在房地产市场研究中，很多研究人员将一类城市（比如一线、二线、三线等）或者一个地区（比如长三角、珠三角、津京冀等）甚至全国整体作为研究对象，本文作者认为，这样的超宏观角度研究对于中央政府制定相关政策或许有参考和借鉴意义，但是对于具体的刚需族或者个体投资者来说毫无帮助，他们更加关心的是具体哪个城市，哪个地段的房子更有升值潜力，更有投资价值。
通常来说，一个城市的房价由人口、政策、政治、经济、交通、环境、国际、旅游等多种因素综合作用，共同决定。本文作者站在一个区域经济研究者的角度，结合研究对象的特殊性（西北城市），通过比较宝鸡市和天水市的城镇人口数量（由于西北城市的城镇化率相较沿海差距较大，所以作者认为城镇人口数量与房价更具相关性），经济水平（GDP）、交通状况三个变量，并且对比周边城市房价水平，来判断宝鸡市房产市场潜力。
人口角度：宝鸡市近年来城镇化率稳步提升，城镇人口数量持续增加，相较于天水市，宝鸡市无论是常住人口数量还是城镇人口数量均遥遥领先。
最近五年宝鸡和天水两市城镇人口变化情况
经济角度：长期以来，宝鸡市无论是城市GDP总量，还是人均GDP，都远高于天水市，甚至直追甘肃省会兰州市（2019年2837.36亿元）。
最近五年宝鸡和天水两市GDP变化情况
交通角度：宝鸡市地处西部铁路枢纽，宝成铁路穿城而过，向北经过平凉、固原、中卫直通宁夏首府银川市，向西经过天水、定西直通甘肃省会兰州市，向南经过广元、绵阳、德阳直通四川省会成都，向东可直达古都西安，可谓四通八达。距离关中平原城市群中心城市西安市约170公里，而天水市距离西安则有340公里，为前者两倍之多。随着西兰高铁的建成通车，宝鸡市将进入省会西安市一小时经济圈，就像苏州和上海，东莞和广州一样，必然享受到中心城市的溢出红利。
关中平原城市*交群**通规划情况
周边城市房价：根据安居客公布的国内城市房价：截止2020年5月15日，宝鸡新房住宅均价为5009元/平米，而周边天水市住宅均价为9866元/平米，平凉市住宅均价为6674元/平米，庆阳市住宅均价为7681元/平米，咸阳市新房住宅均价为8014元/平米。由此可见，宝鸡市房价处于该地区低谷水平，和周边城市房价水平差距较大。且截止2019年底，宝鸡市GDP已超过咸阳，其余天水、平凉、庆阳三市GDP均不足宝鸡市的三分之一。
综上所述，宝鸡市无论是城镇人口，经济水平，还是交通状况均优于周边城市，只是由于其地处关中平原西部，土地供应量十分充足，导致房价反而低于周边城市，和2016年之前的西安市简直如出一辙。随着城镇化率的进一步提高，随着周边地处黄土高原沟壑处的天水，平凉等城市土地供应不断趋紧，远超工资水平的房价必然导致当地人口和资本的流出，随着城市工业不断发展，人才引进政策相继出台，落户门槛不断降低，届时，宝鸡市的城镇常住人口将进一步增加，在带动城市经济发展的同时为其源源不断的增添新的房产需求。
因此，本文作者认为：未来几年时间，宝鸡市的房产升值潜力巨大，房价追上咸阳只是时间问题，是西北省会城市以外最具投资价值的城市。具体而言，在宝鸡市北移南扩的发展背景下，如果预算足够，宝鸡南站片区更具投资价值，如果刚需预算较少，则优选城东陈仓区东高新片区。
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