区域领先的水平。
总结
1.从区域来看，区域属于城北改善首选，属于万达商圈中心地段，未来整体的配套算是优越，同时随着城市配套的逐渐完善，区域未来地价走高，势在必行。
2.从企业的角度来看，整个项目的操盘难度较大，受制于高地价，但是开发商并没有从节约成本的角度出发，而是在产品打造上力求精益，从居住的生活角度出发，打造6重园林景观、智慧概念和配套功能包装打动客户，提升项目溢价空间。
3.从营销的推售节奏来看，根据项目的推盘货源来看，现阶段在售均价为8600元/㎡，后期推售价格势必走高。
4.从投资的角度来讲，投资买房是件做减法的事，选择一个好区域，好区域中选择好产品，那么回报怎么都不会让你失望。