转自大碗楼市上海
上海最重要的规划，一直是“一江一河”。
其实，上海这将近200年的发展，一江一河也是发展的源头。
从1840年*片鸦**战争，《南京条约》五口通商以来，上海最核心的位置，就是外滩。
而外滩的位置，就是黄浦江和苏州河的交汇点。
黄浦江作为上海的母亲河，天生就集中了更多的目光。
黄浦江沿岸的板块，也就有了更高的期盼。
——黄浦*核心江**区规划
上海的豪宅，要么处于传统的梧桐树下，要么，就在黄浦江沿岸。
经过这么多年的发展，西南方向中环的徐汇滨江已经有了豪宅的自我认知。
而东北方向的杨浦东外滩，并不被人重视。
但是， 面南背北的一线滨江景观，传统的租界地区，6.2公里的全新规划地段，10公里的黄浦江江岸。
这样的地方会没有未来吗？
绝不可能。
我们来看一下徐汇滨江和杨浦滨江的过去，现在，和未来。
看一下，他们分别是怎么发展过来的，再展望一下未来。
东外滩和徐汇滨江的过去
不管多好的滨江地段，能够挂上外滩两个字的，只有： 外滩、南外滩、北外滩、东外滩。
其他你不管是陆家嘴也好、世博也好、徐汇也好，只能叫滨江。
这几个地方的特殊在于，100多年前，这几个地方就是租界和老城厢。
——上海租界图
公共租界，是沿着苏州河一路往西，沿着黄浦江一路往东。
法租界，因为肇嘉浜的阻隔，是沿着肇嘉浜一路往西。
肇嘉浜以南，都是华界。
世博滨江也好、徐汇滨江也好，往前100年，大部分区域都还是农田。
但是东外滩不一样。
这里100多年前，就是租界。
1869年（清同治八年），工部局跨界筑路，沿着黄浦江修了一条马路： 杨树浦路。
随着马路的修筑，以及滨江航运的先天优势，很多中外资本沿江兴办工厂和仓库。
同时，把现代城市必须的公共事业，都建在了杨浦东外滩沿岸。
杨树浦电厂（1882年）、杨树浦水厂（1883年）、杨树浦煤气厂（1932年从苏州河迁至此处）都是在当时落位于东外滩。
——黄浦江畔工业带
作为黄浦江畔的地理位置，公共租界的东区，杨浦天生就有工业的基因。
冶金、纺织、造船、轻工业……这里都占了上海工业的半壁江山。
——杨浦滨江国际时尚中心，原裕丰纺织株式会社，夏衍《包身工》取材点
徐汇滨江的发展，要晚很多。
一直到清末为止，整个徐汇滨江仅有的工厂，是龙华*药火**厂。
是洋务运动时期李鸿章所建兵工厂。
——2577创意大院，原龙华*药火**厂，后为7315工厂
一直到中华民国的“黄金十年”，才有民族资本家看中这里的滨江资源，开始建厂。
但不管是体量还是生产的类型，都无法和杨浦相提并论。
解放以后，徐汇区的工业逐步发展，滨江一带也成为了重要的工业基地。
作为工业区，界面其实也是一言难尽。
这个地方，有一个别名，“烂泥湾”。
后来的事情，大家都知道了。
滨江景观，整片都是工厂，可以统一*迁拆**和改造，徐汇区大力打造西岸集团。
随着城市界面的改善，产业的入驻，豪宅的开盘和购买者的认可。
现在的徐汇滨江，已经是全上海知名的豪宅片区了。
——徐汇滨江今昔对比
东外滩和徐汇滨江的现在
——2022年上海各区GDP和一般公共预算
以行政区而论，杨浦完全不是徐汇的对手。
杨浦也曾经有过高光时刻，作为工业重镇，杨浦最强的时候，一个区，能占到全国GDP的3%。
但是，时代变了。
现在的上海发展的中心，不在第二产业，而在第三产业，或者是互联网高科技相关的行业。
而杨浦在这方面，动作实在不快。
放着复旦大学，放着这么多的工业基础，却一直在没落和落寞中徘徊。
而徐汇，本身就是fazujie的核心区域。
而fazujie又是全上海宜居的代名词。
从90年代徐家汇大开发以后，徐家汇的港汇恒隆美罗城，一直是一个时代的标志。
在发展商圈的同时，依托交通大学，徐汇在产业方面，也表现得非常出色。
将以纺织业为主的漕河泾，打造成了西南IT业的重镇。
上海腾讯，一开始就在漕河泾。
还有米哈游、莉莉丝、沐瞳、游族……等等，也都在漕河泾。
徐汇滨江开发以后，这里可以同时接纳徐家汇和漕河泾的资源。
甚至腾讯都已经迁到了徐汇滨江。
现在的徐汇滨江，已经有 央视、湖南卫视、腾讯 等多家总部，未来，还有 阿里、网易、游 族等多家企业的总部。
这里已经是上海的地标，未来也是上海对外展示的名片。
至于杨浦，这么多年空放着复旦的资源，不管是产业也好，高新企业也好，都不算出色。
东外滩，现在很多地方还是一片废墟。
等要正式成型，还有很远的路要走。
东外滩的未来
但是东外滩的未来，大有可为。
现在东外滩滨江在建的商务楼中， 有B站，有字节跳动，有美团 。
小红书 ，在江浦的互联宝地。
作为近几年风生水起的视频类头部公司，他们选择杨浦，自然也有他们的道理。
——杨浦发改委关于“建设杨浦全球影响力科创中心”
杨浦的价值，就在于复旦大学，就在于一线的滨江景观，在于未来的规划发展。
老钱和新钱，各有各的选择，各有各的想法。
徐汇区需要的，是过去，是现在，是国际知名的大公司。
但杨浦不合适这么做，杨浦选择的，是新兴，是未来，是当前的潮流。
没有对或不对。
但最终的结果，都会跟随他们的选择而有所不同。
——杨浦滨江板块拆解，图片来自上海新房火箭哥
杨浦能够给我们的，就是对未来的憧憬。
从90年代以来，上海的工业慢慢没落，杨浦逐渐被大家忘却。
但杨浦的好处，是把这滨江一代的工业区，完整的保留到了现在。
滨江地段，永远是稀缺的；
上海市区的土地，永远是稀缺的。
现在能够有这样大量空置的土地，有这样的滨江景观，还能大规模开发的，其实也就只有杨浦滨江一带。
这样的地段，这样的滨江，本来就有无限可能。
这里是上海，这里是黄浦江，这里是值得信赖的地方。