近日,金台大道上计划于5月开业的鑫苑大都汇综合体与高新“地王”成为人们茶余饭后的谈资，但更高的地价，更多漂亮的城市商场是衡量与展现城市前景的标准吗？
鑫苑效果图，图片来自网络
同属陈仓镇，金台大道上的五洲大酒店旁边的“飞机头”商场，旁边东风路上的新里城现状都是有目共睹，而离鑫苑不远的银泰城就当前来看，里面的状况也不容乐观，同属金台区，大庆路上的泰森千禧城除了华润万家超市和路边几家店外，招商和经营情况也不是很好的样子，更不用说宝鸡有名的烂尾楼均利广场了。
宝鸡著名烂尾工程均利广场，图片来自网络
就金台大道鑫苑这个位置来说，怎样才能更好地利用区位与地块优势，打造双赢的城市商业节点？
根据《2020年度新开业的购物中心top100特性总结与2021年发展新趋势》一文总结，有以下几点趋势可供参考：
1 “年轻化”消费需求高涨。
90后，00后成为消费主力军，热衷个性消费，场景体验，对IP认同度高。放在宝鸡当前消费环境下，就是以年轻人消费喜好为建设招商为目标。另外宝鸡城镇人口虽然老年人占比不低，但他们消费意愿和消费金额较低，更倾向于小商品批发/菜市场/超市特价，不应作为购物中心主要客源。
2 客群细分，场景创新成差异化良方。
同品类但消费圈层不同的品牌，分布在不同购物中心，成为购物中心去同质化的关键。目前宝鸡现有的开元，银泰，吾悦等综合体商圈本质上区别不大，没有形成高端消费，亲子消费，娱乐消费为特征的商圈，比如西安南门商圈就是高端消费，西安小寨商圈就是年轻人喜欢的商铺聚集，大雁塔商圈则相对适合家庭周末游玩。而宝鸡人特别是宝爸宝妈到了周末可能都会发愁带孩子去哪儿玩比较好，这说明一点：宝鸡缺少标志性的小学阶段少年儿童综合娱乐场所；同样的，宝鸡大量的老年人也缺少较为集中的娱乐/活动场所，这点只要走在上马营，清姜等老年人较多的社区，看到他们无所事事在马路边晒太阳的样子就知道了（不过这是个全国性难题）。
3 “轻资产”模式优势愈加显著。
市场竞争日趋激烈，购物中心持有成本愈发高，大部分购物中心存在区位与运营价值不匹配的情况，为轻资产业务提供了巨大的市场空间。比如新里城与五洲并不处于传统商业区，在本身引入的商业模式不够创新打造地标的情况下，在地段规划阶段就应以社区中心商住一体为建设/招商考量，而不是单纯的商业商场。
以上3点来衡量金台大道上鑫苑的话，首先先看看她目前释放出的消息：“是一个集生活，购物，美食，休闲，娱乐，时尚，运动，办公等城市功能于一体的全业态时尚家庭型购物中心”。目前已确定入驻的有：
“多乐星”宝鸡最大儿童游乐主体空间
动岚健身
麦当劳旗舰店
横店影视城五星高标店
人人乐高标形象店
鑫苑内部效果图，图片来自网络
当然，希望鑫苑可以成功，为宝鸡其他地区发展提供更好的范例，但也有几点质疑：
1 离银泰这么近，鑫苑的定位有没有独特性？引进的品牌可以吸引年轻人专程前来吗？
2 效果图是类商场的综合体，在审美疲劳，商场众多的宝鸡如何通过营销活动脱颖而出吸引客流？
3 有商超，有影院保底，商住混的鑫苑有6层商业楼层，与清姜路太白路十字的商场区位非常相似，目前那边的情况如何？
总结下来，宝鸡的城市商业规划建设不应一味求大求全，应以以下几点为考量：
1 解决社区需求商业体
公园路，中山路等社区在目前家美佳运营不善的状况下缺少大型生活超市及附属商业，可以考虑2-3层的临街商户一体社区综合体。这个可以参考陈仓区千渭星城生活广场，有用于举办社区活动的广场，有社区医院，有老年人公寓，有中型超市，有餐饮，有洗车修车，有早教，附近李家崖还有农贸市场。
2 地区综合体
比如虢镇金谷广场，三迪购物公园这样的定位客源在周边几个大型社区的商业中心，比社区商业体规模和体量大，也有一些特色品牌入驻，比如金谷的肯德基，三迪的汉堡王，棒约翰等，但一般不会有大型游乐中心和高端品牌。
3 城市综合体
比如开元，吾悦，银泰，高新天下汇这类要么高端消费要么特色店云集的大型城市综合体，有全国性特色品牌和高端品牌入驻，比如永辉超市，星巴克，优衣裤，海底捞等。然而这样的城市综合体难在运营，需要有定位，比如曾经经二路上宝商定位高端，人民中端，金圆方低端就是这样的区别定位。
4 地标综合体
类似西府老街，陈仓老街这样的可以吸引周边省市客流的特色商业街，在全国也有成功案例，比如成都“太古里”，长沙“文和友”，长春“这有山”，重庆洪崖洞这样的特色商业街，可以很好地提升城市知名度和吸引客流。
长沙文和友，图片来自网络
长春这有山，“商场里的街区”，冬季的严寒里也可以很好地逛街。图片来自网络
成都太古里。图片来自网络
就目前鑫苑已经公布的消息，她目标定位应该是城市综合体，但就今年的形势和附近银泰城较近的情况下，恐怕在招商上会降级为地区综合体，但又会因为自身体量较大租金不低导致招商出现困难，所以就看管理团队有没有奇招了。如果可以降低门槛，引入社区商业如社区医院，美食排档，免费的活动中心不失为错位竞争的方法。
儿童活动空间，图片来自网络
青年交流空间，图片来自网络
那么，宝鸡还需要商场吗？
在当前网络购物发达，线下走衰的大趋势下，商场这一单纯你买我卖的大型购物商业体必然走向集中和衰落，西方发达国家不少百年百货商场破产保护就是一个警示。
宝鸡现有的商场应该积极转型，走体验化，差异化经营脱困。市区较好的例子除了虢镇唯一的金谷就是渭滨区石坝河的“新界”社区商业体。这里有华联超市和影院带来客流，街区式的店铺也带来一些新鲜体验，虽然也有一些死角店铺关店，但这种社区型开放式商业体非常有活力的样子，如果将社区服务中心，老年人活动中心也开在这里，相信客流应该会更好。
宝鸡人依然需要商场，既需要特定化的商场，比如101，轻工，蔬果批发等明确化功能性的市场，也需要不同定位，不同消费体验，差异化经营，甚至打造宝鸡本地特色的城市综合体，比如我们自己的“文和友”，“这有山”。
