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具体买房问题请私信提问

问：我目前居住在北京通州云景西里南区6层板楼一楼，89平米两室两厅可改三室一厅不影响通透性。由于户型客厅透光不行，我想换客厅有阳台的好户型三居室居住。目前看了一下禹洲朗廷湾的90平米三居户型不错，但属于两年后才能交房的限竞房，还看了很多二手房如：园景东区、紫荆园、运河明珠等的二手大三居，不知道从投资角度看的话，怎么换比较合适？或者是否增购禹洲的新房更好？增购因手中现金和限购政策限制所以很难实施，有什么好策略吗？（我一家三口通州户口，我年薪45万，老婆5万，目前手中现金130万，现在的房子在我名下，我在东单上班所以最好临近地铁）。 另外还想问个问题，我的孩子现在梨园学校上初一，我打算花点钱下学期转入东城，是否可行？

答：你好，感谢付费！ 禹洲朗廷湾： 第一，现在住通州梨园，算是通州成熟的片区，加上明年环球影城开业，成熟度稳步提升。通州北关和台湖东片距离大体相近，但北关和梨园彼此更近，往来更方便些。 第二、教育方面。朗廷湾对面有个范庄小学，确实是村小。2018年前，直升北京五中通州小区只有焦王庄小学和龙旺庄学校，2019年逐步接纳了范庄的直升。但只限京籍，非京籍要视情况择优录取。 第三、户型方面，朗廷湾双卫双卧室朝南，不足是北向卧室太小，简单的装修。北向卧室这个在很多限竞房都存在，甚至做小孩房都紧张。 第五、楼盘建设品质控制，禹洲是小高层产品，有一定优势。 考虑自住，可以入手朗廷湾。 长期来看，紫东侧的市府重地周边教育等配套会加速进场，而博夹在八通和6号线之间也会继续保值，相对稳定 通州板块 百合湾和京贸国际是比较推荐的 学区这个东西，能找关系 走后门的最好了

会员提问：五哥好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300*弹子**，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑升值空间。2.未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下五哥对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

答：1. 没小孩不需要提*考前**虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

会员提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？

答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。

会员提问：非京籍家庭，娃刚小学，京房一套，估计积分落户没戏，考虑到孩子初高中问题，有以下两个方案，纠结的不行，求帮忙分析、建议 1、天津 今明两年天津落户买房（非重点学区），孩子初二过去，至少一人全职陪读，估计贷不了多少款，几乎要全款买；人生地不熟，高考后不想留天津，大概率卖房回北京。 顾虑：近几年为了孩子读书落户天津的挺多的，会不会高考竞争越来越大，反而不如老家吉林有优势。 2、吉林 老家已有学区房，熟人也多，大概七八年后回老家读书，两个人都陪孩子回去，就业机会很少，但老家生活压力也小。准备近两年在北京买个二套，将来如果孩子来北京上学工作的话，有他一套房，我们留一套住。 顾虑：老家的教学质量。。。孩子也是普通孩子，如果在北京上到初二，回去跟不跟得上节奏。。。

答：积分落户概率很低，属于熬鹰型政策，除非自然状态下也可以顺其自然获得，不然不建议折腾，投入产出比太低（概率低相当于没有产出）。 是否换到天津高考，可以在初二决定。 如果不需要重点学区，只需要落户买房即可，可以考虑津南1万刚出头的上车盘，总价100万不到，首付二三十万。 天津落户再多，和总人口比起来，至少在近三四年，不太可能超越吉林本省的竞争程度。 关键看小孩自身能力，擅长学习的，放到天津也许是雪中送炭，不擅长学习的，放到毛坦厂也要逼疯全家。 根本的解决思路是多生两个，“一棵树上吊死”，哪里都不是出路。

会员提问：请问五哥，北四环内（东西皆可），优质的别墅或大平层楼盘，价位7k内可接受，三代家庭终极置业房产用途，求推荐，谢谢！

答：你好，别墅属于特殊小众产品，流动性很低，只有在底仓比较大，现金流稳定，标的很笋的情况下才会考虑别墅。 一般是等待破产老板降价7折大甩卖。 排除加盖平房和四合院，北京四环内的别墅非常少，可以关注下诸子阶，京润水上花园别墅可以关注下。 五环外的别墅非常多，有点供过于求，但是附近商业配套，或者到市中心不是很方便。 万城华府，红玺台，泛海世家这几个盘也可以关注。